Wie hoch sind die Mietpreise in der Schweiz?
Die Mietpreise in der Schweiz gehören zu den höchsten in Europa. Für eine durchschnittliche 2,5-Zimmer-Wohnung werden 2026 schweizweit CHF 1'600 bis 1'900 pro Monat verlangt – allerdings mit enormen Unterschieden je nach Region, Kanton und Stadt. In Zürich liegt die Medianmiete für eine 4-Zimmer-Wohnung bei rund CHF 2'680 (Angebotsmiete), in Genf sogar noch höher. Am günstigsten mietet es sich in den Kantonen Jura (rund CHF 180 pro m² und Jahr), Neuenburg und Wallis.
Diese Bandbreite ist kein statistisches Artefakt, sondern spiegelt die wirtschaftliche Realität: Die Mietpreise in der Schweiz werden von der lokalen Nachfrage, dem Angebot an Mietwohnungen, der wirtschaftlichen Stärke der Region und den Baulandpreisen bestimmt. In Kantonen mit hoher Zuwanderung, vielen Arbeitsplätzen und wenig Leerstand sind die Mieten entsprechend hoch; in ländlichen Kantonen mit Bevölkerungsrückgang deutlich tiefer.
Mietpreise nach Regionen
Teure Kantone
Genf führt die Mietpreisstatistik an mit Wohnungsmieten von rund CHF 670 pro m² und Jahr. Zürich folgt mit CHF 450 bis 560 pro m² und Jahr, wobei die Stadt deutlich teurer ist als die Agglomeration. Zug, Basel-Stadt und die Genferseeregion (Waadt) liegen ebenfalls im oberen Bereich.
Günstige Kantone
Der Kanton Jura bietet mit rund CHF 180 pro m² und Jahr die tiefsten Mietpreise der Schweiz. Neuenburg (rund CHF 200), Wallis (rund CHF 220) und Solothurn folgen. Für eine 90-m²-Wohnung ergibt sich zwischen dem teuersten und dem günstigsten Kanton ein Unterschied von bis zu CHF 44'000 pro Jahr – ein Betrag, der die Standortwahl massgeblich beeinflusst.
Angebotsmieten vs. Bestandsmieten
Ein wichtiger Aspekt der Mietpreise in der Schweiz ist die Unterscheidung zwischen Angebots- und Bestandsmieten. Die Angebotsmiete ist der Preis, den Vermieter bei einer Neuvermietung verlangen. Die Bestandsmiete ist der Preis, den langjährige Mieter zahlen – sie ist durch das Mietrecht geschützt und steigt langsamer, weil Anpassungen an den Referenzzinssatz und die Teuerung gebunden sind.
Die Differenz kann erheblich sein: In Zürich liegt die Bestandsmiete für eine 4-Zimmer-Wohnung bei rund CHF 2'050 – über CHF 600 weniger als die Angebotsmiete. Wer den Mieter wechselt, kann die Miete auf Marktniveau setzen – für Vermieter ein finanzieller Anreiz, für Mieter ein Grund, ihre Wohnung nicht aufzugeben.
Was beeinflusst die Mietpreise?
Die Mietpreise in der Schweiz werden von mehreren Faktoren bestimmt. Die Lage ist der dominierende Faktor – Zentrumslagen, Seeanstoss und gute ÖV-Anbindung treiben den Preis nach oben. Der Zustand und Ausbaustandard der Wohnung beeinflusst die Miete direkt – eine sanierte Wohnung mit modernem Bad und Küche erzielt deutlich höhere Mieten als ein unsaniertes Vergleichsobjekt. Das Baujahr spielt ebenfalls eine Rolle: Neubauwohnungen werden typischerweise 10 bis 20 Prozent teurer vermietet als Bestandswohnungen gleicher Grösse und Lage.
Der hypothekarische Referenzzinssatz beeinflusst die Bestandsmieten: Bei Senkungen können Mieter eine Reduktion verlangen, bei Erhöhungen darf der Vermieter die Miete anpassen. Der Referenzzinssatz liegt seit September 2025 bei 1,25 Prozent – dem tiefsten Stand seit dem Anstieg 2023.
Mietpreise und Immobilienwert
Für Eigentümer von Renditeliegenschaften sind die Mietpreise die zentrale Kenngrösse. Der Ertragswert einer Immobilie berechnet sich aus den Nettomieteinnahmen, kapitalisiert mit einem marktüblichen Liegenschaftszinssatz. Steigende Mietpreise bedeuten höhere Erträge und damit einen höheren Immobilienwert.
Aber auch für Eigenheimbesitzer sind die Mietpreise relevant: Der Eigenmietwert – die fiktive Miete, die als Einkommen versteuert werden muss – orientiert sich am Marktwert beziehungsweise an der Marktmiete. Steigende Mietpreise erhöhen also tendenziell auch die steuerliche Belastung von Eigenheimbesitzern.
Fazit
Die Mietpreise in der Schweiz sind hoch und regional extrem unterschiedlich. In den Zentren steigen die Angebotsmieten weiter, während die Bestandsmieten durch den Referenzzinssatz gebremst werden. Für Eigentümer sind die Mietpreise ein wichtiger Wertindikator – ob als Vermieter, der seine Rendite berechnet, oder als Eigenheimbesitzer, der den Marktwert seiner Liegenschaft im Auge behält.
