Abschaffung des Eigenmietwerts im Kanton Basel
Das Stimmvolk hat am 28. September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Das bedeutet, dass es zukünftig auch im Kanton Basel keinen Eigenmietwert mehr geben wird. Wichtig: Die Abschaffung ist zwar beschlossen, aber noch nicht in Kraft. Bis auf weiteres gilt die alte Besteuerung. Voraussichtlich wird es noch mindestens bis zur Steuerperiode 2028 dauern, bis der Eigenmietwert tatsächlich abgeschafft wird.
Was sich mit der Abschaffung des Eigenmietwerts im Kanton Basel ändert:
- Der Eigenmietwert wird nicht mehr als Einkommen besteuert.
- Schuldzinsen können bei selbstbewohnten immobilien nicht mehr abgezogen werden. Für Eigentümer von vermieteten Immobilien sind sie begrenzt abzugsfähig.
- Es gibt einen Schuldzinsabzug für Erstkäufer während der ersten 10 Jahre
- Der Unterhalt kann bei selbstbewohnten Immobilien nicht mehr von der Einkommenssteuer abgezogen werden (bei vermieteten Immobilien weiterhin möglich).
Wie hoch ist der Eigenmietwert im Kanton Basel?
Der Eigenmietwert von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen basiert im Kanton Basel auf dem Vermögenssteuerwert. Der anzuwendende Prozentsatz wird für jede Steuerperiode neu berechnet. Er besteht aus dem Referenzzinssatz für Hypotheken bei Beginn der Steuerperiode und einem Zuschlag von 1,75%.
Für die Steuerperioden 2024 und 2025 beträgt der Eigenmietwert im Kanton Basel:
- 3,5% des Vermögenssteuerwerts bei der Kantonssteuer
- 4 % des Vermögenssteuerwerts bei der direkten Bundessteuer
Der Eigenmietwert beträgt maximal CHF 72'100.– beim Kanton und CHF 82'400.– beim Bund.
Steuergesetz zum Eigenmietwert
Gemäss § 16 StV, Ziffer 1 des Kantons Basel-Stadt gilt:
Der Eigenmietwert für selbstgenutzte Wohnliegenschaften (Einfamilienhäuser und Stockwerkeigenumswohnungen) berechnet sich durch Multiplikation des Vermögenssteuerwerts der Liegenschaft mit dem Eigenmietwertsatz. Der Eigenmietwertsatz besteht aus dem Referenzzinssatz für Hypotheken gemäss Art. 12a der Bundesverordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 bei Beginn der Steuerperiode und einem Zuschlag von 1,75 Prozent; er beträgt höchstens 4,5 Prozent.
Berechnung des Vermögenssteuerwerts im Kanton Basel
Der Eigenmietwert beträgt einen bestimmten Prozentsatz vom Vermögenssteuerwert (aktuell 3,5 % für die Kantonssteuer und 4 % für die Bundessteuer). Der Vermögenssteuerwert wird im Kanton Basel bei selbstbewohnten Liegenschaften nach dem Realwertverfahren ermittelt. Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Gebäudewert und dem Landwert:
- Gebäudewert: Gebäudeversicherungswert (Neubauwert) abzüglich der Altersentwertung
- Landwert: Wert des Grundstücks
Im Kanton Basel-Stadt wurden die Vermögenssteuerwerte selbstgenutzter Liegenschaften neu bewertet, wenn statistische Erhebungen zeigen, dass die bisherigen Werte in vielen Fällen deutlich unter den tatsächlich erzielbaren Verkehrswerten liegen. Eine solche Situation lag zuletzt 2016 vor: Laut Erhebungen der Steuerverwaltung betrugen die Vermögenssteuerwerte durchschnittlich nur noch 45 % des Marktwerts. Die letzte flächendeckende Neubewertung datierte von 2001, seither hatten sich die Immobilienpreise gemäss dem Eigenheimindex der BKB fast verdoppelt. Die letzte Neubewertung erfolgte daher für alle selbstgenutzten Liegenschaften mit Stichtag 31. Dezember 2016 und gilt ab der Steuerperiode 2016.
Unternutzung und Steuerpflicht
Wer in seinem eigenen Haus oder seiner Eigentumswohnung lebt, muss den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dabei zählt nicht nur die tatsächliche Nutzung – auch wenn die Immobilie lediglich dauerhaft zur Verfügung steht, gilt sie steuerlich als selbst bewohnt. Das betrifft unter anderem auch Ferienhäuser und Zweitwohnungen, selbst wenn sie nur gelegentlich genutzt werden. Anders ausgedrückt: Nur wenn die Immobilie dauerhaft vermietet ist, entfällt der Eigenmietwert.
Wenn bestimmte Teile der Immobilie nicht mehr genutzt werden – etwa nach dem Auszug eines Kindes oder im Fall einer Trennung –, spricht man von einer sogenannten Unternutzung. In solchen Fällen kann der Eigenmietwert anteilig reduziert werden. Allerdings ist dieser sogenannte Unternutzungsabzug im Kanton Basel nur auf Bundesebene möglich.
Was bedeutet der Eigenmietwert im Kanton Basel für Eigentümerinnen und Eigentümer?
Wenn Sie im Kanton Basel eine Immobilie besitzen und selbst darin wohnen, wird Ihnen der Eigenmietwert als zusätzliches Einkommen angerechnet. Dieses fiktive Einkommen wird zu Ihrem übrigen Einkommen – etwa aus Beruf, Kapitalanlagen oder Renten – hinzugerechnet und entsprechend besteuert.
Was versteht man unter dem Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert – auch als Mietwert selbstgenutzter Liegenschaften bezeichnet – ist ein Einkommen, das in der Schweiz von Personen versteuert werden muss, die ihre Immobilie selbst bewohnen. Die Höhe dieses Betrags orientiert sich daran, wie viel Miete ein vergleichbares Objekt auf dem freien Markt einbringen würde.
Obwohl keine tatsächlichen Einnahmen erzielt werden, wird dieser Nutzen als Einkommen betrachtet, weil Eigentümer durch dadurch einen geldwerten Vorteil geniessen. Im Gegensatz zu Mietern sparen sie Mietkosten und dürfen gleichzeitig bestimmte Ausgaben wie Hypothekarzinsen und Unterhalt von ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Die Besteuerung des Eigenmietwerts soll diese Vorteile gegenüber Mietern steuerlich ausgleichen.
Abschaffung des Eigenmietwerts
Nach mehrjährigem Hin und Her kommt die Abschaffung des Eigenmietwerts (inklusive Abschaffung der Unterhaltsabzüge und massiver Einschränkung der Schuldzinsabzüge) 2025 vor das Volk. Vorerst gilt jedoch weiterhin bestehendes Recht. Auch im Falle einer Abschaffung wäre mit einer Übergangsfrist von mindestens 2 Jahren zu rechnen.
