Wann kommt der Eigenmietwert im Kanton Aargau zur Anwendung?
Der Eigenmietwert muss immer dann als Einkommen versteuert werden, wenn ein Besitzer in seiner eigenen Immobilie wohnt. Eigennutzung wird dabei relativ breit aufgefasst. Es ist z.B. nicht nötig, dass die Immobilie dauerhaft bewohnt wird; es reicht aus, wenn sie dauerhaft zur Verfügung stehen würde. Das bedeutet, dass der Eigenmietwert auch bei Ferienhäusern und Zweitwohnsitzen versteuert werden muss.
Bei sogenannter Unternutzung (d.h. bei Nichtbenutzung bestimmter Zimmer, z.B. aufgrund einer Trennung oder Auszug eines Kindes) kann ein Abzug des Eigenmietwerts geltend gemacht werden. Ein Unternutzungsabzug ist im Kanton Aargau nur beim Bund möglich, nicht beim Kanton.
Wie wird der Eigenmietwert im Kanton Aargau festgelegt?
Für die Umsetzung ist die kantonale Steuerbehörde zuständig. Sie legt das Verfahren fest, das bei der Festlegung des Eigenmietwerts zum Einsatz kommt.
Im Kanton Aargau wird der Eigenmietwert vom kantonalen Steueramt (Sektion Grundstückschätzung) festgelegt. Das Steueramt verfügt den Eigenmietwert und auch die Vermögenssteuerwerte basierend auf Schätzungen der kantonalen Schätzungsexperten.
Anpassung des Eigenmietwerts im Kanton Aargau
2020 hat das Verwaltungsgericht den Kanton Aargau verpflichtet, den Eigenmietwert anzupassen, da die Besteuerung zu tief war und somit im Widerspruch zum Bundesrecht stand.
2022 hat das Parlament beschlossen, den Eigenmietwert auf 60 % der Marktmiete festzulegen. Der Vorschlag des Regierungsrats betrug 62 Prozent, was vom Parlament abgelehnt wurde.
2025 erfolgt eine Neubewertung der Liegenschaften im Kanton Aargau. Die aktuellen Eigenmietwerte und Vermögenssteuerwerte basieren noch auf Schätzungen von 1998.
Eigenmietwert im Kanton Aargau erfahren
Wenn Sie den Eigenmietwert für eine Liegenschaft im Kanton Aargau erfahren möchten, kontaktieren Sie das jeweilige Gemeindesteueramt an dem Ort, in dem die Liegenschaft liegt. Die Akten zu den Grundstückschätzungen sind dort hinterlegt.
Eigenmietwert im Kanton Aargau berechnen
Die Berechnung für den Eigenmietwert im Kanton Aargau lautet:
Marktmiete x 0.6 = Eigenmietwert
Der Eigenmietwert im Kanton Aargau beträgt 60 Prozent der marktüblichen Miete. Das entspricht der gesetzlichen Untergrenze. Je nach Gemeinde kann der Faktor bis zu 64 Prozent betragen. Die Marktmiete entspricht den Mieteinnahmen, die man für ein vergleichbares Objekt am Markt erzielen könnte.
Der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer beträgt 70 Prozent der marktüblichen Miete.
Was bedeutet der Eigenmietwert im Kanton Aargau für mich als Eigentümer?
Für Sie als Eigentümer stellt der Eigenmietwert ein zusätzliches steuerbares Einkommen dar, das zu Ihrem eigentlichen Einkommen (durch Erwerbstätigkeit, Vermögenserträge, etc.) addiert wird. Selbst nach Abzug der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten entsteht daraus in vielen Fällen eine höhere Steuerbelastung, als wenn es den Eigenmietwert nicht gäbe.
Kann ich den Eigenmietwert im Kanton Aargau umgehen?
Da es sich um eine Steuer handelt, können Sie den Eigenmietwert nicht komplett umgehen. Sie können ihn jedoch potenziell reduzieren, z.B. wenn Sie nicht alle Räume in Ihrer Immobilie nutzen (sogenannte ‘Unternutzung’). Ein Unternutzungsabzug ist im Kanton Aargau nur beim Bund möglich, nicht beim Kanton.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert (auch: Mietwert für selbstgenutzte Liegenschaften) ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer in der Schweiz versteuern müssen, wenn sie in ihrer eigenen Immobilie wohnen. Er basiert auf den marktüblichen Mieteinnahmen, die ein Eigentümer erzielen könnte, wenn er seine Immobilie vermieten würde.
Es ist ein ‘fiktives’ Einkommen, weil der Eigentümer nicht wirklich Geld mit seiner Immobilie generiert, sondern dadurch einen Nutzen erhält, dass er in seinem Eigentum lebt. Die Besteuerung des Eigenmietwerts gleicht dabei die Vorteile aus, die Eigentümer gegenüber Mietern haben: Sie zahlen keine Miete und können einen Teil ihrer Wohnkosten (Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten) vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Abschaffung des Eigenmietwerts
Nach mehrjährigem Hin und Her haben sich der National- und der Ständerat 2023 auf die Abschaffung des Eigenmietwerts einigen können. Offen sind aktuell noch die genaue Umsetzung und das Ausmass des Systemwechsels.
Alles Aktuelle zum Politikum Eigenmietwert finden Sie in unserem Artikel.
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