Was ist eine Hypothek?
Definition
Eine Hypothek ist ein langfristiges Darlehen, das von einer Bank oder einem Versicherer gewährt wird und durch eine Immobilie gesichert ist. Die Bank trägt sich als Gläubiger im Grundbuch ein und hat somit ein Pfandrecht auf das Haus. Kann der Schuldner die Zahlungen nicht leisten, darf die Bank das Objekt verwerten.
Vorteile
- Hauskauf dank Hypothek möglich: Auch ohne vollständige Kaufsumme kann eine Immobilie erworben werden.
- Steuerliche Vorteile der Fremdfinanzierung: Der Hypothekarzins ist steuerlich absetzbar, und die Hypothekarschuld verringert den Vermögenssteuerwert der Liegenschaft.
- Mehr Kapital verfügbar: Je höher die Hypothekarsumme, desto mehr Kapital kann anderweitig investiert werden.
Wie viel Eigenkapital und Einkommen brauche ich für eine Hypothek und einen Hauskauf?
Für einen Hauskauf muss in der Schweiz in der Regel mindestens 20 % Eigenkapital eingebracht werden. Davon müssen mindestens 10 % aus „harten Eigenmitteln“ wie Ersparnissen oder Wertschriften stammen; Pensionskassengelder können für die verbleibenden 10 % genutzt werden.
Zudem gilt die Tragbarkeit als wichtige Voraussetzung: Banken kalkulieren mit einem theoretischen Zinssatz von ca. 5 %, um die langfristige Belastung auch bei steigenden Zinsen abzusichern. Hinzu kommt die Amortisation der zweiten Hypothek. Zusätzlich rechnet die Bank mit rund 1 % des Immobilienwerts als Unterhaltskosten.
Diese Kosten (5 % Hypothekarzins plus 1% des Immobilienwerts) dürfen zusammen nicht mehr als rund ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Die genauen Kriterien sind aber je nach Kreditgeber leicht unterschiedlich.
1. und 2. Hypothek beim Hauskauf erklärt
1. Hypothek
Die 1. Hypothek bildet den Kern der Immobilienfinanzierung beim Hauskauf. Sie deckt in der Schweiz üblicherweise bis zu 65 % des Verkehrswerts einer Immobilie ab. Dieser Anteil gilt für Banken und Versicherungen als verhältnismässig sicher, da im Falle eines Zahlungsausfalls die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass der Verkaufserlös der Immobilie diesen Betrag abdeckt.
Merkmale der 1. Hypothek:
- Unbefristet: Die 1. Hypothek ist in der Regel nicht befristet und läuft somit über die gesamte Besitzdauer einer Immobilie.
- Keine zwingende Amortisation: Eine Rückzahlung (Amortisation) ist nicht vorgeschrieben. Die Restschuld bleibt bestehen und kann bei einem späteren Verkauf durch den Erlös abgelöst werden.
- Tragbarkeit: Auch wenn keine Amortisation notwendig ist, prüft die Bank bei Abschluss, ob die Zinskosten langfristig tragbar sind.
2. Hypothek
Die 2. Hypothek ergänzt die Finanzierung und deckt den Bereich zwischen 65 % und maximal 80 % des Immobilienwerts ab. Da dieser Teil der Finanzierung riskanter ist – bei einem Wertverlust der Immobilie wäre er im Ernstfall nicht mehr durch den Verkaufserlös gedeckt –, verlangen Banken hier strengere Rückzahlungsbedingungen.
Merkmale der 2. Hypothek:
- Höhere Risikoeinstufung: Banken betrachten diesen Teil des Kredits als weniger abgesichert und verlangen daher die Amortisation.
- Amortisationspflicht: Die 2. Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zum Eintritt ins Pensionsalter vollständig zurückgezahlt werden.
Arten von Hypotheken beim Hauskauf: Festhypothek oder SARON?
Wer eine Immobilie finanziert, steht vor der Wahl des passenden Hypothekarmodells. Die Entscheidung beeinflusst nicht nur die monatlichen Kosten, sondern auch die langfristige finanzielle Planung. Die wichtigsten Modelle sind die Festhypothek, die SARON-Hypothek und – eher selten – die variable Hypothek.
Festhypothek
Die Festhypothek ist das klassische Modell für Käufer, die Wert auf Stabilität legen. Der Zinssatz wird für eine bestimmte Laufzeit fixiert. Die Laufzeit beträgt meist 2–15 Jahre.
