Was ist ein Hypothekendarlehen?
Ein Hypothekendarlehen ist ein Kredit, der durch eine Immobilie als Sicherheit (Grundpfand) besichert ist. In der Schweiz ist das Hypothekendarlehen die mit Abstand häufigste Form der Immobilienfinanzierung. Rund 90 Prozent aller Wohneigentumsfinanzierungen laufen über Hypothekardarlehen.
Das Prinzip ist einfach: Die Bank gewährt ein Darlehen, das durch einen Eintrag im Grundbuch (Schuldbrief oder Grundpfandverschreibung) gesichert wird. Im Gegenzug zahlt der Darlehensnehmer Zinsen und tilgt das Darlehen nach einem vereinbarten Plan. Kann der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten.
Voraussetzungen für ein Hypothekendarlehen in der Schweiz
Bevor eine Bank ein Hypothekendarlehen gewährt, prüft sie zwei zentrale Kriterien: die Belehnung und die Tragbarkeit.
Belehnung: Maximal 80 Prozent
Schweizer Banken belehnen Wohneigentum in der Regel bis maximal 80 Prozent des Verkehrswerts. Die restlichen 20 Prozent muss der Käufer als Eigenkapital einbringen. Davon müssen mindestens 10 Prozent aus sogenannten harten Eigenmitteln stammen – also aus Ersparnissen, Wertschriften, Erbvorbezügen oder Schenkungen. Die zweiten 10 Prozent dürfen aus der Pensionskasse (zweite Säule) finanziert werden.
Das Hypothekendarlehen wird üblicherweise in zwei Teile aufgeteilt: Die erste Hypothek (bis 65 Prozent des Verkehrswerts) muss nicht zwingend amortisiert werden. Die zweite Hypothek (65 bis 80 Prozent) muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Pensionsalters zurückgezahlt werden.
Tragbarkeit: Die Einkommensprüfung
Die Tragbarkeit stellt sicher, dass der Darlehensnehmer die laufenden Kosten auch bei steigenden Zinsen tragen kann. Die Bank rechnet dabei nicht mit dem aktuellen Zinssatz, sondern mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5 Prozent. Hinzu kommen 1 Prozent des Liegenschaftswerts für Unterhalts- und Nebenkosten. Die gesamten kalkulatorischen Wohnkosten dürfen maximal ein Drittel des Bruttohaushaltseinkommens betragen.
Arten von Hypothekendarlehen
In der Schweiz stehen drei Haupttypen von Hypothekendarlehen zur Verfügung.
Festhypothek
Bei der Festhypothek wird der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit fixiert – üblich sind 2, 5, 7 oder 10 Jahre. Während dieser Zeit verändert sich der Zins nicht, unabhängig von der Marktentwicklung. Das bietet Planungssicherheit, bedeutet aber auch, dass Sie von sinkenden Zinsen nicht profitieren. Ein vorzeitiger Ausstieg ist in der Regel nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich, die erheblich sein kann.
SARON-Hypothek
Die SARON-Hypothek basiert auf dem Swiss Average Rate Overnight – dem Referenzzinssatz des Schweizer Geldmarkts. Der Zinssatz setzt sich aus dem SARON plus einer Bankmarge zusammen und wird vierteljährlich angepasst. Bei einem Leitzins von 0 Prozent liegen die effektiven Zinsen aktuell zwischen 0,7 und 1,3 Prozent. Die SARON-Hypothek ist derzeit die günstigste Form des Hypothekendarlehens, birgt aber das Risiko steigender Zinsen.
Variable Hypothek
Die variable Hypothek hat keine feste Laufzeit und kann von beiden Seiten mit einer Frist von drei bis sechs Monaten gekündigt werden. Der Zinssatz wird von der Bank nach eigenem Ermessen festgelegt und liegt in der Regel deutlich über den Konditionen von SARON- und Festhypotheken. Sie eignet sich vor allem als kurzfristige Übergangslösung, etwa wenn ein Verkauf geplant ist.
Amortisation: Rückzahlung des Hypothekendarlehens
In der Schweiz wird ein Hypothekendarlehen in der Regel nicht vollständig zurückgezahlt. Die erste Hypothek (bis 65 Prozent Belehnung) darf auf unbestimmte Zeit stehen bleiben – die Zinsen sind steuerlich abzugsfähig und reduzieren das steuerbare Einkommen.
