Warum bleibt der Verkäufer nach dem Hauskauf wohnen?
Die Konstellation, dass jemand ein Haus kauft und der Verkäufer weiterhin darin wohnen bleibt, ist in der Schweiz häufiger als man denkt. Typische Situationen sind Verkäufe innerhalb der Familie – etwa wenn die Eltern das Haus an ein Kind verkaufen, aber bis ans Lebensende darin wohnen möchten. Oder wenn ein älterer Eigentümer seine Liegenschaft verkauft, um das Kapital freizusetzen, aber seine gewohnte Umgebung nicht verlassen will. Auch bei Erbvorbezügen oder güterrechtlichen Auseinandersetzungen kommt es vor, dass eine Partei das Eigentum abgibt, aber das Nutzungsrecht behält.
Juristisch gibt es für diese Situation zwei Instrumente: das Wohnrecht und die Nutzniessung. Beide werden als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und binden auch künftige Eigentümer – sie erlöschen nicht beim Weiterverkauf der Immobilie.
Wohnrecht (Art. 776 ff. ZGB)
Das Wohnrecht gibt dem Berechtigten das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon zu bewohnen. Es ist an die Person gebunden, kann nicht übertragen, nicht vererbt und nicht vermietet werden. Der Wohnrechtberechtigte darf die Räume selbst bewohnen und allenfalls mit seiner Familie teilen – aber nicht an Dritte vermieten oder untervermieten.
Das Wohnrecht wird in der Regel auf Lebenszeit eingeräumt, kann aber auch befristet werden. Es wird im Grundbuch eingetragen und ist damit für jeden Erwerber verbindlich. Der Inhaber des Wohnrechts ist für den gewöhnlichen Unterhalt der Wohnung zuständig; grössere Reparaturen und strukturelle Massnahmen gehen zulasten des Eigentümers.
Nutzniessung (Art. 745 ff. ZGB)
Die Nutzniessung geht weiter als das Wohnrecht: Sie gibt dem Berechtigten das volle Nutzungsrecht an der Immobilie, einschliesslich des Rechts, sie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten. Der Nutzniesser geniesst also alle wirtschaftlichen Vorteile der Liegenschaft, ohne Eigentümer zu sein. Im Gegenzug trägt er die Kosten des ordentlichen Unterhalts, die Versicherungsprämien und die laufenden Steuern.
Wie das Wohnrecht ist die Nutzniessung persönlich, nicht übertragbar und erlischt spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Sie wird im Grundbuch eingetragen und hat für den Käufer weitreichendere Konsequenzen als das Wohnrecht, weil der Eigentümer de facto keinen Zugriff auf die Immobilie hat, solange die Nutzniessung besteht.
Auswirkung auf den Kaufpreis
Ein eingetragenes Wohnrecht oder eine Nutzniessung mindert den Kaufpreis erheblich, weil der Käufer die Immobilie nicht oder nur eingeschränkt nutzen kann. Die Wertminderung hängt von der Restlebenserwartung des Berechtigten, dem jährlichen Mietwert der Immobilie und dem verwendeten Kapitalisierungssatz ab.
Die Berechnung erfolgt in der Regel nach versicherungsmathematischen Grundsätzen: Der jährliche Mietwert wird mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert, der die statistische Restlebenserwartung und einen Zinssatz berücksichtigt. Bei einem 70-jährigen Wohnrechtberechtigten und einem Jahresmietwert von CHF 24'000 ergibt sich typischerweise eine Wertminderung von CHF 200'000 bis 300'000. Bei einem 55-Jährigen mit längerer Restlebenserwartung kann die Wertminderung 40 Prozent des Verkehrswerts und mehr betragen.
Risiken für den Käufer
Der Kauf eines Hauses mit verbleibendem Verkäufer birgt spezifische Risiken. Das grösste Risiko ist die Ungewissheit über die Dauer des Wohn- oder Nutzungsrechts bei Lebenszeit-Dienstbarkeiten. Der Käufer kann die Immobilie erst vollständig nutzen, wenn das Recht erlischt – und das kann deutlich länger dauern als statistisch erwartet. Ein weiteres Risiko betrifft den Unterhalt: Wenn der Wohnrechtberechtigte den gewöhnlichen Unterhalt vernachlässigt, leidet die Substanz der Immobilie. Und bei einer Nutzniessung hat der Eigentümer keinen Einfluss auf die Vermietung – der Nutzniesser kann die Liegenschaft an Dritte vermieten, ohne den Eigentümer zu fragen.
Regeln Sie alle diese Punkte im Vertrag klar und eindeutig: Welche Räume umfasst das Wohnrecht? Wer trägt welche Kosten? Was passiert bei Pflegebedürftigkeit? Gibt es eine Entschädigungsregel bei vorzeitigem Verzicht auf das Wohnrecht?
Steuerliche Aspekte
Ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung hat steuerliche Konsequenzen für beide Parteien. Der Wohnrechtberechtigte muss den Eigenmietwert als Einkommen versteuern, kann aber die Unterhaltskosten und allenfalls Schuldzinsen abziehen. Der Eigentümer versteuert den Vermögenswert der Immobilie abzüglich des kapitalisierten Werts des Wohn- oder Nutzungsrechts. Bei der Grundstückgewinnsteuer wird der kapitalisierte Wert der Dienstbarkeit als Teil des Verkaufspreises berücksichtigt.
Fazit
Ein Haus zu kaufen, während der Verkäufer wohnen bleibt, ist eine gängige Konstellation – insbesondere in Familien. Wohnrecht und Nutzniessung sind die juristischen Instrumente, die dabei zum Einsatz kommen. Der Kaufpreis wird durch die Dienstbarkeit erheblich gemindert, und die Risiken für den Käufer sind real. Lassen Sie den Vertrag von einem erfahrenen Notar oder Rechtsanwalt prüfen und regeln Sie alle Punkte – Unterhalt, Kosten, Dauer, Kündigungsrecht – schriftlich und eindeutig.
