Ratgeber: Ihr Weg zum Kredit für Ihren Hauskauf

Der Traum vom Eigenheim ist für viele Menschen ein zentrales Lebensziel. Dabei stellt sich schnell die zentrale Frage: Wie finanziere ich mein Eigenheim – und was muss ich dafür mitbringen? Dieser Ratgeber begleitet Sie Schritt für Schritt auf dem Weg zur erfolgreichen Immobilienfinanzierung.

Voraussetzungen für einen Hauskauf – wer bekommt einen Kredit? 

Bevor eine Bank oder Versicherungsgesellschaft eine Finanzierung zusagt, prüft sie sorgfältig die individuelle Situation des Käufers. Drei Hauptkriterien stehen dabei im Vordergrund:

Eigenkapital

Mindestens 20 % des Kaufpreises müssen aus Eigenmitteln stammen. Diese können aus Ersparnissen, Pensionskassenguthaben (2. Säule) oder Wertschriften bestehen. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto besser die Ausgangslage – nicht nur für die Zusage, sondern auch für die Konditionen und Zinssätze, weil ein grösserer Anteil an Ihrem Eigenkapital für die Bank ein geringeres Risiko bedeutet. 

Tragbarkeit

Die monatliche Belastung für das Eigenheim darf rund ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Beim Hauskauf berücksichtigen die Finanzinstitute folgende Kosten:

• Hypothekarzins (mit 4,5–5 % kalkuliert)
• Amortisation (Rückzahlung des Kredits, bis zwei Drittel des Immobilienwerts obligatorisch)
• Nebenkosten und Unterhalt (ca. 1 % des Immobilienwerts, abhängig vom Alter des Objekts)

Weitere Faktoren

Kreditgeber prüfen beim Hauskauf zusätzlich:

• Stabilität und Höhe des Einkommens
• Arbeitsverhältnis (unbefristet oder befristet)
• Schulden oder andere finanzielle Verpflichtungen
• Alter (im Hinblick auf die obligatorischen Amortisation auf 66 % bis zur Pension)

Konkret bedeutet das: Je stabiler Ihre Einkommenssituation und je geringer Ihre Schulden, desto tiefer ist für die Bank das Risiko eines Zahlungsausfalls, und desto eher wird die Bank Ihnen einen Kredit gewähren. 

In wenigen Schritten zum Kredit für Ihren Hauskauf

Der Weg zur Finanzierung beim Hauskauf verläuft meist in fünf klaren Etappen:

1. Budget festlegen: Ermitteln Sie, was Sie sich leisten können – realistisch und langfristig tragbar.
2. Eigenmittel klären: Sammeln Sie alle verfügbaren Eigenmittel und entscheiden Sie, ob Sie Pensionskassengelder einbringen möchten.
3. Hypothekarberatung einholen: Banken, Versicherungen und unabhängige Hypothekarvermittler bieten detaillierte Offerten und Vergleiche. Dieser Schritt ist deshalb so wichtig, weil die Konditionen und Angebote sich zwischen den Kreditgebern teils erheblich unterscheiden. 
4. Kreditantrag stellen: Sobald eine Immobilie gefunden ist, können Sie ein verbindliches Kreditgesuch einreichen.
5. Vertragsabschluss & Eigentumsübertragung: Nach positiver Kreditprüfung erfolgt die Unterzeichnung des Hypothekarvertrags und des Kaufvertrags.

Dokumente und Unterlagen für den Kreditantrag

Eine sorgfältige Vorbereitung der Unterlagen beschleunigt den Finanzierungsprozess beim Hauskauf erheblich. Folgende Dokumente sollten Sie bereithalten:

• Aktuelle Lohnabrechnungen (mindestens die letzten 3 Monate)
• Steuererklärung bzw. Steuerveranlagung der letzten 1–2 Jahre
• Pensionskassenausweis (2. Säule)
• Aufstellung vorhandener Schulden, Leasing- und Kreditverträge usw. 
• Nachweis des Eigenkapitals (Bankauszüge, Wertschriften, etc.)
• Grundbuchauszug und Verkaufsdokumentation der Immobilie (wenn vorhanden)

Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller und reibungsloser erfolgt die Kreditprüfung.

