Was ist eine Mietzins Indexanpassung?
Bei einer Mietzins Indexanpassung wird die Höhe des Mietzinses an die Entwicklung des Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt. Steigt der LIK – also die Teuerung –, steigt die Miete proportional. Sinkt der LIK, kann die Miete gesenkt werden. Dieses Modell wird in der Schweiz häufig bei Geschäftsmietverträgen und bei langfristigen Wohnmietverträgen eingesetzt.
Die Indexmiete unterscheidet sich grundlegend vom Standardmodell, bei dem Mietzinsanpassungen an den hypothekarischen Referenzzinssatz, die Teuerung und allgemeine Kostensteigerungen gebunden sind. Bei der Indexmiete ist ausschliesslich der LIK massgebend – der Referenzzinssatz spielt keine Rolle.
Rechtliche Voraussetzungen
Die Mietzins Indexanpassung ist in Art. 269b OR geregelt. Sie ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Der Mietvertrag muss eine feste Vertragslaufzeit von mindestens fünf Jahren haben. Die Indexierung muss vertraglich vereinbart sein – sie gilt nicht automatisch. Während der festen Vertragslaufzeit sind alle anderen Anpassungsmechanismen (Referenzzinssatz, Kostensteigerungen) grundsätzlich ausgeschlossen. Die Miete darf höchstens im Ausmass der Veränderung des Landesindex der Konsumentenpreise angepasst werden (100 Prozent).
In der Praxis wird die Indexmiete vor allem bei Geschäftsmietverträgen mit langen Laufzeiten (5 bis 15 Jahre) vereinbart. Bei Wohnmietverträgen ist sie seltener, kommt aber bei hochwertigem Wohnraum mit festen Vertragslaufzeiten ebenfalls vor.
Wie wird die Indexanpassung berechnet?
Die Berechnung der Mietzins Indexanpassung folgt einer einfachen Formel. Der prozentuale Anstieg des LIK seit der letzten Anpassung wird auf den Nettomietzins angewandt – multipliziert mit dem vertraglich vereinbarten Überwälzungssatz (in der Regel 80 oder 100 Prozent).
Ein Rechenbeispiel: Der LIK stand bei Vertragsabschluss bei 102,0 Punkten (Basis Dezember 2020 = 100). Bei der Indexanpassung im Juli 2026 liegt er bei 108,3 Punkten. Die Veränderung beträgt (108,3 – 102,0) / 102,0 = 6,18 Prozent. Bei einem vertraglich vereinbarten Überwälzungssatz von 100 Prozent darf der Nettomietzins um 6,18 Prozent erhöht werden. Bei einer Monatsmiete von CHF 3'000 entspricht das einer Erhöhung auf CHF 3'185.
Die Anpassung kann jährlich oder in anderen vereinbarten Intervallen erfolgen. Die Berechnungsgrundlage (LIK-Basismonat bei Vertragsabschluss und aktueller LIK-Stand) muss in der Anpassungsanzeige nachvollziehbar dargelegt werden.
Mietzins Indexanpassung vs. Referenzzinssatz-Modell
Für Vermieter hat die Indexmiete den Vorteil der Planbarkeit: Die Miete folgt der allgemeinen Teuerung, unabhängig von Zinsschwankungen. In Phasen steigender Zinsen – wenn der Referenzzinssatz eine grössere Anpassung erlauben würde – kann die Indexmiete allerdings weniger einbringen als das Standardmodell.
Für Mieter bedeutet die Indexmiete Schutz vor Zinsschüben: Auch wenn der Referenzzinssatz um mehrere Schritte steigt, bleibt die Anpassung auf die Teuerung begrenzt. In Phasen hoher Inflation kann die Indexmiete allerdings stärker steigen als die Referenzzins-basierte Miete.
Formvorschriften bei der Anpassung
Die Mietzins Indexanpassung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden – bei Wohnungen zwingend auf dem amtlichen Formular des Kantons. Die Mitteilung muss die Berechnung nachvollziehbar darstellen: alten und neuen LIK-Stand, den Überwälzungssatz und den neuen Mietzins. Die Anpassung tritt frühestens auf den nächsten Kündigungstermin in Kraft und muss die vertragliche Kündigungsfrist einhalten.
Aktueller LIK und Auswirkungen 2026
Der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) lag im Juli 2026 bei 108,3 Punkten. Bei einem indexierten Mietvertrag, der im Januar 2022 abgeschlossen wurde (LIK damals rund 102 Punkte), ergibt sich eine kumulierte Teuerung von rund 6,2 Prozent. Bei einer Nettomiete von CHF 2'500 pro Monat entspricht das einer zulässigen Indexanpassung von rund CHF 155 pro Monat – sofern der Vertrag die vollständige Überwälzung der Teuerung vorsieht (was bei indexierten Verträgen Standard ist). Vermieter sollten den LIK regelmässig beobachten und die Anpassung jährlich oder gemäss Vertragsbedingung vornehmen – versäumte Anpassungen können nicht rückwirkend eingefordert werden.
Fazit
Die Mietzins Indexanpassung ist ein transparentes und planbares Modell für die Mietpreisgestaltung, das in der Schweiz vor allem bei Geschäftsmietverträgen und langfristigen Wohnmietverträgen zum Einsatz kommt. Die Miete folgt der Teuerung – nicht dem Hypothekarzins. Für Vermieter wie Mieter bietet sie Planungssicherheit, allerdings mit dem Nachteil, dass sie in bestimmten Marktsituationen weniger vorteilhaft sein kann als das Standardmodell. Stellen Sie sicher, dass die vertraglichen Grundlagen korrekt formuliert und die Anpassungen formal korrekt kommuniziert werden.