Vorteile:
- Planungssicherheit: Zinsen und Kosten bleiben über die gesamte Laufzeit gleich.
- Schutz vor Zinsanstieg: Steigen die Marktzinsen, bleibt der Hypothekarzins unverändert.
Nachteile:
- Sinkt das Zinsniveau, profitiert man nicht.
- Vorzeitige Auflösung ist meist mit hohen Kosten (Vorfälligkeitsentschädigung) verbunden.
- Längere Bindung kann bei veränderten Lebensumständen hinderlich sein.
SARON-Hypothek
Die SARON-Hypothek basiert auf dem Referenzzinssatz SARON (Swiss Average Rate Overnight), der täglich schwankt. Die Zinsen werden in Intervallen (z. B. alle 3 Monate) angepasst.
Vorteile:
- Flexibilität: In Zeiten tiefer Zinsen meist günstiger als Festhypotheken.
- Bei den meisten Banken gibt es die Möglichkeit, einmalig in eine Festhypothek zu wechseln.
Nachteile:
- Zinsrisiko: Steigen die Zinsen, erhöhen sich die Kosten unmittelbar.
- Erschwerte Budgetplanung, da keine Fixkosten über Jahre.
Variable Hypothek
Die variable Hypothek hat wie die SARON-Hypothek keinen fixen Zinssatz. Anders als bei der SARON-Hypothek orientiert sich der Zinssatz nicht direkt an einem Referenzwert, sondern wird von den Banken festgelegt.
Vorteile:
- Keine feste Laufzeit, daher flexibel kündbar.
- Geeignet für eine Übergangsphase, z. B. wenn eine Immobilie bald verkauft werden soll.
Nachteile:
- In der Regel teurer als andere Modelle.
- Keine Transparenz, da die Anpassung nicht an einen klaren Referenzwert wie SARON gebunden ist.
- Für eine langfristige Finanzierung ungeeignet.
Vor- und Nachteile im Überblick
|
Modell |
Vorteile |
Nachteile |
|
Festhypothek |
Planungssicherheit, Schutz vor Zinsanstieg |
Keine Flexibilität, teuer bei sinkenden Zinsen |
|
SARON-Hypothek |
Tiefe Kosten in Tiefzinsphasen |
Risiko bei steigenden Zinsen, unsichere Planung |
|
Variable Hypothek |
Flexible Kündigung, Übergangslösung |
Hohe Kosten, kaum Transparenz |
Ablauf: vom Hauskauf zur Hypothek
Der Weg zum Eigenheim umfasst mehrere Schritte, die sorgfältig aufeinander abgestimmt sein sollten. Dabei spielt die Finanzierung eine zentrale Rolle, denn ohne gesicherte Hypothek ist der Hauskauf in der Regel nicht möglich.
Immobiliensuche und Budgetplanung
Bevor die Suche nach einem passenden Objekt startet, lohnt es sich, ein realistisches Budget zu definieren. Neben dem Kaufpreis müssen auch Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Handänderungssteuer) und Rücklagen für Unterhalt berücksichtigt werden. Ein Budgetrechner oder eine erste Finanzierungsberatung gibt Aufschluss darüber, welchen Kaufpreis man sich maximal leisten kann.
Finanzierungsanfrage bei mehreren Banken
Mit einer konkreten Immobilie im Blick folgt die Anfrage bei Finanzinstituten. Empfehlenswert ist es, mehrere Banken, Versicherungen oder Hypothekenplattformen zu kontaktieren, um Offerten zu erhalten. Unterschiede gibt es nicht nur beim Zinssatz, sondern auch bei Amortisationsbedingungen, Gebühren oder der Flexibilität während der Laufzeit.
Vorprüfung der Kreditwürdigkeit
Die Bank prüft die finanziellen Voraussetzungen des Käufers: Einkommen, Eigenkapital, Vermögenssituation sowie laufende Verpflichtungen (z. B. andere Kredite). Gleichzeitig wird der Wert der Immobilie ermittelt. Erst wenn sowohl Käufer als auch Objekt die Kriterien erfüllen, signalisiert die Bank ihre Bereitschaft zur Finanzierung.
Offerten vergleichen und Konditionen verhandeln
Die erhaltenen Angebote sollten sorgfältig verglichen werden. Neben dem reinen Zinssatz spielen Faktoren wie die Flexibilität beim Wechsel des Modells oder die Kosten bei einer vorzeitigen Auflösung eine wichtige Rolle. In vielen Fällen besteht zudem Spielraum für Verhandlungen.
