Wie berechnet man den Mietzins in der Schweiz?
Den Mietzins in der Schweiz zu berechnen folgt klaren Regeln des Obligationenrechts (Art. 269 ff. OR) und der Verordnung über die Miete (VMWG). Vermieter haben zwei Berechnungswege: die relative Methode für Anpassungen bei laufenden Mietverhältnissen und die absolute Methode (Kostenmiete) für die Festsetzung oder Überprüfung des Mietzinses von Grund auf.
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist dabei die zentrale Grösse. Er liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 Prozent und wurde per 2. September 2026 unverändert bestätigt. Jede Veränderung des Referenzzinssatzes löst Anpassungsrechte auf beiden Seiten aus – Mieter können Senkungen fordern, Vermieter können Erhöhungen geltend machen.
Relative Methode: Mietzins bei laufendem Vertrag berechnen
Die relative Methode berechnet die zulässige Mietzinsanpassung auf Basis dreier Faktoren: der Veränderung des Referenzzinssatzes, der aufgelaufenen Teuerung (40 Prozent der LIK-Veränderung) und der allgemeinen Kostensteigerungen (pauschal rund 0,5 Prozent pro Jahr).
Die Formel für die Zinssatzanpassung: Pro Senkung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte besteht ein Senkungsanspruch von rund 2,91 Prozent des Nettomietzinses (bei einem Referenzzinssatz unter 5 Prozent). Pro Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte darf der Vermieter den Mietzins um rund 3 Prozent erhöhen.
Rechenbeispiel 1: Senkungsanspruch des Mieters
Der aktuelle Mietvertrag basiert auf einem Referenzzinssatz von 1,75 Prozent. Der aktuelle Referenzzinssatz beträgt 1,25 Prozent – das sind 2 Schritte à 0,25 Prozentpunkte. Der Bruttoanspruch auf Senkung beträgt 2 × 2,91 Prozent = 5,82 Prozent. Der Vermieter darf gegenrechnen: 40 Prozent der Teuerung seit der letzten Anpassung (LIK-Veränderung) und allgemeine Kostensteigerungen von 0,5 Prozent pro Jahr. Angenommen, die Teuerung beträgt 6 Prozent seit der letzten Anpassung (vor drei Jahren) und die Kostensteigerungen 1,5 Prozent: Gegenrechnung = 40 Prozent × 6 Prozent + 1,5 Prozent = 3,9 Prozent. Netto-Senkungsanspruch: 5,82 Prozent – 3,9 Prozent = 1,92 Prozent. Bei einem Nettomietzins von CHF 2'200 pro Monat entspricht das einer Senkung von rund CHF 42 pro Monat oder CHF 507 pro Jahr.
Absolute Methode: Kostenmiete berechnen
Die Kostenmiete berechnet den maximal zulässigen Mietzins auf Basis der Anlagekosten. Sie kommt bei der Überprüfung des Anfangsmietzinses und bei grundlegenden Neufestsetzungen zum Einsatz.
Rechenbeispiel 2: Kostenmiete für ein Mehrfamilienhaus
Ein Mehrfamilienhaus wurde für CHF 2'500'000 erworben. Eigenkapital: CHF 500'000, Hypothek: CHF 2'000'000. Die maximal zulässige Nettorendite beträgt 1,75 Prozent (Referenzzinssatz 1,25 Prozent + 0,5 Prozent) auf das Eigenkapital: CHF 500'000 × 1,75 Prozent = CHF 8'750 pro Jahr. Hypothekarzinsen: CHF 2'000'000 × 1,5 Prozent = CHF 30'000. Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Versicherung, Rücklagen): geschätzt CHF 25'000. Der minimal nötige Bruttomietertrag beträgt CHF 63'750 pro Jahr. Bei 6 Wohnungen ergibt sich ein durchschnittlicher Mietzins von CHF 885 pro Monat pro Wohnung (Nettomiete). Die tatsächlichen Mietzinse variieren nach Grösse, Lage und Zustand der einzelnen Wohnungen.
Mietzins bei Neuvermietung
Bei einem Mieterwechsel kann der Vermieter den Mietzins grundsätzlich frei auf Marktniveau festsetzen. Der neue Mieter hat aber das Recht, den Anfangsmietzins innerhalb von 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten, wenn er ihn für missbräuchlich hält. Als missbräuchlich gilt ein Mietzins, der deutlich über der Orts- und Quartierüblichkeit liegt oder eine überhöhte Rendite abwirft.
In der Praxis empfiehlt es sich deshalb, den Mietzins bei Neuvermietung sowohl mit der Kostenmiete als auch mit dem Marktvergleich zu plausibilisieren. Liegt der verlangte Mietzins innerhalb beider Rahmen, ist das Anfechtungsrisiko gering.
Fazit
Den Mietzins in der Schweiz korrekt zu berechnen schützt Vermieter vor Anfechtungen und sichert den Mietern ihre gesetzlichen Rechte. Die relative Methode regelt Anpassungen im laufenden Vertrag, die absolute Methode (Kostenmiete) definiert die Obergrenze. Mit dem aktuellen Referenzzinssatz von 1,25 Prozent und den konkreten Rechenbeispielen haben Sie die Werkzeuge, um Ihren Mietzins fundiert zu berechnen.
