Dank unserer Analysten und der Zahlen, die wir durch mehr als 1.000 Verkäufe im Jahr 2021 erhalten haben, sowie unserer Basis von 80.000 qualifizierten Käufern sind wir in der Lage, die Trends auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2022 zu verstehen und zu antizipieren.
Ein Preistrend, der einige Veränderungen erfahren könnte
Die Preise auf dem Immobilienmarkt haben sich in den letzten Jahren auf einem hohen Niveau bewegt. So ist zwischen dem zweiten und dem dritten Quartal 2021 ein Anstieg der Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser um 2,6% zu verzeichnen. Eine Entwicklung, die auch bei Stockwerkeigentum zu beobachten ist, deren Quadratmeterpreise im selben Zeitraum um 2,4% gestiegen sind. Dieser Trend scheint sich auch zu Beginn des Jahres 2022 fortzusetzen, da neue Regelungen für die Hypothekenfinanzierung eingeführt werden.
Da sich diese Werte immer mehr dem Bereich der Immobilienblase nähern, die durch den UBS Swiss real estate bubble index definiert wird, wird die Gefahr eines Platzens greifbar. Auch die Schweizerische Nationalbank warnt vor den Gefahren einer Inflation, die zu höheren Immobilienpreisen führt, und dürfte den Leitzins in naher Zukunft anheben. Viele internationale Anzeichen deuten in diese Richtung, insbesondere seit die US-Notenbank Federal Reserve damit begonnen hat, den Leitzins nach und nach anzuheben.
So ordnete die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA) am 26. Januar 2022 die Reaktivierung des antizyklischen Kapitalpuffers von 2,5% für Wohnimmobilien an. Diese Massnahme könnte sich langfristig auf die Preise am Immobilienmarkt auswirken, indem sie die Kreditvergabe einiger Banken einschränkt. Ein plötzlicher Rückgang der Nachfrage und somit der Preise ist jedoch nicht zu erwarten. Vielmehr wird ein langsamer Rückgang des Preisanstiegs vorausgesagt. Als Verkäufer ist es daher aktuell noch ein guter Zeitpunkt, die eigene Immobilie zu verkaufen, da das Abwarten eines stärkeren Preisanstiegs mit Risiken verbunden sein könnte.
Die Preise auf dem Immobilienmarkt haben sich in den letzten Jahren auf einem hohen Niveau bewegt. So war zwischen dem zweiten und dritten Quartal 2021 ein Anstieg der m²-Preise für Einfamilienhäuser um 2,6% zu verzeichnen. Eine Entwicklung, die auch bei Wohnungen zu beobachten ist, deren m²-Preise im selben Zeitraum um 2,4% gestiegen sind. Dieser Trend scheint sich auch zu Beginn des Jahres 2022 fortzusetzen, da neue Vorschriften für die Hypothekenfinanzierung eingeführt werden.
Thomas Lambert, Regionaler Verkaufsleiter
Steigende Nachfrage, die nach wie vor das weiter sinkende Angebot übertrifft
Analysen zufolge ist die Nachfrage nach zum Verkauf stehenden Immobilien in den letzten drei Jahren stetig gestiegen, was das Interesse der Bevölkerung am Erwerb von Wohneigentum belegt. Dies betrifft die Nachfrage nach allen Arten von Immobilien, die in der gesamten Schweiz zum Verkauf angeboten werden. Die meisten potenziellen Käufer suchen nach wie vor Häuser und Wohnungen in grösseren Städten mit 3 oder 4 Schlafzimmern.
In den letzten beiden Jahren waren Verkäufer mit Bedenken konfrontiert, ob sie Immobilien mit weniger als zwei Schlafzimmern verkaufen können. Die Neho-Indikatoren lassen einen solchen Trend nicht erkennen. Die Pandemie hat zwar die Nachfrage nach Immobilien mit drei-plus Schlafzimmern leicht erhöht - ein Trend, der zum Teil mit der Zunahme von Homeoffice zusammenhängt -, doch hat sie die Attraktivität anderer Immobilienarten nicht verringert. Die Analyse der Suchkriterien der letzten drei Jahre bestätigt somit keine auffällige Veränderung der Nachfrage nach grösseren Immobilien, sondern unterstreicht lediglich, dass die Nachfrage nach dieser Art von Immobilien gestiegen ist.
Das Immobilienangebot in der Schweiz ist seit Ende 2019 um etwa 20% gesunken. Als Immobilienagentur spüren wir, dass dieser Rückgang einer zunehmend steigenden Nachfrage gegenübersteht. Folglich stellen wir zwei Trends fest, die in unterschiedliche Richtungen weisen:
- Der starke Anstieg der Immobilienpreise macht einen Kauf für viele Haushalte kompliziert oder sogar unmöglich. Der prognostizierte durchschnittliche Lohnanstieg von 0,8 % im Jahr 2022 würde nicht ausreichen, um den Anstieg der Immobilienpreise auszugleichen;
- Trotz des jüngsten Anstiegs der Hypothekenzinsen sind diese im Vergleich zum Durchschnitt der letzten 15 Jahre immer noch sehr niedrig, was den Immobilienkauf für Haushalte mit ausreichenden Mitteln weiterhin sehr attraktiv macht.
Wenn man die Suchkriterien der Neho-Käufer analysiert, wird schnell klar, dass sie sich hauptsächlich auf Objekte in der Nähe von Grossstädten konzentrieren, deren Preis pro Quadratmeter zwischen CHF 6'000 und CHF 7'999 liegt. Dieser Wert kommt der Schätzung von Wüest & Partner für den Medianpreis pro Quadratmeter von CHF 7'800 für das vierte Quartal 2021 nahe, liegt aber leicht darunter. Es gilt bei den Medianpreisen zu beachten, dass die Quadratmeterpreise in den verschiedenen Regionen sehr unterschiedlich sind.
Aufgrund der erheblichen Preisunterschiede zwischen Immobilien in Städten und solchen in ländlichen Gebieten kann es sein, dass Käufer ihr Budget anpassen oder ihr Suchgebiet ausweiten müssen. Letzteres kann dazu führen, dass sie eine Immobilie finden, die ihren Kriterien entspricht, und zwar zu einem Preis, der ihrer Kaufkraft entspricht.
Alle oben genannten Faktoren, wie die hohe Nachfrage, das geringere Angebot auf dem Markt oder ein möglicher Anstieg der Zinssätze, führen zu einem Gefühl der Unsicherheit in Bezug auf die Preisstabilität und werfen für einige Eigentümer die Frage auf, ob sie im Laufe des Jahres 2022 verkaufen werden. Dank der praktischen Erfahrung ihrer Immobilienmakler in Verbindung mit der Analyse der Marktentwicklungen können wir unseren Kunden dienliche Hinweise darauf geben, was sie in Zukunft erwartet. Wir bei Neho haben eine Methodik entwickelt, die es den Kunden ermöglicht, ihre Immobilien zum bestmöglichen Preis zu verkaufen.
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