Der Traum vom Eigenheim ist für viele Menschen in der Schweiz ein bedeutender Meilenstein im Leben. Doch bevor es an die Suche nach dem passenden Haus oder der idealen Wohnung geht, steht eine zentrale Frage im Raum: Wie viel Eigenkapital braucht man eigentlich, um eine Immobilie zu kaufen? Diese Frage ist nicht nur für Erstkäufer entscheidend, sondern auch für alle, die ihre Wohnsituation verändern möchten. Die Antwort darauf ist komplexer, als es auf den ersten Blick scheint – denn neben gesetzlichen Vorgaben spielen auch individuelle finanzielle Voraussetzungen eine Rolle.
Mindestens 20 Prozent Eigenkapital sind Pflicht
In der Schweiz gilt die Grundregel, dass beim Hauskauf mindestens 20 Prozent des Kaufpreises durch Eigenkapital gedeckt sein müssen. Das bedeutet konkret: Wer eine Immobilie für eine Million Franken kaufen möchte, muss mindestens 200’000 Franken an Eigenkapital mitbringen. Noch nicht darin enthalten sind die Nebenkosten wie Steuern und Notariatsgebühren, die ebenfall vollständig aus Eigenmitteln gedeckt werden müssen.
Die restlichen 80 Prozent dürfen durch eine Hypothek finanziert werden. Diese Eigenkapitalanforderung ist keine Empfehlung, sondern eine gesetzliche Rahmenbedingung bei der Kreditvergabe durch Banken und Versicherungen. Sie dient dem Schutz sowohl der Kreditgeber als auch der Kreditnehmer und soll schlussendlich das Finanzsystem stabilisieren.
Nicht das gesamte Eigenkapital darf aus der Pensionskasse stammen
Ein wichtiger Aspekt, den viele Hauskäufer unterschätzen, betrifft die Herkunft des Eigenkapitals. Zwar dürfen gewisse Mittel aus der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse, 2. Säule) für den Hauskauf verwendet werden, doch gibt es eine Einschränkung: Mindestens zehn Prozent des Kaufpreises – also die Hälfte des geforderten Eigenkapitals – müssen aus sogenannten „harten Eigenmitteln“ stammen.
Dazu zählen beispielsweise Ersparnisse auf Bankkonten, Wertschriften, Gelder aus der Säule 3a, Erbvorbezüge oder Schenkungen. Der Rest kann unter Umständen aus der Pensionskasse bezogen oder verpfändet werden.
Was bei einem Hauskauf alles als Eigenkapital anerkannt wird
Beim Begriff Eigenkapital denken viele zunächst an klassische Sparkonten – und das zurecht. Doch die Palette an anerkanntem Eigenkapital für den Hauskauf ist breiter, als man vermuten würde. Neben dem Guthaben auf dem Bankkonto zählen auch Anlagen wie Aktien oder Fondsanteile dazu, sofern sie liquidiert werden können. Auch gebundene Vorsorgeguthaben aus der Säule 3a dürfen unter bestimmten Voraussetzungen eingesetzt werden. Darüber hinaus gelten Schenkungen und Erbvorbezüge als zulässiges Eigenkapital, sofern sie nachweislich zur freien Verfügung stehen.
Sogar zinslose Darlehen von Familienmitgliedern können unter bestimmten Bedingungen als Eigenkapital für den Hauskauf angerechnet werden. Wichtig ist in jedem Fall, dass die Herkunft des Geldes transparent ist und nachvollziehbar belegt werden kann.
Mehr Eigenkapital bedeutet oft bessere Finanzierungskonditionen
Auch wenn 20 Prozent beim Hauskauf das Minimum an Eigenkapital für den Hauskauf darstellen, kann es sich lohnen, mehr einzubringen. Wer über 25 oder sogar 30 Prozent verfügt, verbessert nicht nur die Chancen auf eine Zusage bei der Finanzierung, sondern profitiert oft auch von besseren Hypothekarzinsen. Je höher der Eigenmittelanteil, desto geringer das Risiko für die Bank – was sich positiv auf die Kreditkonditionen auswirken kann.
Zudem sinkt bei einer tieferen Belehnung die monatliche Belastung durch Zinsen und Amortisationen, was wiederum mehr finanziellen Spielraum für Unvorhergesehenes lässt. Der Nachteil von weniger Eigenkapital ist, dass damit auch weniger Schuldzinsabzüge möglich sind. Dieser Vorteil könnte aber verschwinden, falls die Eigenmietwert-Vorlage 2025 angenommen wird, weil damit auch die Schuldzinsabzüge massiv eingeschränkt würden.
Wichtig zu beachten: Die Grenze von 20 Prozent Eigenkapital gilt für ein selbstbewohntes Haus oder eine selbstbewohnte Wohnung. Bei anderen Objektarten wie Renditeimmobilien und Ferienimmobilien ist in der Regel mehr Eigenkapital nötig.
Tragbarkeit: Ohne ausreichendes Einkommen nützt Eigenkapital wenig
Neben dem verfügbaren Eigenkapital prüfen Banken bei einem Hauskauf auch die sogenannte Tragbarkeit. Gemeint ist damit, ob das verfügbare Einkommen ausreicht, um die laufenden Kosten für die Immobilie dauerhaft zu decken. Als Richtwert gilt: Die jährlichen Wohnkosten – bestehend aus kalkulatorischem Hypothekarzins, Amortisation und Nebenkosten – dürfen beim Hauskauf ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten.
Auch wenn also genügend Eigenkapital für den Hauskauf vorhanden ist, kann eine Finanzierung scheitern, wenn das Einkommen zu niedrig ist beziehungsweise die laufenden Kosten des Eigentums im Verhältnis zu hoch sind. Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Zins von typischerweise 5 %, um sicherzustellen, dass die Hypothek auch bei steigenden Zinsen tragbar bleibt.
Frühzeitig planen und gezielt auf den Hauskauf sparen zahlt sich aus
Wer plant, ein Haus zu kaufen, sollte frühzeitig damit beginnen, Eigenkapital aufzubauen. Regelmässiges Sparen, Einzahlungen in die gebundene Säule 3a und ein bewusster Umgang mit Vermögenswerten können dazu beitragen, das nötige Eigenkapital zu erreichen. Ebenso lohnt sich ein frühzeitiges Gespräch mit einem unabhängigen Finanzberater oder Hypothekarvermittler. Eine fundierte Einschätzung der eigenen Möglichkeiten hilft nicht nur bei der Planung, sondern oft auch dabei, realistische Ziele zu setzen – und damit langfristig den Weg zum Eigenheim zu ebnen.
