Ein Schaden, wenn der Kaufvertrag bereits unterzeichnet ist, gehört wohl zu den unangenehmsten Situationen, die man bei einem Hauskauf erleben kann. Wer haftet in einem solchen Fall? Die Antwort hängt entscheidend von einer oft übersehenen, aber zentralen Klausel im Kaufvertrag ab: dem Übergang von Nutzen und Gefahr. Wir erklären, wie die Haftung in diesem Fall funktioniert und wie sich Käufer und Verkäufer schützen können.
Horrorszenario: Wasserschaden vor der Übergabe beim Hauskauf
Stellen Sie sich vor: Sie haben Ihr Traumhaus gefunden. Der Kaufvertrag ist unterzeichnet, die Grundbuchanmeldung ist gemacht und die Übergabe soll in einer Woche stattfinden. Sie sind aufgeregt und voller Vorfreude – doch dann ruft der Verkäufer an: "Im Keller steht das Wasser. Ein Rohr ist geplatzt. Wir wissen noch nicht, wie gross der Schaden ist."
Ihr erster Gedanke: „Das kann doch unmöglich mein Problem sein – ich wohne ja noch gar nicht dort!“ Doch je nachdem, was im Kaufvertrag steht, ist es eben sehr wohl Ihr Problem.
Nutzen und Gefahr
Der in diesem Fall relevante Rechtsbegriff nennt sich "Übergang von Nutzen und Gefahr". Der Übergang von Nutzen und Gefahr bezeichnet den Zeitpunkt, ab dem die Vorteile und Risiken des Eigentums vom Verkäufer auf den Käufer wechseln.
Vorteile aus dem Eigentum sind zum Beispiel die Mieteinnahmen. Zu den Risiken gehören zufällige Schäden durch Umweltereignisse, Drittpersonen und so weiter. Der Wasserschaden ist zufällig, weil er nicht durch eine der Parteien verschuldet war und weil er nicht bereits beim Vertragsabschluss erkennbar war.
Was passiert, wenn keine Regelung getroffen wurde?
Ohne explizite vertragliche Regelung erfolgt der Übergang von Nutzen und Gefahr bereits mit der Unterzeichnung des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags – nicht etwa mit dem Grundbucheintrag oder der Schlüsselübergabe. So steht es im Obligationenrecht, Artikel 185.
Das bedeutet am Beispiel des Wasserschadens:
- Ein Wasserschaden, der nach der Vertragsunterzeichnung entsteht, geht zu Lasten des Käufers beziehungsweise seiner Gebäudeversicherung.
- Der Käufer haftet auch für den Wasserschaden, wenn er noch keinen Zugang zur Immobilie hatte.
- Der Käufer haftet sogar, wenn die Grundbuchanmeldung noch nicht erfolgt und der Käufer somit noch nicht einmal der Eigentümer ist.
Wie sich Käufer und Verkäufer absichern können
Diese potenzielle Fallgrube lässt sich vermeiden – und zwar durch eine entsprechende Regelung im Kaufvertrag.
Im Kaufvertrag kann explizit bestimmt werden, dass der Übergang von Nutzen und Gefahr nicht mit der Vertragsunterzeichnung, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt, zum Beispiel:
- Mit der Schlüsselübergabe – also dann, wenn der Käufer tatsächlich über die Immobilie verfügen kann
- Mit dem Eintrag im Grundbuch – also dem Eigentumsübergang
Beide Varianten sind rechtlich zulässig und in der Praxis auch üblich. Sie müssen aber im Kaufvertrag festgehalten werden, sonst sind sie nichtig.
