Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienkauf in der Schweiz verschiedene Nebenkosten an, die aus dem Eigenkapital finanziert werden müssen. Diese Nebenkosten werden von vielen Käufern unterschätzt oder vergessen – und können die Finanzierungsplanung ins Wanken bringen. Je nach Kanton summieren sich die Nebenkosten auf 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie von CHF 1'000'000 sind das CHF 10'000 bis 30'000.
Die einzelnen Kostenpositionen
Notariatsgebühren (0,1 bis 0,5 Prozent)
Der Notar erstellt und beurkundet den Kaufvertrag. Die Gebühren werden als Promille des Kaufpreises berechnet und variieren von Kanton zu Kanton erheblich. Im Kanton Zürich liegen die Notariatsgebühren typischerweise bei 0,1 bis 0,2 Prozent des Kaufpreises; im Kanton Bern oder Waadt können sie höher ausfallen.
Grundbuchgebühren (0,1 bis 0,3 Prozent)
Die Grundbuchgebühren fallen für die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch an. Sie werden ebenfalls als Promille des Kaufpreises berechnet. In einigen Kantonen sind Notariats- und Grundbuchgebühren in einer einzigen Gebühr zusammengefasst.
Handänderungssteuer (0 bis 3 Prozent)
Die Handänderungssteuer ist die grösste variable Nebenkostenposition. Sie wird nicht in allen Kantonen erhoben. Die Kantone Zürich, Schwyz, Zug, Schaffhausen und Uri kennen keine Handänderungssteuer. In den Kantonen, die sie erheben, liegt der Satz typischerweise bei 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises. Die Handänderungssteuer geht je nach Kanton und Vereinbarung zulasten des Käufers, des Verkäufers oder wird hälftig geteilt.
Schuldbrieferrichtung oder -übertragung (0,1 bis 0,3 Prozent)
Für die Hypothek benötigt die Bank einen Schuldbrief als Sicherheit. Existiert bereits ein Schuldbrief, kann er vom Verkäufer auf den Käufer übertragen werden – die Kosten sind dann gering (CHF 100 bis 300). Muss ein neuer Schuldbrief errichtet werden, fallen Gebühren von 0,1 bis 0,3 Prozent der Pfandsumme an. Bei einer Hypothek von CHF 800'000 sind das CHF 800 bis 2'400.
Rechenbeispiel: Nebenkosten bei CHF 1'000'000 Kaufpreis
Ein konkretes Beispiel für den Kanton Zürich (keine Handänderungssteuer): Notariatsgebühren CHF 1'500, Grundbuchgebühren CHF 1'800, Schuldbrieferrichtung CHF 1'200 – Gesamtnebenkosten rund CHF 4'500 (0,45 Prozent des Kaufpreises). Dasselbe Objekt im Kanton Bern (mit Handänderungssteuer von 1,8 Prozent): Notariatsgebühren CHF 2'000, Grundbuchgebühren CHF 1'500, Handänderungssteuer CHF 18'000, Schuldbrieferrichtung CHF 1'200 – Gesamtnebenkosten rund CHF 22'700 (2,27 Prozent). Die Differenz zwischen dem günstigsten und dem teuersten Kanton kann bei derselben Immobilie CHF 15'000 bis 20'000 betragen.
Weitere Kosten nach dem Kauf
Neben den eigentlichen Kaufnebenkosten sollten Sie weitere Kosten einplanen, die kurz nach dem Kauf anfallen: Umzugskosten (CHF 2'000 bis 5'000), erste Renovationen oder Anpassungen, Einrichtung und Mobiliar, Anschlussgebühren für Strom, Internet und TV sowie allenfalls eine Gartenanlage oder Umgebungsgestaltung. Eine Gesamtreserve von CHF 20'000 bis 50'000 über den Kaufpreis und die Nebenkosten hinaus ist empfehlenswert.
Wie Sie Nebenkosten beim Immobilienkauf senken
Die Nebenkosten sind grösstenteils gesetzlich oder tariflich festgelegt – der Spielraum für Einsparungen ist begrenzt, aber vorhanden. Prüfen Sie, ob ein bestehender Schuldbrief des Verkäufers übernommen werden kann: Die Übertragung kostet CHF 100 bis 300, die Neuerrichtung bis zu CHF 2'400 bei einer Pfandsumme von CHF 800'000. Verhandeln Sie im Kaufvertrag die Aufteilung der Kosten: In manchen Kantonen ist es Verhandlungssache, wer Notariat und Grundbuch bezahlt. Und beachten Sie den Kanton: Wer zwischen mehreren Standorten wählen kann, spart in Kantonen ohne Handänderungssteuer (Zürich, Schwyz, Zug, Schaffhausen, Uri) gegenüber Kantonen mit hoher Steuer (Bern 1,8 %, Waadt 3,3 %) fünfstellige Beträge.
Fazit
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf betragen in der Schweiz 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises und müssen aus dem Eigenkapital finanziert werden. Berechnen Sie die Nebenkosten für Ihren Kanton vorab und berücksichtigen Sie sie bei der Eigenkapitalplanung. Die grösste Variable ist die Handänderungssteuer – in Kantonen ohne diese Steuer sind die Nebenkosten deutlich tiefer.
