Wer in den letzten Jahren Bitcoin oder andere Kryptowährungen gekauft hat, stellt sich beim Traum vom Eigenheim schnell eine Frage: Kann dieses Vermögen als Eigenkapital für eine Wohnung oder ein Haus dienen? Die kurze Antwort lautet ja, aber nicht ohne Vorbereitung. Wer heute Bitcoin in Franken kaufen und später für eine Immobilie einsetzen möchte, sollte die Regeln der Banken, die Anforderungen an den Herkunftsnachweis und die steuerlichen Folgen kennen, bevor er eine Kaufzusage unterschreibt.
Eigenkapital: die Spielregeln der Banken
Für eine Hypothek verlangen Schweizer Banken in der Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel. Davon muss mindestens die Hälfte aus sogenannten harten Eigenmitteln stammen, also nicht aus der Pensionskasse. Ersparnisse, Wertschriften, die gebundene Vorsorge (Säule 3a) oder ein Erbvorbezug zählen dazu. Kryptowährungen fallen grundsätzlich ebenfalls unter das Vermögen, werden aber von den Banken unterschiedlich behandelt.
Der Grund ist die Volatilität. Ein Bitcoin-Bestand, der heute 100'000 Franken wert ist, kann bis zur Unterzeichnung beim Notar deutlich weniger wert sein. Deshalb akzeptieren die meisten Banken Krypto-Guthaben erst dann als Eigenkapital, wenn sie in Franken umgetauscht und auf ein Konto überwiesen wurden. Wer mit seinem Krypto-Vermögen rechnet, sollte den Verkauf also frühzeitig einplanen und nicht erst wenige Tage vor dem Beurkundungstermin auslösen.
Der Herkunftsnachweis ist entscheidend
Schweizer Banken unterstehen dem Geldwäschereigesetz und müssen die Herkunft grösserer Geldbeträge abklären. Bei Kryptowährungen ist diese Prüfung oft aufwendiger als bei einem klassischen Sparkonto. Die Bank möchte nachvollziehen können, wann und mit welchem Geld die Coins gekauft wurden und über welche Plattform sie verkauft werden.
Hilfreich sind deshalb:
- Kontoauszüge und Transaktionshistorien der Krypto-Plattform, idealerweise über die gesamte Haltedauer
- Belege der ursprünglichen Einzahlungen von einem Schweizer Bankkonto
- Steuererklärungen der letzten Jahre, in denen das Krypto-Vermögen deklariert ist
Wer seine Coins über eine Schweizer Bank oder einen Anbieter mit sauberer Dokumentation gekauft hat, ist hier klar im Vorteil. Bei Wallets ohne lückenlose Historie kann die Abklärung Wochen dauern oder im schlimmsten Fall dazu führen, dass die Bank die Mittel nicht anerkennt.
Steuern: Vermögen deklarieren, Gewinne prüfen
In der Schweiz gehören Kryptowährungen zum steuerbaren Vermögen und müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Kursgewinne aus dem privaten Vermögen sind grundsätzlich steuerfrei, solange die Steuerbehörde den Handel nicht als gewerbsmässig einstuft. Wer häufig handelt, mit Fremdkapital arbeitet oder einen grossen Teil seines Einkommens aus Krypto-Geschäften erzielt, sollte die Situation vor einem grossen Verkauf mit einer Fachperson klären. Ein nicht deklariertes Vermögen fällt spätestens bei der Hypothekarprüfung auf, und eine Nachbesteuerung kann teuer werden.
Direkt mit Bitcoin bezahlen?
Vereinzelt sind Verkäuferinnen und Verkäufer bereit, Kryptowährungen direkt als Zahlungsmittel zu akzeptieren. In der Praxis bleibt das die Ausnahme. Der Kaufpreis wird bei einer Grundstücksübertragung in Franken beurkundet, und Notariate sowie finanzierende Banken verlangen in der Regel eine Zahlung über ein Schweizer Konto. Für die meisten Käuferinnen und Käufer ist der Umweg über den Franken der einfachere und sicherere Weg.
Krypto im Gesamtbudget richtig einplanen
Neben dem Eigenkapital fallen beim Kauf weitere Kosten an: Notariats- und Grundbuchgebühren, je nach Kanton eine Handänderungssteuer und Kosten für die Errichtung von Schuldbriefen. Diese Nebenkosten müssen in der Regel ebenfalls aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Wer seine Krypto-Gewinne dafür einsetzen will, sollte mit einer Sicherheitsmarge rechnen, damit ein Kursrückgang den Kauf nicht gefährdet.
Ebenso wichtig ist die Tragbarkeit. Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zinssatz, der deutlich über dem aktuellen Marktzins liegt, und prüfen, ob die Wohnkosten einen bestimmten Anteil des Einkommens nicht überschreiten. Ein hohes Krypto-Vermögen ersetzt kein stabiles Einkommen: Es erleichtert den Einstieg, entscheidet aber nicht allein über die Finanzierung.
Fazit: frühzeitig planen statt kurzfristig verkaufen
Kryptowährungen können den Weg ins Eigenheim beschleunigen, wenn sie richtig eingesetzt werden. Entscheidend sind drei Punkte: das Vermögen rechtzeitig in Franken umwandeln, die Herkunft lückenlos belegen und die steuerliche Situation geklärt haben. Wer zudem eine Plattform wählt, die in der Schweiz reguliert ist und eine saubere Dokumentation liefert, erspart sich bei der Hypothekarbank viele Rückfragen. So wird aus dem digitalen Vermögen ein solides Fundament für die eigenen vier Wände.
