Der Eigenmietwert wurde abgeschafft, aber wann kommt die Umsetzung?
Das Stimmvolk hat am 28. September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Das bedeutet, dass es zukünftig auch im Kanton Solothurn keinen Eigenmietwert mehr geben wird. Wichtig: Die Abschaffung ist zwar beschlossen, aber noch nicht in Kraft. Bis auf weiteres gilt die alte Besteuerung. Voraussichtlich wird es noch mindestens bis zur Steuerperiode 2028 dauern, bis der Eigenmietwert tatsächlich abgeschafft wird.
Was sich mit der Abschaffung des Eigenmietwerts im Kanton Solothurn ändert:
- Der Eigenmietwert wird nicht mehr als Einkommen besteuert.
- Schuldzinsen können bei selbstbewohnten immobilien nicht mehr abgezogen werden. Für Eigentümer von vermieteten Immobilien sind sie begrenzt abzugsfähig.
- Es gibt einen Schuldzinsabzug für Erstkäufer während der ersten 10 Jahre
- Der Unterhalt kann bei selbstbewohnten Immobilien nicht mehr von der Einkommenssteuer abgezogen werden (bei vermieteten Immobilien weiterhin möglich).
Wann ist der Eigenmietwert im Kanton Solothurn relevant?
Der Eigenmietwert muss im Kanton Solothurn versteuert werden, sobald ein Eigentümer in seiner eigenen Immobilie wohnt. Der Begriff der Eigennutzung ist weit gefasst und schliesst auch Ferienhäuser und Zweitwohnsitze ein, sofern sie prinzipiell zur Verfügung stehen würden. Unter bestimmten Bedingungen kann beim Bund ein Abzug für Unternutzung geltend gemacht werden. Der Kanton Solothurn ermöglicht keinen Abzug bei der Staatssteuer.
Wer bestimmt den Eigenmietwert im Kanton Solothurn?
Im Kanton Solothurn wird der Eigenmietwert aufgrund verschiedener Faktoren bestimmt: örtliche Mietpreise, Lage, Alter des Hauses, Grösse, Ausbau und Zustand von Gebäude und Garten, zusätzliche Einrichtungen wie Garagen und Swimmingpools sowie Mehrinvestitionen im Vergleich zu Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.
Die verwendete Berechnungsmethode hängt von der Katasterschätzung für die selbstbewohnte Wohnung ab. Bei Gebäuden durchschnittlicher Bauart wird der Eigenmietwert pauschal festgelegt, bei überdurchschnittlichen Gebäuden erfolgt eine individuelle Bewertung. Gebäude durchschnittlicher Bauart sind solche, wo der Katasterwert der selbstbewohnten Wohneinheit nicht mehr als 240’000 CHF beträgt.
Eigenmietwert im Kanton Solothurn berechnen
Der Eigenmietwert im Kanton Solothurn beträgt bei Gebäuden durchschnittlicher Bauart 8 bis 11 Prozent vom Katasterwert. Die Berechnung für den Eigenmietwert im Kanton Solothurn lautet:
Katasterwert x gemeindeabhängiger Prozentsatz = Eigenmietwert
Diese Formel gilt für Gebäude durchschnittlicher Bauart. Der Katasterwert ist bei der zuständigen Behörde hinterlegt. Der Prozentsatz kann einer Tabelle auf der Website des Steuerbuchs Solothurn entnommen werden (gegen Ende dieser Seite). Die gemeindeabhängigen Prozentsätze liegen zwischen 8 und 11 Prozent.
Bei Gebäuden überdurchschnittlicher Bauart wird der Eigenmietwert individuell veranlagt. Der Eigenmietwert für ein Gebäude überdurchschnittlicher Bauart berechnet sich aus der Anzahl Raumeinheiten multipliziert mit einem gemeinde- und gebäudeabhängigen Ansatz plus Zuschlägen je nach Gebäudetyp und besonderen Einrichtungen.
Welche Folgen hat der Eigenmietwert für Eigentümer im Kanton Solothurn?
Der Eigenmietwert ist ein zusätzliches Einkommen, das zum steuerbaren Einkommen addiert wird. Selbst nach Abzug von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten kann dies zu einer höheren Steuerbelastung führen als ohne den Eigenmietwert.
Kann man den Eigenmietwert umgehen?
Obwohl der Eigenmietwert nicht vollständig umgangen werden kann, besteht die Möglichkeit, ihn zu reduzieren, beispielsweise durch die Nichtnutzung bestimmter Räume (Unternutzung). Ein Abzug für Unternutzung ist im Kanton Solothurn nur bei der direkten Bundessteuer möglich.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert, im Gesetz eigentlich Mietwert für selbstgenutzte Liegenschaften genannt, ist ein hypothetisches Einkommen, das Eigentümer in der Schweiz versteuern müssen, wenn sie in ihrer eigenen Immobilie leben. Er basiert auf den marktüblichen Mieteinnahmen, die erzielt werden könnten, wenn die Immobilie vermietet würde. Diese Besteuerung gleicht die Vorteile aus, die Eigentümer gegenüber Mietern haben, und berücksichtigt, dass Eigentümer einen Nutzen daraus ziehen, in ihrem eigenen Eigentum zu leben (kein Mietzins, Abzug der Hypothekarschuld und Schuldzinsen vom steuerbaren Vermögen bzw. Einkommen).
Abschaffung des Eigenmietwerts
Nach jahrelangen Diskussionen haben sich der National- und der Ständerat im Jahr 2023 auf die Abschaffung des Eigenmietwerts geeinigt. Aktuell ist noch nicht bekannt, wie die Umsetzung genau aussehen wird und in welchem Zeithorizont er erfolgen wird. Bis auf Weiteres muss der Eigenmietwert daher weiterhin versteuert werden.
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