Wie stark unterscheiden sich die Mietpreise nach Kanton?
Die Mietpreise in der Schweiz zeigen nach Kanton enorme Unterschiede. Im teuersten Kanton kosten Wohnungen das Drei- bis Vierfache gegenüber dem günstigsten Kanton. Diese Bandbreite spiegelt die unterschiedlichen wirtschaftlichen Strukturen, die Bevölkerungsdichte, die Erreichbarkeit und die lokale Wohnungsnachfrage wider.
Die teuersten Kantone für Wohnungsmieten sind Genf (rund CHF 670 pro m² und Jahr), Zürich (rund CHF 450 bis 560 pro m² und Jahr, je nach Stadt oder Agglomeration), Zug (ähnliches Niveau wie Zürich) und Basel-Stadt. Die günstigsten Kantone sind Jura (rund CHF 180 pro m² und Jahr), Neuenburg (rund CHF 200) und Wallis (rund CHF 220). Für eine 4-Zimmer-Wohnung mit 100 m² ergibt sich daraus ein Unterschied von bis zu CHF 50'000 pro Jahr – ein gewaltiger Betrag, der die Wohn- und Standortwahl massgeblich beeinflusst.
Angebotsmieten vs. Bestandsmieten
Bei der Betrachtung der Mietpreise nach Kanton ist die Unterscheidung zwischen Angebotsmieten und Bestandsmieten zentral. Die Angebotsmiete ist der Preis, zu dem eine Wohnung auf dem Markt ausgeschrieben wird – sie betrifft Neuvertragsmieter und liegt deutlich über der Bestandsmiete. Die Bestandsmiete ist der Preis, den langjährige Mieter aktuell zahlen – sie profitieren von älteren, günstigeren Verträgen.
In der Stadt Zürich beispielsweise liegt die Angebotsmiete für eine 4-Zimmer-Wohnung 2026 bei rund CHF 2'680 pro Monat (Median), die Bestandsmiete bei rund CHF 2'050. Diese Differenz von über CHF 600 pro Monat erklärt, warum Umzüge in Hochpreiskantonen so teuer sind – und warum viele Mieter in ihren bestehenden Verträgen bleiben, selbst wenn die Wohnung nicht mehr optimal passt.
Mietpreisentwicklung 2026
Die Mietpreise in der Schweiz sind 2026 weiter gestiegen, allerdings mit abnehmender Dynamik. Der Mietpreisindex zeigt einen Anstieg von rund 1,5 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die stärksten Anstiege verzeichnen Kantone mit starkem Zuzug und geringer Bautätigkeit – insbesondere Zug, Zürich und die Genferseeregion. In ländlichen Kantonen und Regionen mit höherem Leerstand sind die Mieten stabiler geblieben.
Der hypothekarische Referenzzinssatz, der für Mietzinsanpassungen bei Bestandsverträgen massgebend ist, liegt 2026 bei 1,25 Prozent. Er bildet die Basis für Mieterhöhungen und -senkungen bei bestehenden Mietverhältnissen und hat sich seit September 2025 nicht verändert.
Was bedeuten die Mietpreise für Immobilieneigentümer?
Für Eigentümer von Renditeliegenschaften sind die Mietpreise nach Kanton eine zentrale Grösse. Sie bestimmen den Ertragswert der Immobilie – also den Wert auf Basis der Mieteinnahmen, kapitalisiert mit einem marktüblichen Zinssatz. Höhere Mieten bedeuten einen höheren Ertragswert und damit einen höheren Immobilienwert.
Für Eigenheimbesitzer, die einen Verkauf erwägen, sind die Mietpreise ebenfalls relevant: Sie beeinflussen den Eigenmietwert (die steuerliche Belastung für selbstgenutztes Wohneigentum), die Miete-oder-Kauf-Rechnung (ob Kaufen oder Mieten finanziell attraktiver ist) und die potenzielle Miete bei einer Zwischenvermietung (falls das Objekt nicht sofort verkauft wird).
Günstig mieten, teuer kaufen – und umgekehrt
Ein interessantes Phänomen zeigt sich im Kantonsvergleich: In Kantonen mit den höchsten Mietpreisen (Genf, Zürich, Zug) sind auch die Kaufpreise am höchsten – aber das Verhältnis ist nicht linear. In der Stadt Zürich beispielsweise beträgt das Preis-Miet-Verhältnis für Wohnungen rund 28 bis 32 (Kaufpreis geteilt durch Jahresmieteinnahmen). In günstigeren Kantonen liegt es eher bei 20 bis 25. Das bedeutet: Relativ gesehen ist Kaufen in Hochpreiskantonen weniger rentabel als in günstigeren Regionen – aber die absolute Nachfrage bleibt hoch, weil die Finanzierungskosten aktuell tief sind.
Fazit
Die Mietpreise in der Schweiz variieren nach Kanton um den Faktor drei bis vier – ein Unterschied, der die Wohn- und Investitionsentscheidungen massgeblich beeinflusst. Für Immobilieneigentümer sind die kantonalen Mietpreise ein wichtiger Indikator für den Ertragswert, die Rendite und die Entscheidung zwischen Verkauf und Vermietung. Die Angebotsmieten steigen 2026 weiter, allerdings langsamer als in den Vorjahren – ein Zeichen, dass der Markt sich auf hohem Niveau einpendelt.
