Der Erneuerungsfonds ist das finanzielle Polster der Stockwerkeigentümergemeinschaft für Sanierungen und grössere Unterhaltsarbeiten. Ist er zu tief, kann das den Verkauf einer Wohnung erschweren.
Was ist ein angemessener Erneuerungsfonds?
Eine allgemein anerkannte Faustregel besagt, dass der Erneuerungsfonds pro Jahr mindestens 0,5 bis 1 Prozent des Gebäudeversicherungswerts betragen sollte. Bei einem Gebäude mit einem Versicherungswert von 5 Millionen Franken wäre ein Fonds von 250'000 bis 500'000 Franken nach 10 Jahren angemessen. Liegt der Fonds deutlich darunter, besteht ein Finanzierungsrisiko für künftige Sanierungen.
Warum ist ein tiefer Fonds ein Problem?
Wenn grössere Sanierungen anstehen – Fassade, Dach, Heizung, Lift – und der Fonds nicht ausreicht, müssen die Eigentümer Sonderbeiträge leisten. Für Käufer bedeutet das: Nach dem Kauf kommen unerwartet hohe Kosten hinzu. Deshalb prüfen Käufer und deren Banken den Erneuerungsfonds zunehmend vor dem Kaufentscheid.
Wie gross ist der Preisabschlag?
Ein deutlich unterfinanzierter Erneuerungsfonds kann den Wohnungspreis um 2 bis 5 Prozent drücken, je nach Höhe des Fehlbetrags und dem Zustand des Gebäudes. Stehen konkret teure Sanierungen an, die der Fonds nicht deckt, kann der Abschlag auch grösser sein – im Extremfall entspricht er dem erwarteten Sonderbeitrag.
Was können Verkäufer tun?
- Den aktuellen Stand des Erneuerungsfonds transparent kommunizieren
- Den Unterhaltsplan des Gebäudes (sofern vorhanden) bereitstellen
- Offenlegen, welche Sanierungen geplant oder beschlossen sind
- Falls möglich, an der Eigentümerversammlung für höhere Einlagen plädieren
Fazit: Transparenz schafft Vertrauen
Ein zu tiefer Erneuerungsfonds ist ein echtes Verkaufshindernis. Verkäufer sollten den Fonds und den Zustand des Gebäudes offen kommunizieren, statt das Thema zu vermeiden. Käufer schätzen Transparenz und sind eher bereit, ein Objekt zu kaufen, wenn sie die finanzielle Situation der Gemeinschaft kennen.
