Was ist ein Gestaltungsplan?
Ein Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan im Schweizer Raumplanungsrecht, der es erlaubt, von der regulären Bau- und Zonenordnung (BZO) abzuweichen. Er legt für ein bestimmtes Areal eine massgeschneiderte Bauordnung fest – mit dem Ziel einer städtebaulich und architektonisch hochwertigen Überbauung, die im Rahmen der Regelbauweise nicht realisierbar wäre.
Der Gestaltungsplan ist damit ein Instrument der Flexibilität: Er erlaubt höhere Ausnützungen, veränderte Gebäudeabstände, spezielle Gebäudeformen oder gemischte Nutzungen, die in der Regelzone nicht vorgesehen sind. Im Gegenzug stellt er erhöhte Anforderungen an die architektonische Qualität, die Freiraumgestaltung und die Einordnung ins Ortsbild.
Wann wird ein Gestaltungsplan verlangt?
In vielen Gemeinden besteht für bestimmte Zonen eine Gestaltungsplanpflicht. Das bedeutet: In diesen Zonen darf nur gebaut werden, wenn vorgängig ein Gestaltungsplan erarbeitet, öffentlich aufgelegt und von der Gemeindeversammlung oder dem Gemeinderat genehmigt wurde. Gestaltungsplanpflichten bestehen häufig für grössere Areale in Entwicklungsgebieten, Umstrukturierungsgebiete (ehemalige Industrie- oder Gewerbeflächen), zentrumsnahe Verdichtungszonen und Gebiete mit besonderer Sensibilität (Ortsbildschutz, Seeufer).
Auch ohne Pflicht können Grundeigentümer freiwillig einen Gestaltungsplan initiieren, wenn sie von der Regelbauweise abweichen möchten – etwa für eine dichtere Überbauung mit besserer Freiraumqualität.
Privater und öffentlicher Gestaltungsplan
Es wird zwischen privaten und öffentlichen Gestaltungsplänen unterschieden. Der private Gestaltungsplan wird vom Grundeigentümer oder einer Investorengruppe initiiert und auf eigene Kosten erarbeitet. Er muss aber von der Gemeinde genehmigt werden und durchläuft das gleiche Verfahren wie der öffentliche. Der öffentliche Gestaltungsplan wird von der Gemeinde initiiert und dient der planmässigen Entwicklung eines Gebiets im öffentlichen Interesse.
Verfahren und Dauer
Das Verfahren für einen Gestaltungsplan ist mehrstufig und zeitaufwendig. Es umfasst die Erarbeitung des Plans durch ein Planungsteam (Architekten, Raumplaner), die Vorprüfung durch die kantonale Stelle, die öffentliche Auflage mit der Möglichkeit von Einsprachen, die Behandlung der Einsprachen und die Genehmigung durch die Gemeindeversammlung oder den Gemeinderat und schliesslich die kantonale Genehmigung. Der gesamte Prozess dauert typischerweise ein bis drei Jahre. Die Kosten für die Erarbeitung eines Gestaltungsplans liegen je nach Komplexität bei CHF 50'000 bis 300'000 und mehr.
Gestaltungsplan und Grundstückswert
Für Grundeigentümer kann ein Gestaltungsplan den Wert des Grundstücks erheblich steigern. Eine höhere zulässige Ausnützung bedeutet mehr Nutzfläche – und damit mehr Ertragspotenzial oder einen höheren Verkaufspreis. Bei grösseren Arealen kann der Mehrwert durch einen Gestaltungsplan sechsstellige oder gar siebenstellige Beträge ausmachen.
Diesem Potenzial stehen die Kosten und Risiken des Verfahrens gegenüber: Die Erarbeitung ist teuer, das Verfahren dauert lang, und Einsprachen von Nachbarn oder Umweltorganisationen können das Projekt verzögern oder verhindern. Ein Gestaltungsplan lohnt sich deshalb vor allem bei grösseren Arealen mit echtem Entwicklungspotenzial.
Chancen und Risiken eines Gestaltungsplans für Eigentümer
Ein Gestaltungsplan kann den Wert eines Grundstücks erheblich steigern – oder einschränken. Die Chance: Durch einen Gestaltungsplan können höhere Ausnützungsziffern, zusätzliche Geschosse oder flexiblere Nutzungsmöglichkeiten genehmigt werden, die im normalen Zonenplan nicht zulässig wären. Das Grundstück wird dadurch wertvoller, weil mehr Wohn- oder Nutzfläche realisiert werden kann. Das Risiko: Ein Gestaltungsplan bindet den Eigentümer an die darin festgelegten Vorgaben – Abweichungen sind nur über eine aufwendige Planänderung möglich. Und die Erarbeitung eines Gestaltungsplans kostet Zeit (6 bis 18 Monate) und Geld (CHF 30'000 bis 100'000 für Planung und Verfahren). Für Eigentümer, die an einer Grundstücksentwicklung interessiert sind, ist der Gestaltungsplan ein mächtiges Instrument – er sollte aber nur in Angriff genommen werden, wenn das Potenzial die Kosten und den Zeitaufwand rechtfertigt.
Fazit
Der Gestaltungsplan ist ein mächtiges Instrument im Schweizer Raumplanungsrecht. Er ermöglicht massgeschneiderte Bauordnungen, die über die Regelbauweise hinausgehen – mit dem Potenzial, den Grundstückswert erheblich zu steigern. Das Verfahren ist aufwendig und kostspielig, aber bei grösseren Arealen und ambitionierten Projekten oft der einzige Weg zu einer optimalen Nutzung des Baulands.
