Was ist der Erneuerungsfonds?
Der Erneuerungsfonds ist ein gemeinsames Sparkonto der Stockwerkeigentümergemeinschaft, in das alle Eigentümer regelmässig einzahlen. Er dient der Finanzierung künftiger Unterhalts- und Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum – Dach, Fassade, Heizung, Lift, Treppenhaus und Tiefgarage. In der Schweiz ist ein Erneuerungsfonds gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben, wird aber von nahezu allen Stockwerkeigentümergemeinschaften im Reglement verankert.
Die jährliche Einlage in den Erneuerungsfonds beträgt als Faustregel 0,5 bis 1 Prozent des Gebäudeversicherungswerts – je nach Alter und Zustand des Gebäudes. Bei einer Liegenschaft mit einem Versicherungswert von CHF 5'000'000 und fünf Eigentümern zahlt jeder Eigentümer anteilig nach seinem Wertquotenanteil ein.
Was passiert mit dem Erneuerungsfonds beim Hausverkauf?
Beim Verkauf einer Stockwerkeigentumswohnung geht der Anteil am Erneuerungsfonds nicht separat an den Verkäufer zurück. Der Fonds gehört zum Gemeinschaftsvermögen der Stockwerkeigentümergemeinschaft – und das Gemeinschaftsvermögen ist mit dem Miteigentumsanteil verbunden. Verkauft der Eigentümer seine Wohnung, geht sein Anteil am Erneuerungsfonds automatisch auf den Käufer über. Der Verkäufer erhält keine Rückzahlung.
Diese Regelung überrascht viele Verkäufer, die über Jahre hinweg beträchtliche Summen in den Fonds einbezahlt haben. Tatsächlich fliesst der Fonds aber indirekt in den Verkaufspreis ein: Ein gut dotierter Erneuerungsfonds macht die Wohnung attraktiver und rechtfertigt einen höheren Preis. Ein unterdotierter Fonds hingegen signalisiert Käufern, dass Sonderbeiträge für bevorstehende Sanierungen drohen – und drückt den Preis.
Erneuerungsfonds als Wertfaktor bei der Bewertung
Bei der professionellen Bewertung einer Stockwerkeigentumswohnung wird der Erneuerungsfonds als einer der zentralen Faktoren berücksichtigt. Ein gut dotierter Fonds – mit ausreichend Reserven für geplante Sanierungen – steigert den Verkehrswert. Ein unterdotierter Fonds mindert ihn, weil der Käufer die fehlenden Mittel über Sonderbeiträge oder höhere ordentliche Beiträge nachfinanzieren muss.
In der Praxis wird die Höhe des Erneuerungsfonds pro Wertquotenanteil im Verhältnis zu den geplanten Sanierungen beurteilt. Steht beispielsweise eine Fassadensanierung für CHF 500'000 bevor und der Fonds enthält nur CHF 200'000, droht eine Unterdeckung von CHF 300'000 – verteilt auf alle Eigentümer. Für den einzelnen Stockwerkeigentümer kann das einen Sonderbeitrag von CHF 30'000 bis 60'000 bedeuten.
Was sollte im Kaufvertrag geregelt werden?
Im Kaufvertrag sollte der Erneuerungsfonds explizit erwähnt werden. Üblich ist eine Klausel, die festhält, dass der Anteil am Erneuerungsfonds im Kaufpreis inbegriffen ist und mit dem Eigentumsübergang auf den Käufer übergeht. Zudem sollte der aktuelle Stand des Erneuerungsfonds (per Stichtag) dokumentiert werden.
Klären Sie als Käufer vor der Vertragsunterzeichnung folgende Punkte: Wie hoch ist der Fonds aktuell, und was ist der Anteil Ihrer Wohnung? Sind in den nächsten Jahren grössere Sanierungen geplant? Reicht der Fonds zur Deckung, oder drohen Sonderbeiträge? Was sagen die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen über geplante Investitionen? Und gibt es ausstehende Beiträge von anderen Eigentümern, die den Fonds belasten könnten?
Tipps für Verkäufer
Als Verkäufer können Sie den Erneuerungsfonds als Verkaufsargument nutzen, wenn er gut dotiert ist. Legen Sie den aktuellen Kontostand und die langfristige Instandhaltungsplanung offen – Transparenz schafft Vertrauen und rechtfertigt einen höheren Preis. Umgekehrt sollten Sie bei einem unterdotierten Fonds realistisch kalkulieren: Käufer, die den wahren Zustand des Fonds kennen, werden einen Abschlag verhandeln – und das zu Recht.
Ist der Erneuerungsfonds ausreichend dotiert?
Eine der wichtigsten Fragen für Käufer: Reicht der Erneuerungsfonds für die geplanten Sanierungen? Als Faustregel gilt: Der Fonds sollte pro Wertquotenanteil mindestens CHF 50 bis 100 pro m² Wohnfläche enthalten – bei einer 100-m²-Wohnung also CHF 5'000 bis 10'000. Steht eine grössere Sanierung bevor (Fassade CHF 300'000, Dach CHF 200'000, Heizung CHF 150'000), muss der Fonds die anteiligen Kosten decken können – sonst drohen Sonderbeiträge. Prüfen Sie die Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen: Wurden Sanierungen beschlossen oder geplant? Gibt es einen langfristigen Instandhaltungsplan? Und wie hoch ist die jährliche Einlage – reicht sie, um den Fonds im Gleichschritt mit dem Sanierungsbedarf zu füllen?
Fazit
Der Erneuerungsfonds beim Hausverkauf wird nicht separat ausbezahlt, sondern geht mit dem Eigentumsanteil auf den Käufer über. Für Käufer ist die Prüfung des Fonds vor dem Kauf unverzichtbar – ein unterdotierter Fonds kann teure Überraschungen bergen. Für Verkäufer ist ein gut gefüllter Fonds ein Verkaufsargument, das sich im Preis niederschlagen kann. In jedem Fall gehört der Erneuerungsfonds in den Kaufvertrag und in die Verkaufsverhandlungen.