Hypothekarvertrag abschliessen
Nach der Entscheidung für ein Angebot wird der Hypothekarvertrag unterzeichnet. Damit verpflichtet sich die Bank, die Finanzierung sicherzustellen, und der Käufer zur Einhaltung der vereinbarten Zahlungen und Bedingungen.
Notariats- und Grundbuchabwicklung
Der letzte Schritt ist der Eigentumsübergang. Der Kaufvertrag wird beim Notar unterzeichnet, und die Hypothek wird im Grundbuch als Pfandrecht eingetragen. Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer offiziell als Eigentümer der Immobilie geführt, und die Bank erhält ihre Sicherheit.
Wie berechnet man den Hypothekarzins?
Der Hypothekarzins ist nicht einfach ein frei gewählter Wert, sondern setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen, die Banken bei der Festlegung berücksichtigen. Er soll einerseits die Refinanzierungskosten der Bank abdecken, andererseits das Risiko des Kredits widerspiegeln und natürlich auch eine Marge für den Gewinn enthalten.
1. Marktzinsen
Die Basis für jede Hypothek sind die aktuellen Marktzinsen. Banken refinanzieren sich über den Kapitalmarkt oder über die Schweizerische Nationalbank (SNB). Steigen die Leitzinsen oder die Kosten für Anleihen, steigen auch die Refinanzierungskosten der Banken – und damit die Hypothekarzinsen.
- Festhypotheken orientieren sich stark an den Renditen von Schweizer Staatsanleihen mit vergleichbarer Laufzeit. Sie widerspiegeln die langfristigen Zinserwartungen der Marktteilnehmer.
- SARON-Hypotheken folgen direkt dem SARON-Referenzsatz, der täglich angepasst wird. Der SARON folgt eng dem SNB-Leitzins.
2. Risikoprämie
Neben den reinen Marktkosten kalkuliert die Bank eine Risikoprämie ein. Sie berücksichtigt:
- Die Bonität des Kreditnehmers (Einkommen, Verschuldung, Stabilität der Lebenssituation).
- Den Wert und die Lage der Immobilie.
- Das Risiko von Wertverlusten oder Zahlungsausfällen.
Je höher das Risiko eingeschätzt wird, desto höher fällt die Risikoprämie aus.
3. Marge der Bank
Schliesslich schlägt die Bank eine eigene Marge auf. Diese dient dazu, die Betriebskosten zu decken und Gewinne zu erzielen. Die Höhe der Marge ist nicht fix, sondern hängt auch vom Wettbewerb ab – in einer stark umkämpften Region oder in Phasen tiefer Zinsen geben Banken diese Marge teilweise zugunsten attraktiverer Offerten ab.
4. Weitere Faktoren
- Kundensegment: Manche Banken bieten Stammkunden oder Personen mit Zusatzprodukten (z. B. Vorsorge oder Vermögensverwaltung) bessere Konditionen.
- Hypothekarmodell: Längere Laufzeiten, hohe Flexibilität oder spezielle Optionen können den Zinssatz beeinflussen.
- Marktlage und Konkurrenz: Banken beobachten genau, welche Zinssätze Mitbewerber verlangen, und passen ihre Offerten an.
Indirekte und direkte Amortisation
Direkte Amortisation
Bei der direkten Amortisation reduziert der Kreditnehmer die Schuld durch regelmässige Rückzahlungen direkt an die Bank. Üblicherweise erfolgt dies halbjährlich oder jährlich in festen Beträgen.
Indirekte Amortisation
Bei der indirekten Amortisation zahlt der Kreditnehmer nicht direkt auf die Hypothek, sondern leistet Einzahlungen in die gebundene 3. Säule (Säule 3a). Diese Guthaben werden der Bank verpfändet und dienen am Ende der Laufzeit zur Rückzahlung der Hypothek.
Vergleich auf einen Blick
|
Merkmal |
Direkte Amortisation |
Indirekte Amortisation |
|
Zahlungen gehen an |
Bank |
in 3. Säule |
|
Rückzahlung |
Kontinuierlich |
Einmalig bei Ablösung |
|
Schuld |
Sinkt kontinuierlich |
Bleibt konstant |
|
Zinsbelastung |
Nimmt ab |
Bleibt gleich |
|
Steuerabzug Schuldzinsen |
Nimmt ab |
Bleibt erhalten |
|
Liquidität |
Eingeschränkt |
Mehr verfügbar |
|
Altersvorsorge |
Keine direkte Wirkung |
Aufbau von Vorsorgekapital |
