Was braucht es, um ein Eigenheim zu finanzieren?
Ein Eigenheim zu finanzieren ist für die meisten Schweizer Haushalte die grösste finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Die Schweiz hat strenge Regeln, die sowohl Käufer als auch das Finanzsystem schützen: 20 Prozent Eigenkapital, eine konservative Tragbarkeitsprüfung und eine klar strukturierte Hypothekenfinanzierung. Wer diese Regeln versteht und die Finanzierung sorgfältig plant, legt den Grundstein für ein solides Eigenheim – ohne finanzielle Risiken, die bei steigenden Zinsen zur Belastung werden.
Eigenkapital: Die 20-Prozent-Hürde
Für die Finanzierung eines Eigenheims brauchen Sie mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Davon müssen 10 Prozent aus harten Eigenmitteln stammen: Sparguthaben, Säule 3a (CHF 7'258 Maximum pro Jahr 2026), Wertschriften, Erbvorbezüge oder Schenkungen. Die zweiten 10 Prozent dürfen aus der Pensionskasse (2. Säule) kommen – per Vorbezug oder Verpfändung.
Zusätzlich müssen die Kaufnebenkosten (1 bis 3 Prozent des Kaufpreises) aus eigenen Mitteln finanziert werden. Bei einem Eigenheim von CHF 900'000 brauchen Sie also mindestens CHF 180'000 Eigenkapital plus CHF 9'000 bis 27'000 für Nebenkosten. Die Eigenkapitalhürde ist der häufigste Grund, warum die Finanzierung eines Eigenheims scheitert – beginnen Sie frühzeitig mit dem systematischen Aufbau.
Hypothek: Die drei Modelle
Die Hypothek deckt die restlichen 80 Prozent des Kaufpreises und wird in zwei Tranchen aufgeteilt. Die 1. Hypothek (bis 65 Prozent des Verkehrswerts) muss nicht zwingend amortisiert werden. Die 2. Hypothek (65 bis 80 Prozent) muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückgezahlt werden.
Für die Finanzierung des Eigenheims stehen drei Modelle zur Wahl. Die Festhypothek fixiert den Zinssatz für 2 bis 10 Jahre und bietet Planungssicherheit – aktuell ab 1,2 Prozent (5 Jahre) beziehungsweise 1,5 Prozent (10 Jahre). Die SARON-Hypothek basiert auf dem Geldmarktzins und wird vierteljährlich angepasst – aktuell die günstigste Option ab 0,7 Prozent, aber mit dem Risiko steigender Zinsen. Die variable Hypothek hat keinen fixen Zinssatz und kann mit 3 bis 6 Monaten Frist gekündigt werden – teurer als die anderen Modelle, aber maximal flexibel.
In der Praxis empfiehlt sich oft eine Mischstrategie: Eine Tranche als SARON-Hypothek für den kurzfristigen Zinsvorteil, eine oder zwei Tranchen als Festhypothek mit gestaffelter Laufzeit für die Absicherung. So streuen Sie das Erneuerungsrisiko und vermeiden, die gesamte Hypothek gleichzeitig erneuern zu müssen.
Tragbarkeit: Der Stresstest der Bank
Die Tragbarkeitsrechnung ist die zentrale Hürde bei der Finanzierung des Eigenheims. Die Bank rechnet nicht mit den aktuellen Marktzinsen, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 Prozent. Hinzu kommen 1 Prozent des Liegenschaftswerts für Nebenkosten und die Amortisation der 2. Hypothek. Diese kalkulatorischen Wohnkosten dürfen maximal ein Drittel des Bruttohaushaltseinkommens betragen.
Ein Rechenbeispiel: Bei einem Eigenheim von CHF 1'000'000 und einer Hypothek von CHF 800'000 ergeben sich kalkulatorische Wohnkosten von CHF 40'000 (Zins) + CHF 10'000 (Nebenkosten) + CHF 10'000 (Amortisation) = CHF 60'000 pro Jahr. Das benötigte Bruttoeinkommen beträgt mindestens CHF 180'000. Die effektiven Wohnkosten liegen bei den aktuellen Zinsen deutlich tiefer – rund CHF 32'000 pro Jahr –, aber die Bank entscheidet auf Basis des Stresstests.
Amortisation: Direkt oder indirekt?
Die 2. Hypothek muss amortisiert werden. Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmässig an die Bank zurück – die Hypothek sinkt, und der Schuldzinsabzug wird geringer. Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie in die Säule 3a ein und verpfänden das Guthaben der Bank. Die Hypothek bleibt unverändert hoch, der Schuldzinsabzug bleibt erhalten, und die 3a-Einzahlung ist zusätzlich steuerlich abzugsfähig. Dieser doppelte Steuervorteil macht die indirekte Amortisation für die meisten Eigenheimbesitzer zum attraktiveren Modell – zumindest bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts per 2029.
Tipps für die Eigenheimfinanzierung
Vergleichen Sie mindestens drei bis fünf Angebote von verschiedenen Anbietern – die Zinsdifferenz kann über die Laufzeit CHF 30'000 und mehr ausmachen. Verhandeln Sie den Zinssatz aktiv – die publizierten Richtzinse sind Verhandlungsbasis. Planen Sie eine Liquiditätsreserve von CHF 20'000 bis 50'000 über das Eigenkapital hinaus ein. Und lassen Sie die Finanzierung vorab bestätigen, bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen – so wissen Sie, was Sie sich leisten können, und stehen bei Verhandlungen als ernsthafter Käufer da.
Fazit
Ein Eigenheim zu finanzieren ist in der Schweiz ein strukturierter Prozess mit klaren Regeln. 20 Prozent Eigenkapital, eine konservative Tragbarkeitsprüfung und die Wahl des richtigen Hypothekenmodells bilden das Fundament. Im aktuellen Zinsumfeld 2026 sind die Finanzierungskosten historisch tief – nutzen Sie diese Gelegenheit durch einen systematischen Vergleich und eine sorgfältige Planung.
