Miete oder Kauf: Wie rechnet man richtig?
Die Frage «Miete oder Kauf?» ist eine der meistdiskutierten Finanzfragen in der Schweiz. Ein Miete-Kauf-Rechner hilft, die Gesamtkosten beider Optionen systematisch zu vergleichen. Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab: dem Zinsniveau, den Immobilienpreisen, der erwarteten Preisentwicklung, den Steuervorteilen und der persönlichen Lebenssituation.
In der Schweiz lebt rund 60 Prozent der Bevölkerung zur Miete – eine im europäischen Vergleich hohe Quote. Das liegt weniger daran, dass Kaufen unattraktiv wäre, sondern an den hohen Immobilienpreisen und den strengen Eigenkapitalanforderungen. Wer die Hürde der Eigenkapitalbeschaffung und der Tragbarkeitsprüfung nimmt, fährt finanziell aber oft besser als ein Mieter.
Die Kostenkomponenten im Vergleich
Kosten des Kaufens
Die jährlichen Kosten eines Eigenheims setzen sich aus den Hypothekarzinsen, der Amortisation, den Unterhalts- und Nebenkosten sowie der Steuerbelastung zusammen. In der Schweiz wird der Eigenmietwert als fiktives Einkommen besteuert – das erhöht die Steuerbelastung des Eigentümers. Dafür können Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, was die Steuerlast wieder reduziert.
Hinzu kommen die Opportunitätskosten des Eigenkapitals: Die CHF 200'000, die als Eigenkapital in der Immobilie gebunden sind, könnten alternativ am Kapitalmarkt angelegt werden. Je nach Renditeerwartung sind das jährlich CHF 6'000 bis 14'000, die dem Eigenheimbesitzer entgehen.
Kosten des Mietens
Die Kosten des Mietens bestehen aus der Nettomiete plus den Nebenkosten. Hinzu kommen die Opportunitätskosten des nicht investierten Kaufpreises – ein Mieter, der sein Geld am Kapitalmarkt anlegt, baut ebenfalls Vermögen auf, allerdings nicht in einer Immobilie.
Rechenbeispiel: Miete vs. Kauf 2026
Ein konkretes Beispiel für eine 4,5-Zimmer-Wohnung in der Agglomeration Zürich mit einem Verkehrswert von CHF 950'000. Die vergleichbare Monatsmiete beträgt CHF 2'800 netto. Die Kaufkosten: Hypothek CHF 760'000 (80 Prozent), Eigenkapital CHF 190'000, Hypothekarzins 1,5 Prozent (Festhypothek 10 Jahre) = CHF 11'400 pro Jahr. Unterhalts- und Nebenkosten 1 Prozent = CHF 9'500. Amortisation 2. Hypothek CHF 9'500 pro Jahr. Die effektiven jährlichen Wohnkosten betragen rund CHF 30'400 – abzüglich Steuerersparnis durch Schuldzinsabzug (geschätzt CHF 3'000 bis 5'000) ergibt sich ein Nettobetrag von rund CHF 26'000.
Die jährliche Miete beträgt CHF 33'600 (CHF 2'800 × 12). Der Kaufen-Vorteil liegt in diesem Beispiel bei rund CHF 7'600 pro Jahr – plus dem Vermögensaufbau durch die Amortisation und eine allfällige Wertsteigerung der Immobilie. Allerdings muss der Mieter nicht CHF 190'000 Eigenkapital binden, die er alternativ anlegen könnte.
Wann lohnt sich der Kauf – und wann nicht?
Der Kauf lohnt sich tendenziell, wenn die Zinsen tief sind (wie aktuell), wenn Sie langfristig am selben Ort wohnen möchten (mindestens 7 bis 10 Jahre), wenn Sie über ausreichend Eigenkapital verfügen, ohne Ihre Liquiditätsreserven aufzubrauchen, und wenn die Immobilienpreise in der Region stabil oder steigend sind.
Der Kauf lohnt sich weniger, wenn Sie beruflich flexibel bleiben müssen, wenn die Immobilienpreise im Verhältnis zu den Mieten extrem hoch sind (Preis-Miet-Verhältnis über 30), wenn Sie das Eigenkapital anderweitig renditeträchtig anlegen können und wenn eine Scheidung, ein Jobwechsel oder andere Unsicherheiten absehbar sind.
Was ein Miete-Kauf-Rechner nicht berücksichtigt
Kein Rechner bildet alle Aspekte der Entscheidung ab. Die emotionale Komponente – das Gefühl, in den eigenen vier Wänden zu leben und frei gestalten zu können – hat einen Wert, der sich nicht in Franken messen lässt. Ebenso wenig berücksichtigen die meisten Rechner das Klumpenrisiko: Bei einem Eigenheim ist ein grosser Teil des Vermögens in einer einzigen Immobilie gebunden. Sinken die Preise, ist auch das Vermögen betroffen.
Fazit
Die Frage «Miete oder Kauf?» lässt sich nicht pauschal beantworten – aber sie lässt sich für Ihre persönliche Situation durchrechnen. Im aktuellen Zinsumfeld 2026 ist Kaufen in vielen Schweizer Regionen finanziell attraktiver als Mieten. Nutzen Sie einen Miete-Kauf-Rechner als Ausgangspunkt, berücksichtigen Sie die Opportunitätskosten des Eigenkapitals und treffen Sie die Entscheidung mit einem Zeithorizont von mindestens 10 Jahren.