Die zweite Hypothek (65 bis 80 Prozent) muss amortisiert werden, entweder direkt (regelmässige Teilrückzahlungen an die Bank) oder indirekt über eine Säule-3a-Lösung. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie in ein 3a-Konto oder eine 3a-Police ein und verpfänden dieses Guthaben der Bank. Die Einzahlungen sind steuerlich abzugsfähig, und die Hypothekarschuld bleibt nominell bestehen – was den Steuerabzug für Schuldzinsen erhält.
Hypothekendarlehen: Kosten und Nebenkosten
Die Kosten eines Hypothekendarlehens gehen über den reinen Zinssatz hinaus. Typische Nebenkosten sind die Schätzungsgebühr für die Immobilienbewertung (CHF 300 bis 1'500), die Kosten für die Errichtung oder Übertragung des Schuldbriefs beim Grundbuchamt (abhängig vom Kanton und Betrag, oft 0,1 bis 0,3 Prozent der Pfandsumme) sowie allfällige Bearbeitungsgebühren der Bank.
Auch die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer vorzeitigen Auflösung der Festhypothek kann ins Gewicht fallen. Sie wird nach der Zinsdifferenzmethode berechnet und kann bei stark gesunkenen Zinsen mehrere zehntausend Franken betragen.
Hypothekendarlehen vergleichen und verhandeln
Der Hypothekarmarkt in der Schweiz ist wettbewerbsintensiv. Neben den Grossbanken bieten Kantonalbanken, Regionalbanken, Versicherungen, Pensionskassen und Onlineplattformen Hypothekendarlehen an. Ein Vergleich lohnt sich immer, denn die Zinsunterschiede können erheblich sein.
Verhandeln Sie aktiv: Die publizierten Richtzinsen sind in den meisten Fällen Verhandlungsbasis, nicht Endpreis. Besonders bei guter Bonität, tiefer Belehnung und grösseren Hypothekarvolumen gewähren Banken Rabatte von 0,1 bis 0,3 Prozentpunkten auf den Richtzins.
Hypothekendarlehen und der Immobilienverkauf
Bei einem Immobilienverkauf muss das bestehende Hypothekendarlehen aufgelöst oder vom Käufer übernommen werden. Läuft eine Festhypothek noch, fällt bei vorzeitiger Auflösung eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Diese berechnet sich nach der Zinsdifferenz zwischen dem vereinbarten Hypothekarzins und dem aktuellen Wiederanlagesatz der Bank, multipliziert mit der Restlaufzeit. Bei stark gesunkenen Zinsen kann die Entschädigung mehrere zehntausend Franken betragen.
Eine Alternative ist die Übernahme des Hypothekendarlehens durch den Käufer. Das setzt voraus, dass die Bank einverstanden ist und der Käufer die Tragbarkeitsprüfung besteht. Für den Verkäufer kann das ein Verkaufsargument sein – etwa wenn die bestehende Hypothek einen besonders günstigen Zinssatz hat.
Bei SARON-Hypotheken ist die Situation einfacher: Sie können in der Regel mit einer Kündigungsfrist von drei bis sechs Monaten aufgelöst werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Das macht sie zur flexibelsten Variante für Eigentümer, die einen Verkauf in Betracht ziehen.
Bevor Sie ein Hypothekendarlehen abschliessen, sollten Sie sich auch über die Portabilität informieren: Kann der Schuldbrief bei einem Wechsel zu einem anderen Anbieter übertragen werden? Das erspart die Kosten für einen neuen Schuldbrief und erleichtert den Anbieterwechsel bei der Erneuerung.
Fazit
Ein Hypothekendarlehen ist der Standardweg zur Immobilienfinanzierung in der Schweiz. Wer die Voraussetzungen, die verschiedenen Darlehensarten und die Amortisationsregeln kennt, kann die Finanzierung optimal auf die eigene Situation zuschneiden. Vergleichen Sie Angebote verschiedener Anbieter, verhandeln Sie den Zinssatz und berechnen Sie die Tragbarkeit konservativ – so schaffen Sie eine solide Basis für Ihr Wohneigentum.
