Kann man ein Haus mit 10 Prozent Eigenkapital kaufen?
Die Frage, ob ein Hauskauf mit 10 Prozent Eigenkapital möglich ist, gehört zu den meistgestellten Fragen rund um die Immobilienfinanzierung in der Schweiz. Die Antwort ist differenziert: Ja, es ist möglich – aber nicht mit nur 10 Prozent Gesamteigenkapital. Die 10 Prozent beziehen sich auf die sogenannten harten Eigenmittel, die der Käufer aus eigenen Mitteln (nicht aus der Pensionskasse) aufbringen muss. Insgesamt verlangt jede Schweizer Bank mindestens 20 Prozent Eigenkapital.
Die Verwechslung ist verständlich, denn die Regel hat zwei Ebenen: 20 Prozent Gesamteigenkapital als absolutes Minimum, davon mindestens 10 Prozent als harte Eigenmittel. Die zweiten 10 Prozent können aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen – entweder durch einen Vorbezug oder durch eine Verpfändung des Guthabens. Dieses System ermöglicht es vielen Haushalten, Wohneigentum zu erwerben, auch wenn sie nicht den gesamten Eigenkapitalanteil aus Ersparnissen aufbringen können.
Was zählt als hartes Eigenkapital?
Harte Eigenmittel sind alle Vermögenswerte, die nicht aus der beruflichen Vorsorge (Pensionskasse) stammen. Dazu gehören Guthaben auf Spar- und Lohnkonten, Wertschriften und Anlagefonds, Guthaben aus der Säule 3a (zählt als hart, obwohl es Vorsorgekapital ist), Erbvorbezüge und Schenkungen (sofern unwiderruflich und ohne Rückzahlungspflicht), Rückkaufswerte von Versicherungspolicen sowie Erlöse aus dem Verkauf anderer Vermögenswerte.
Nicht als harte Eigenmittel gelten Pensionskassenguthaben (2. Säule), zinsfreie Darlehen von Verwandten (je nach Bank mit Einschränkungen), Gegenstände ohne klaren Liquidationswert sowie Eigenleistungen am Bau (werden von den meisten Banken nicht oder nur begrenzt anerkannt).
Ein Beispiel: Für ein Haus im Wert von CHF 900'000 benötigen Sie CHF 180'000 Eigenkapital (20 Prozent), davon CHF 90'000 als harte Eigenmittel. Wenn Sie CHF 50'000 auf dem Sparkonto, CHF 30'000 in der Säule 3a und CHF 10'000 in einem Wertschriftendepot haben, sind die harten 10 Prozent gedeckt. Die zweiten CHF 90'000 können Sie aus der Pensionskasse vorbeziehen oder verpfänden.
Vorbezug oder Verpfändung der 2. Säule
Wenn die harten Eigenmittel 10 Prozent des Kaufpreises decken, aber für die vollen 20 Prozent nicht reichen, kommen die Gelder der 2. Säule ins Spiel. Beim Vorbezug wird das Geld aus der Pensionskasse ausbezahlt und als Eigenkapital eingesetzt – die Hypothek sinkt auf 80 Prozent. Beim Verpfänden bleibt das Geld in der Pensionskasse, dient aber der Bank als zusätzliche Sicherheit.
Die Verpfändung hat den Vorteil, dass die Altersleistungen ungeschmälert bleiben und keine Kapitalleistungssteuer anfällt. Der Nachteil: Die Hypothek kann bei einer Verpfändung unter Umständen auf bis zu 90 Prozent des Verkehrswerts steigen – das erhöht die Zinskosten und kann die Tragbarkeit belasten. Nicht alle Banken akzeptieren eine Belehnung über 80 Prozent.
Der Vorbezug reduziert die Hypothek direkt, löst aber eine Kapitalleistungssteuer aus und mindert die Altersrente. Bis zum Alter von 50 Jahren kann das gesamte Pensionskassenguthaben vorbezogen werden; ab 50 Jahren gelten Einschränkungen. Zudem wird im Grundbuch eine Veräusserungsbeschränkung eingetragen, die bei einem späteren Verkauf die Rückzahlung des Vorbezugs auslöst.
Tragbarkeit: Oft die engere Hürde
Wer den Hauskauf mit dem Minimum von 10 Prozent hartem Eigenkapital finanziert, hat eine vergleichsweise hohe Hypothek. Das macht die Tragbarkeitsrechnung zur entscheidenden Hürde. Die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 Prozent, 1 Prozent Nebenkosten und der Amortisation der 2. Hypothek. Bei einer Hypothek von CHF 720'000 (80 Prozent eines Hauses von CHF 900'000) ergeben sich kalkulatorische Wohnkosten von rund CHF 52'000 pro Jahr. Das erfordert ein Bruttoeinkommen von mindestens CHF 156'000.
In der Realität liegen die effektiven Zinskosten bei den aktuell tiefen Zinsen deutlich unter dem kalkulatorischen Wert – die Tragbarkeitsrechnung ist ein Stresstest, kein Abbild der tatsächlichen Belastung. Dennoch kann sie Käufer mit knappem Budget ausschliessen, selbst wenn sie die 10 Prozent harten Eigenmittel aufbringen können.
Strategien, um die 10 Prozent zusammenzubekommen
Wer noch nicht genug hartes Eigenkapital hat, kann mehrere Strategien verfolgen. Die konsequente Einzahlung in die Säule 3a ist der steuerlich effizienteste Weg – CHF 7'258 pro Jahr (Maximum 2026, mit Pensionskasse) sind vollständig steuerlich abzugsfähig und zählen als harte Eigenmittel. Über 10 Jahre ergibt das ohne Rendite über CHF 72'000. Ein Erbvorbezug kann eine weitere Quelle sein – er zählt als hartes Eigenkapital, sofern er unwiderruflich ist. Wertschriften-Sparpläne mit einem Anlagehorizont von mindestens 5 bis 10 Jahren können dank der historisch höheren Rendite im Vergleich zum Sparkonto das Eigenkapital schneller aufbauen.
Kaufnebenkosten nicht vergessen
Neben den 20 Prozent Eigenkapital müssen auch die Kaufnebenkosten finanziert werden. Notariatsgebühren, Grundbuchgebühren und allenfalls Handänderungssteuer summieren sich je nach Kanton auf 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Haus von CHF 900'000 sind das CHF 9'000 bis 27'000, die zusätzlich aus eigenen Mitteln aufgebracht werden müssen. Diese Kosten werden oft übersehen und können die Finanzierung ins Wanken bringen, wenn sie nicht eingeplant sind.
Fazit
Ein Hauskauf mit nur 10 Prozent Eigenkapital ist in der Schweiz nicht möglich – wohl aber mit 10 Prozent hartem Eigenkapital, ergänzt durch Pensionskassenmittel. Das Gesamteigenkapital muss immer mindestens 20 Prozent betragen. Wer die harten 10 Prozent zusammen hat, kann mit Vorbezug oder Verpfändung der 2. Säule die Lücke schliessen. Achten Sie dabei auf die Tragbarkeit, die bei hoher Belehnung zur engeren Hürde werden kann, und planen Sie die Kaufnebenkosten zusätzlich ein.
