Was umfasst die Kreditberechnung für den Hauskauf?
Die Kreditberechnung für den Hauskauf ist die systematische Ermittlung der maximalen Hypothek, der monatlichen Belastung und der langfristigen Tragbarkeit. In der Schweiz folgt diese Berechnung strengen Regeln, die von der Schweizerischen Bankiervereinigung und der FINMA als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard vorgegeben werden.
Eine saubere Kreditberechnung vor dem Hauskauf ist aus zwei Gründen unverzichtbar: Sie zeigt, in welcher Preisklasse Sie sich bewegen können, und sie deckt frühzeitig auf, ob die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen tragbar bleibt. Banken erwarten, dass Käufer diese Rechnung verstehen – und belohnen gut vorbereitete Kunden mit schnelleren Entscheiden und oft besseren Konditionen.
Schritt 1: Maximale Hypothek berechnen
Die maximale Hypothek ergibt sich aus dem Verkehrswert der Immobilie und der zulässigen Belehnung. In der Schweiz belehnen Banken selbstgenutztes Wohneigentum bis maximal 80 Prozent des Verkehrswerts. Das bedeutet: Bei einer Immobilie von CHF 1'000'000 beträgt die maximale Hypothek CHF 800'000. Für Ferienimmobilien und Luxusobjekte gelten strengere Regeln – dort liegt die maximale Belehnung oft bei 60 bis 70 Prozent.
Wichtig zu wissen: Die Bank schätzt den Verkehrswert selbst – und dieser kann tiefer ausfallen als der geforderte Kaufpreis. Liegt die Bankschätzung unter dem Kaufpreis, muss der Käufer die Differenz als zusätzliches Eigenkapital aufbringen.
Schritt 2: Kalkulatorische Tragbarkeit prüfen
Die kalkulatorische Tragbarkeitsrechnung ist das Herzstück der Kreditberechnung für den Hauskauf. Die Bank rechnet mit drei Kostenpositionen: dem kalkulatorischen Hypothekarzins von rund 5 Prozent auf die gesamte Hypothek, der Amortisation der 2. Hypothek (jener Teil zwischen 65 und 80 Prozent Belehnung, aufgeteilt auf 15 Jahre) und den Unterhalts- und Nebenkosten von 1 Prozent des Liegenschaftswerts pro Jahr.
Die Summe dieser kalkulatorischen Wohnkosten darf maximal ein Drittel (33,3 Prozent) des Bruttohaushaltseinkommens betragen. Ein Rechenbeispiel: Bei einer Hypothek von CHF 800'000 ergibt sich ein kalkulatorischer Zins von CHF 40'000, eine Amortisation von rund CHF 10'000 und Nebenkosten von CHF 10'000 – total CHF 60'000. Das erforderliche Bruttoeinkommen beträgt mindestens CHF 180'000.
Schritt 3: Effektive Zinskosten berechnen
Die kalkulatorische Tragbarkeit ist der Stresstest – die effektiven Zinskosten bestimmen die tatsächliche monatliche Belastung. Im aktuellen Zinsumfeld (Mitte 2026, SNB-Leitzins bei 0 Prozent) liegen die Hypothekarzinsen deutlich unter dem kalkulatorischen Satz. Eine SARON-Hypothek kostet aktuell rund 0,7 bis 1,3 Prozent, eine 10-jährige Festhypothek 1,5 bis 2,0 Prozent.
Bei einer Hypothek von CHF 800'000 und einem effektiven Zinssatz von 1,5 Prozent beträgt die jährliche Zinsbelastung CHF 12'000 – deutlich weniger als die kalkulatorischen CHF 40'000. Hinzu kommen die Amortisation (CHF 10'000) und die Nebenkosten (CHF 10'000), was effektive Wohnkosten von rund CHF 32'000 pro Jahr ergibt – CHF 2'670 pro Monat. Abzüglich Steuerersparnis durch den Schuldzinsabzug (je nach Grenzsteuersatz CHF 2'000 bis 4'000 pro Jahr) sinkt die Nettobelastung weiter.
Typische Fehler bei der Kreditberechnung
Der häufigste Fehler bei der Kreditberechnung für den Hauskauf ist die Betrachtung nur der effektiven Zinskosten, ohne den kalkulatorischen Stresstest zu berücksichtigen. Die Bank entscheidet auf Basis der kalkulatorischen Tragbarkeit – nicht auf Basis der aktuellen Marktzinsen. Wer nur die tiefen aktuellen Zinsen rechnet, unterschätzt das Risiko und erlebt bei einer Zinswende eine böse Überraschung.
Ein zweiter Fehler ist das Vergessen der Kaufnebenkosten. Notariatsgebühren, Grundbuchgebühren und Handänderungssteuer summieren sich auf 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises und müssen aus dem Eigenkapital bezahlt werden – sie reduzieren den Betrag, der für die Finanzierung zur Verfügung steht. Ein dritter Fehler ist die fehlende Renovationsreserve: Gerade bei älteren Häusern fallen in den ersten Jahren nach dem Kauf oft unvorhergesehene Kosten an.
Kreditberechnung mit zwei Einkommen
Wenn beide Partner erwerbstätig sind, berücksichtigt die Bank in der Regel beide Einkommen bei der Tragbarkeitsrechnung. Allerdings rechnen manche Institute das tiefere Einkommen nur zu 50 bis 80 Prozent an – insbesondere wenn ein Teilzeitpensum oder eine unsichere Beschäftigungssituation vorliegt. Klären Sie vor der Kreditberechnung, wie Ihre Bank das Zweiteinkommen gewichtet.
Fazit
Die Kreditberechnung für den Hauskauf ist eine dreistufige Übung: maximale Hypothek auf Basis des Eigenkapitals, kalkulatorische Tragbarkeit als Stresstest und effektive Zinskosten als Abbild der tatsächlichen Belastung. Alle drei Ebenen müssen stimmen, damit die Finanzierung solide ist. Rechnen Sie konservativ, planen Sie Reserven ein und lassen Sie sich vorab von mehreren Anbietern beraten – die Unterschiede in den Konditionen können über die Laufzeit fünfstellige Beträge ausmachen.
