Der Eigenmietwert im Kanton Bern

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert (auch: Mietwert für selbstgenutzte Liegenschaften) ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer in der Schweiz versteuern müssen, wenn sie in ihrer eigenen Immobilie wohnen. Er basiert auf den marktüblichen Mieteinnahmen, die ein Eigentümer erzielen könnte, wenn er seine Immobilie vermieten würde. 

Der Eigenmietwert ist ein ‘fiktives’ Einkommen, weil der Eigentümer nicht wirklich Geld mit seiner Immobilie generiert, sondern dadurch einen Nutzen erhält, dass er in seinem Eigentum lebt. Die Besteuerung des Eigenmietwerts gleicht dabei die Vorteile aus, die Eigentümer gegenüber Mietern haben: Sie zahlen keine Miete und können einen Teil ihrer Wohnkosten (Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten) vom steuerbaren Einkommen abziehen. 

Der Eigenmietwert bzw. die mit ihm verbundene Einkommenssteuer wird oft mit der Gleichberechtigung zwischen Mietern und Eigentümern begründet. Er ist jedoch seit vielen Jahren umstritten und eine Abschaffung war immer wieder Gegenstand politischer Diskussionen, so zuletzt in der Herbstsession 2022 mit noch offenem Ergebnis.

Wann kommt der Eigenmietwert zur Anwendung?

Der Eigenmietwert muss immer dann als Einkommen versteuert werden, wenn ein Besitzer in seiner eigenen Immobilie wohnt. Eigennutzung wird dabei relativ breit aufgefasst. Es ist z.B. nicht nötig, dass die Immobilie dauerhaft bewohnt wird; es reicht aus, wenn sie dauerhaft zur Verfügung stehen würde. Das bedeutet, dass der Eigenmietwert auch bei Ferienhäusern und Zweitwohnsitzen versteuert werden muss. 

Bei sogenannter Unternutzung (d.h. bei Nichtbenutzung bestimmter Zimmer, z.B. aufgrund einer Trennung oder Auszug eines Kindes) kann ein Abzug des Eigenmietwerts geltend gemacht werden. Die Kriterien für eine Nichtbenutzung im Kanton Bern finden Sie hier.

Wie wird der Eigenmietwert festgelegt?

Für die Umsetzung sind die kantonalen Steuerbehörden zuständig. Sie legen die Verfahren fest, die bei der Festlegung der Eigenmietwerte zum Einsatz kommen. 

Es kommen je nach Kanton und je nach Objekttyp unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz: auf der Basis von Vergleichsmieten, des Realwerts der Immobilie, des tatsächlichen Kaufpreises oder anderer Kriterien (die Grundlagen zu Kaufpreis, Marktwert und den verschiedenen Bewertungsverfahren finden Sie in unserem Blogartikel zum Thema). 

Die Vorgaben für die direkte Bundessteuer sind strenger als die der meisten Kantone. Daher gibt es an den meisten Orten (so auch in Bern) zwei verschiedene Eigenmietwerte: einen tieferen für die Kantons- und Gemeindesteuern und einen höheren für die direkte Bundessteuer. Laut Bundesgerichtsentscheid muss der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer mindestens 70%, für die Kantons- und Gemeindesteuern mindestens 60% betragen.

Eigenmietwert im Kanton Bern

Der Eigenmietwert wird im Kanton Bern für jedes Grundstück im Rahmen der amtlichen Bewertung individuell festgelegt. Dazu wird zunächst der sogenannte Protokollmietwert aufgrund der individuellen Eigenschaften des Grundstücks bestimmt (Grösse, Bauqualität, Lage, Alterung). Dieser bildet die Berechnungsgrundlage für den amtlichen Wert und den Eigenmietwert. 

Der Protokollmietwert orientiert sich an erzielbaren Einnahmen früherer Bemessungsperioden. Mithilfe eines durch statistische Vergleichsverfahren ermittelten Mietwertfaktors wird der Protokollmietwert an das Mietzinsniveau der Gemeinde und Periode angepasst. 

Für die direkte Bundessteuer und die Kantons- und Gemeindesteuer kommen unterschiedliche Mietwertfaktoren zum Einsatz. Der Eigenmietwert für Kantons- und Gemeindesteuer liegt im Kanton Bern 14.5% tiefer als der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer.

Berechnung Eigenmietwert im Kanton Bern: Beispiel

Es handelt sich um ein Fallbeispiel mit typischen Werten. Die genauen Mehrkosten durch den Eigenmietwert hängen vom amtlich festgelegten Protokollmietwert und damit von den Eigenschaften der Immobilie (Lage, Bausubstanz, Grösse) sowie den üblichen Marktmieten am Standort ab. 

Was bedeutet der Eigenmietwert für mich als Eigentümer?

Für Sie als Eigentümer stellt der Eigenmietwert ein zusätzliches Einkommen dar, das zu Ihrem eigentlichen steuerbaren Einkommen (durch Erwerbstätigkeit, Vermögenserträge, etc.) addiert wird. Wir sehen an unserem Beispiel, dass selbst nach Abzug der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten daraus noch ein Mehr an Steuern resultiert. Der Eigenmietwert macht also Eigentum im Vergleich zum Mieten unattraktiver!

Kann ich den Eigenmietwert umgehen?

Da es sich um eine Steuer handelt, können Sie den Eigenmietwert nicht komplett umgehen. Sie können ihn jedoch potenziell reduzieren, z.B. wenn Sie nicht alle Räume in Ihrer Immobilie nutzen (sog. ‘Unternutzung’). Ein Unternutzungsabzug ist nur beim Bund möglich, nicht beim Kanton!

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Der Eigenmietwert im Kanton Bern: Die wichtigsten Fakten

• Der Eigenmietwert muss als Einkommen versteuert werden, wenn Eigentümer in ihrer Immobilie wohnen. 
• Eigentümer können dafür die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. 
• Der Eigenmietwert wird im Kanton Bern im Rahmen einer amtlichen Bewertung für jedes Objekt individuell festgelegt.
• Im Kanton Bern gibt es zwei Eigenmietwerte: einen höheren für die direkte Bundessteuer und einen tieferen für die Gemeinde- und Kantonssteuern.