Was sind Eigenmittel beim Hauskauf?
Eigenmittel beim Hauskauf – im Bankenjargon synonym mit Eigenkapital – sind die Mittel, die der Käufer aus eigenen Quellen für die Finanzierung aufbringt. In der Schweiz ist die Eigenmittelanforderung klar definiert: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises müssen aus eigenen Mitteln stammen, die restlichen 80 Prozent werden über eine Hypothek finanziert.
Diese 20-Prozent-Regel ist der Schweizer Standard und wird von der FINMA als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard durchgesetzt. Sie dient dem Schutz des Finanzsystems: Der Eigenmittelpuffer stellt sicher, dass ein Preisrückgang von bis zu 20 Prozent die Bank nicht in eine Verlustposition bringt. Für den Käufer bedeutet sie: Ohne genügend Eigenmittel kein Hauskauf.
Harte und weiche Eigenmittel: Der Unterschied
Die Eigenmittel beim Hauskauf werden in zwei Kategorien unterteilt: harte und weiche Eigenmittel. Diese Unterscheidung ist zentral, weil die Schweizer Regulierung vorschreibt, dass mindestens die Hälfte der Eigenmittel (10 Prozent des Kaufpreises) «hart» sein muss.
Harte Eigenmittel sind alle Vermögenswerte, die frei verfügbar sind und nicht aus der beruflichen Vorsorge stammen: Bankguthaben, Wertschriften, Säule-3a-Guthaben, Erbvorbezüge, Schenkungen und Rückkaufswerte von Versicherungen. Weiche Eigenmittel sind Pensionskassenguthaben (2. Säule), die entweder vorbezogen oder verpfändet werden können.
Der Grund für die Unterscheidung: Pensionskassenguthaben dienen der Altersvorsorge. Würden Käufer ihr gesamtes PK-Guthaben einsetzen, riskierten sie Vorsorgelücken und im Invaliditäts- oder Todesfall gekürzte Leistungen. Die 10-Prozent-Härteklausel schützt daher nicht nur die Bank, sondern auch den Käufer selbst.
Eigenmittel beim Hauskauf: Quellen im Überblick
Sparguthaben
Die naheliegendste Quelle für Eigenmittel beim Hauskauf sind die eigenen Ersparnisse auf Spar-, Lohn- und Privatkonten. Sie sind sofort verfügbar, vollständig als harte Eigenmittel anrechenbar und ohne steuerliche Folgen einsetzbar.
Säule 3a
Guthaben aus der gebundenen Vorsorge (Säule 3a) zählen als harte Eigenmittel und sind eine der wichtigsten Quellen beim Hauskauf. Der jährliche Maximalbetrag liegt 2026 bei CHF 7'258 (mit Pensionskasse). Seit 2026 können Lücken aus früheren Jahren rückwirkend eingezahlt werden (für Lücken ab 2025), was den Aufbau beschleunigt. Der Bezug der Säule 3a löst eine Kapitalleistungssteuer aus, die jedoch zu einem reduzierten Satz erhoben wird.
Erbvorbezug und Schenkung
Erbvorbezüge und Schenkungen von Eltern oder Verwandten gelten als harte Eigenmittel – unter der Voraussetzung, dass sie unwiderruflich sind und keine Rückzahlungspflicht besteht. Die Bank verlangt in der Regel einen schriftlichen Nachweis. Ein Erbvorbezug wird bei der späteren Erbteilung an den Pflichtteil angerechnet – klären Sie die erbrechtlichen Konsequenzen mit allen Beteiligten.
Pensionskasse (2. Säule)
Die Pensionskasse als weiche Eigenmittelquelle kann bis zu 10 Prozent des Kaufpreises beisteuern. Beim Vorbezug wird das Geld ausbezahlt und die Hypothek sinkt. Bei der Verpfändung bleibt das Geld in der Kasse und dient der Bank als Sicherheit – die Hypothek kann dafür unter Umständen auf bis zu 90 Prozent steigen. Die Verpfändung ist die schonendere Variante für die Altersvorsorge.
Eigenmittel aufbauen: Praktische Tipps
Der Aufbau der Eigenmittel für den Hauskauf braucht Zeit – planen Sie mindestens 5 bis 10 Jahre ein. Zahlen Sie konsequent in die Säule 3a ein und nutzen Sie die steuerlichen Abzüge. Führen Sie mehrere 3a-Konten, um beim Bezug die Steuerprogression zu brechen. Legen Sie Ersparnisse mit langem Horizont in diversifizierte Anlagen an statt auf dem Sparkonto. Und prüfen Sie frühzeitig, ob ein Erbvorbezug oder eine Schenkung möglich ist – je früher das Gespräch stattfindet, desto besser lässt sich planen.
Fazit
Die Eigenmittel sind beim Hauskauf die grösste Hürde – und gleichzeitig die Grundlage für eine solide Finanzierung. 20 Prozent des Kaufpreises müssen aufgebracht werden, davon mindestens 10 Prozent als harte Eigenmittel. Die Säule 3a, Ersparnisse und familiäre Unterstützung sind die wichtigsten Quellen. Wer frühzeitig und systematisch spart, kann die Hürde auch ohne ausserordentlich hohes Einkommen meistern.
