Marktwert ist nicht gleich Marktwert – je nach Methode kann das Ergebnis unterschiedlich ausfallen. Die drei Standardmethoden haben unterschiedliche Stärken und Einsatzgebiete.
Vergleich der Methoden
| Methode | Grundlage | Einsatzgebiet | Stärke | Schwäche |
|---|---|---|---|---|
| Hedonisch | Statistische Analyse realer Transaktionen | Wohnungen, Einfamilienhäuser | Grosse Datenbasis, objektiv | Sondermerkmale schwer abbildbar |
| Vergleichswert | Direkte Vergleichsobjekte | Standardobjekte mit vielen Vergleichsdaten | Marktnahe, nachvollziehbar | Abhängig von Verfügbarkeit guter Vergleiche |
| Ertragswert | Kapitalisierte Mieteinnahmen | Renditeliegenschaften, Mehrfamilienhäuser | Renditeorientiert, für Investoren relevant | Für Selbstnutzer wenig aussagekräftig |
Wann kommt welche Methode zum Einsatz?
In der Praxis werden oft mehrere Methoden kombiniert:
- Banken verwenden für die Belehnung von Wohneigentum primär die hedonische Methode.
- Gutachter und Schätzer verwenden zusätzlich die Vergleichswertmethode, um die hedonische Schätzung zu plausibilisieren.
- Bei Renditeliegenschaften steht die Ertragswertmethode im Vordergrund, ergänzt durch den Realwert (Landwert + Zeitbauwert).
Warum unterscheiden sich die Ergebnisse?
Jede Methode basiert auf anderen Annahmen und Daten. Die hedonische Methode bildet den Durchschnitt des Marktes ab, aber nicht die Besonderheiten eines einzelnen Objekts. Die Vergleichswertmethode hängt von der Qualität der Vergleichsobjekte ab. Die Ertragswertmethode hängt vom angenommenen Kapitalisierungssatz ab. Unterschiede von 5 bis 15 Prozent zwischen den Methoden sind normal.
Fazit: Die Methode muss zum Objekt passen
Keine Methode ist universell überlegen. Entscheidend ist, die richtige Methode für das jeweilige Objekt und den Bewertungszweck zu wählen – und bei Abweichungen die Gründe zu verstehen.
