Wenn in einer Eigentümergemeinschaft (z. B. bei Stockwerkeigentum) ein einzelner Miteigentümer seine Wohnung oder seinen Anteil verkaufen möchte, entstehen häufig Unsicherheiten: Braucht es die Zustimmung der anderen? Haben die übrigen Eigentümer ein Vorkaufsrecht? Und welche Auswirkungen hat der Verkauf auf die Gemeinschaft?
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche rechtlichen Rahmenbedingungen in der Schweiz gelten, welche Möglichkeiten die Eigentümergemeinschaft hat und worauf Verkäufer sowie Miteigentümer besonders achten sollten.
1. Grundsatz: Jeder Eigentümer darf grundsätzlich verkaufen
Im Schweizer Stockwerkeigentum (Art. 712a ff. ZGB) gilt:
Jeder Stockwerkeigentümer ist frei, seinen Anteil – also seine Wohnung oder Gewerbeeinheit – zu verkaufen.
Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ist grundsätzlich nicht erforderlich, da es sich um selbständiges Eigentum mit eigenem Grundbucheintrag handelt.
Das bedeutet:
Ein einzelner Eigentümer kann seinen Anteil jederzeit veräussern, ohne dass die Gemeinschaft dies verhindern kann – es sei denn, es bestehen besondere Vereinbarungen.
2. Gibt es ein Vorkaufsrecht der anderen Eigentümer?
In der Praxis stellt sich oft die Frage, ob die übrigen Miteigentümer ein Vorkaufsrecht haben.
Gesetzliches Vorkaufsrecht?
Im Stockwerkeigentum besteht kein automatisches gesetzliches Vorkaufsrecht für die anderen Eigentümer.
Vertragliches oder reglementarisches Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht kann jedoch bestehen, wenn:
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es im Begründungsakt vorgesehen ist,
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es im Stockwerkeigentümer-Reglement festgehalten wurde,
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oder eine separate vertragliche Vereinbarung existiert.
Ein solches Vorkaufsrecht muss im Grundbuch eingetragen sein, um gegenüber Dritten wirksam zu sein.
Ohne eine solche Regelung kann der Eigentümer frei an eine externe Person verkaufen.
3. Kann die Eigentümergemeinschaft einen Käufer ablehnen?
Die Eigentümergemeinschaft kann einen Käufer nur in Ausnahmefällen ablehnen.
Gemäss Art. 712c ZGB kann der Erwerb unter bestimmten Bedingungen angefochten werden, wenn:
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der Käufer zahlungsunfähig ist,
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erhebliche Konflikte mit der Gemeinschaft zu erwarten sind,
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oder ein wichtiger Grund vorliegt.
Die Hürden hierfür sind jedoch hoch. Eine blosse Antipathie oder persönliche Abneigung genügt nicht.
In der Praxis ist eine Ablehnung selten erfolgreich durchsetzbar.
4. Was passiert mit bestehenden Verpflichtungen?
Beim Verkauf gehen gewisse Rechte und Pflichten auf den neuen Eigentümer über:
Gemeinschaftskosten
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Offene Nebenkosten oder Beiträge bleiben grundsätzlich Sache des Verkäufers.
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Laufende Verpflichtungen gehen mit Eigentumsübertragung auf den Käufer über.
Erneuerungsfonds
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Der Anteil am Erneuerungsfonds bleibt mit dem Objekt verbunden.
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Der Verkäufer erhält diesen Anteil in der Regel nicht separat ausbezahlt – er ist im Kaufpreis berücksichtigt.
Reglement und Hausordnung
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Der neue Eigentümer tritt automatisch in die bestehende Eigentümergemeinschaft ein.
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Er akzeptiert das Reglement sowie bestehende Beschlüsse.
5. Besondere Situation: Miteigentum ohne Stockwerkeigentum
Anders kann die Situation bei einfachem Miteigentum aussehen (z. B. bei gemeinsam geerbten Liegenschaften ohne Begründung von Stockwerkeigentum).
Hier gilt:
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Es besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht der übrigen Miteigentümer (Art. 682 ZGB).
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Ein Verkauf an Dritte ist möglich, aber die Miteigentümer können innert Frist in den Vertrag eintreten.
In solchen Konstellationen sind die Rechte der anderen Miteigentümer deutlich stärker.
6. Praktische Auswirkungen auf den Verkaufspreis
Ein Verkauf innerhalb einer Eigentümergemeinschaft wirft oft auch strategische Fragen auf:
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Wie attraktiv ist die Liegenschaft?
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Ist die Gemeinschaft gut organisiert?
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Bestehen Streitigkeiten oder Sanierungsstau?
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Wie hoch ist der Stand im Erneuerungsfonds?
Eine stabile, finanziell gesunde Eigentümergemeinschaft steigert den Marktwert erheblich. Umgekehrt können Konflikte oder hohe geplante Investitionen den Verkauf erschweren.
Gerade in der Schweiz – wo Stockwerkeigentum weit verbreitet ist – achten Käufer sehr genau auf Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die finanzielle Situation der Gemeinschaft.
7. Empfehlung für Verkäufer
Wenn Sie als einzelner Eigentümer verkaufen möchten, sollten Sie:
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Das Stockwerkeigentümer-Reglement prüfen
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Abklären, ob ein Vorkaufsrecht besteht
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Die letzten Versammlungsprotokolle bereithalten
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Den Stand des Erneuerungsfonds offenlegen
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Laufende oder geplante Sanierungen transparent kommunizieren
Eine professionelle Bewertung hilft zudem, einen marktgerechten Preis festzulegen – insbesondere unter Berücksichtigung der Gemeinschaftssituation.
Fazit
Wenn in einer Eigentümergemeinschaft ein einzelner Eigentümer verkaufen möchte, ist dies grundsätzlich problemlos möglich. Einschränkungen bestehen nur, wenn ein Vorkaufsrecht vereinbart wurde oder besondere gesetzliche Gründe vorliegen. Entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf sind Transparenz, eine funktionierende Gemeinschaft und eine realistische Preisstrategie.
