Was ist eine Erstvermietung?
Von einer Erstvermietung spricht man, wenn eine Wohnung zum ersten Mal auf dem Mietmarkt angeboten wird – typischerweise nach einem Neubau, nach einer umfassenden Totalsanierung (Leerkündigungssanierung) oder nach einer Umnutzung von Gewerbe zu Wohnraum. Bei der Erstvermietung gibt es keinen bisherigen Mietzins als Referenz – der Vermieter muss den Anfangsmietzins von Grund auf berechnen.
Die Berechnung des Mietzinses bei einer Erstvermietung ist rechtlich und wirtschaftlich anspruchsvoll: Der Vermieter möchte die Investition angemessen verzinsen, muss aber die Grenzen des Mietrechts einhalten. Gleichzeitig ist das Anfechtungsrisiko bei Erstvermietungen höher als bei laufenden Mietverhältnissen, weil kein Vergleichswert existiert.
Methode 1: Kostenmiete auf Basis der Erstellungskosten
Die sicherste Methode zur Berechnung des Mietzinses bei einer Erstvermietung ist die Kostenmiete. Die Formel: Die Gesamtanlagekosten (Landkauf, Baukosten, Planungskosten, Finanzierungskosten) bilden die Basis. Auf das eingesetzte Eigenkapital darf eine Nettorendite von maximal 0,5 Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz erzielt werden – aktuell 1,75 Prozent. Hinzu kommen die Hypothekarzinsen und die geschätzten Bewirtschaftungskosten. Die Summe ergibt den minimal nötigen Mietertrag.
Bei einem Neubauprojekt mit Gesamtkosten von CHF 5'000'000 (Land plus Bau), finanziert mit CHF 1'000'000 Eigenkapital und CHF 4'000'000 Hypothek, ergibt sich: Nettorendite CHF 17'500 (1,75 Prozent × CHF 1'000'000), Hypothekarzinsen CHF 60'000 (1,5 Prozent × CHF 4'000'000), Bewirtschaftungskosten CHF 50'000. Benötigter Bruttomietertrag: CHF 127'500 pro Jahr. Bei 8 Wohnungen ergibt sich ein durchschnittlicher Bruttomietzins von rund CHF 1'330 pro Monat.
Methode 2: Orts- und Quartierüblichkeit
Alternativ oder ergänzend kann der Vermieter den Mietzins bei der Erstvermietung nach der Orts- und Quartierüblichkeit festsetzen. Dafür werden mindestens fünf vergleichbare Objekte in der gleichen Lage herangezogen, die hinsichtlich Grösse, Ausstattung, Zustand und Baujahr ähnlich sind. Der Mietzins muss im Rahmen dieser Vergleichsmieten liegen.
Bei Neubauten in Gebieten mit wenigen vergleichbaren Objekten kann die Quartierüblichkeit schwer nachzuweisen sein – in solchen Fällen bietet die Kostenmiete mehr Rechtssicherheit.
Anfechtungsrisiko bei der Erstvermietung
Der neue Mieter kann den Anfangsmietzins innerhalb von 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde anfechten. In Kantonen mit Formularpflicht (unter anderem Zürich, Zug, Fribourg) muss der Vermieter dem Mieter den bisherigen Mietzins offenlegen – bei einer Erstvermietung nach Totalsanierung also den Mietzins vor der Sanierung. Eine deutliche Erhöhung gegenüber dem früheren Mietzins muss mit wertvermehrenden Investitionen begründet werden.
Bei echten Neubauten entfällt die Vergleichsbasis zum bisherigen Mietzins. Hier muss der Vermieter im Streitfall nachweisen, dass der Mietzins entweder die Kostenmiete nicht übersteigt oder im Rahmen der Quartierüblichkeit liegt. Eine saubere Dokumentation der Berechnungsgrundlage ist deshalb bei der Erstvermietung besonders wichtig.
Dokumentation als Schutz
Bei einer Erstvermietung ist die lückenlose Dokumentation der Berechnungsgrundlage besonders wichtig, weil sie im Falle einer Anfechtung das zentrale Beweismittel ist. Halten Sie folgende Unterlagen bereit: die vollständige Baukostenabrechnung (mit Aufschlüsselung nach Land, Bau und Nebenkosten), die Finanzierungsstruktur (Eigenkapital, Hypothek, Zinssatz), die Bewirtschaftungskostenrechnung (Verwaltung, Versicherung, Rücklagen) und allenfalls den Marktvergleich (Angebotsmieten vergleichbarer Objekte in der Umgebung mit Screenshots und Datum). Wenn ein Mieter den Anfangsmietzins anficht, prüft die Schlichtungsbehörde, ob der Vermieter den Mietzins nachvollziehbar herleiten kann – wer diese Dokumentation nicht hat, steht im Verfahren schlecht da.
Fazit
Die Berechnung des Mietzinses bei einer Erstvermietung verlangt besondere Sorgfalt, weil kein bisheriger Mietzins als Referenz dient und das Anfechtungsrisiko entsprechend höher ist. Die Kostenmiete auf Basis der Erstellungskosten bietet die grösste Rechtssicherheit; die Orts- und Quartierüblichkeit ist die marktnahere Alternative. In der Praxis empfiehlt sich die Kombination beider Methoden – und eine lückenlose Dokumentation der Berechnungsgrundlage.