Welche Arten von Hypothekarkrediten gibt es? 

In der Schweiz stehen Ihnen beim Hauskauf verschiedene Hypothekarmodelle zur Verfügung, die sich in Flexibilität, Zinssicherheit und Laufzeit unterscheiden:

1. Festhypothek

• Fester Zinssatz für eine festgelegte Laufzeit (meist 2 bis 10 Jahre, bei manchen Finanzinstituten noch länger)
• Planungssicherheit bei gleichbleibenden Kosten
• Ideal, um sich bei tiefen Zinsen gegen steigende Zinsen abzusichern

2. SARON-Hypothek

• Variabler Zinssatz, basierend auf dem SARON (Swiss Average Rate Overnight)
• Günstiger als Festhypotheken bei sehr tiefem Zinsniveau, aber mit Schwankungsrisiken

3. Variable Hypothek

• Kein fixer Zinssatz
• Flexibel kündbar, eignet sich daher vor allem als Übergangsfinanzierung

4. Kombination

• Mehrere Tranchen (Festhypotheken oder SARON)
• Ermöglicht persönlich angepasste Balance zwischen Planungssicherheit und Flexibilität

Wovon hängt der Zinssatz ab? 

Der Hypothekarzins ist nicht für alle Kreditnehmer gleich und hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören: 

• Zinsumfeld am Markt: Aktuelle geldpolitische Lage, insbesondere die Leitzinsen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) und die Swapsätze beeinflussen den Zinssatz beim Hauskauf. 
• Hypothekarmodell: Festhypotheken haben andere Zinssätze als SARON-Modelle. Je nach Zinsumfeld sind die Unterschiede grösser oder kleiner. 
• Laufzeit: Längere Laufzeiten bedeuten in der Regel höhere Zinsen. 
• Bonität des Kreditnehmers: Wer mehr Eigenkapital mitbringt und eine stabile Einkommenssituation aufweist, erhält meist bessere Konditionen. 
• Belehnung: Je geringer das Fremdkapital im Verhältnis zum Objektwert, desto attraktiver sind die Zinskonditionen. 

Kreditvergleich: So finden Sie das beste Angebot

Die Zinssätze und Bedingungen für Hypotheken unterscheiden sich je nach Anbieter deutlich. Daher lohnt es sich beim Hauskauf:

• Mehrere Offerten einzuholen – auch bei Versicherungen und Online-Plattformen
• Verhandlungsspielraum zu nutzen: Banken sind oft bereit, bei guter Bonität bessere Konditionen anzubieten
• Spezialaktionen zu prüfen: Einige Anbieter bieten tiefe Einstiegssätze oder Kombiprodukte mit Vorsorge oder Versicherung

Aktuell tiefste Zinssätze für Hypothekarkredite

Die Zinssätze sind ständigen Schwankungen unterworfen. Hier sind die aktuell tiefsten Zinsen, die unser Finanzpartner Strike auf dem Markt ausfindig machen konnte. Die genauen Zinssätze, die man von einem Finanzinstitut angeboten bekommt, liegen je nach Anbieter und Kundensituation höher. 

Amortisation: Wie funktioniert die Rückzahlung des Kredits?

In der Schweiz wird die Hypothek meistens nicht vollständig zurückbezahlt. Entscheidend ist die sogenannte 1. und 2. Hypothek:

• 1. Hypothek (bis ca. 65 % des Immobilienwerts): Muss nicht zwingend amortisiert werden.
• 2. Hypothek (65–80 % des Immobilienwerts): Muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückgezahlt werden.
   

Es gibt zwei Arten der Amortisation:

• Direkte Amortisation: Die Schuld wird laufend reduziert, die Zinsbelastung sinkt über die Jahre.
• Indirekte Amortisation: Die Rückzahlung erfolgt über eine gebundene Vorsorge (Säule 3a). Da die Einzahlungen von der Einkommenssteuer abgezogen werden können und das Vermögen in der gebundenen Vorsorge steuerfrei ist, spart man über die Jahre viel Steuern.