Was ist die Amortisation einer Hypothek?
Die Amortisation einer Hypothek ist die Rückzahlung der Hypothekarschuld – ganz oder teilweise. In der Schweiz ist die Amortisation für die sogenannte 2. Hypothek obligatorisch: Der Teil der Hypothek, der zwischen 65 und 80 Prozent des Verkehrswerts liegt, muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückgezahlt werden. Die 1. Hypothek (bis 65 Prozent) muss dagegen nicht zwingend amortisiert werden.
Amortisation berechnen: Die Grundformel
Die Berechnung der Amortisation ist im Kern einfach: Der Amortisationsbetrag wird gleichmässig auf die Laufzeit verteilt.
Ein Beispiel: Sie kaufen ein Haus für CHF 1'000'000 mit 80 Prozent Belehnung. Die Hypothek beträgt CHF 800'000, aufgeteilt in eine 1. Hypothek von CHF 650'000 (65 Prozent) und eine 2. Hypothek von CHF 150'000 (15 Prozent). Die 2. Hypothek muss innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden. Die jährliche Amortisation beträgt demnach CHF 150'000 ÷ 15 = CHF 10'000, also rund CHF 830 pro Monat.
Direkte Amortisation berechnen
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie den Amortisationsbetrag regelmässig an die Bank zurück. Die Hypothekarschuld sinkt mit jeder Zahlung, und damit sinken auch die Zinszahlungen. Der Nachteil: Mit sinkender Schuld sinken auch die Steuerabzüge für Schuldzinsen.
Bei einer 2. Hypothek von CHF 150'000 und einem Hypothekarzins von 1,5 Prozent beträgt die Zinsbelastung im ersten Jahr CHF 2'250. Nach fünf Jahren und CHF 50'000 Amortisation beträgt die Restschuld CHF 100'000, die Zinsbelastung nur noch CHF 1'500. Die Steuerersparnis durch den Schuldzinsabzug nimmt also jährlich ab.
Indirekte Amortisation berechnen
Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie den Amortisationsbetrag nicht an die Bank, sondern in die Säule 3a ein. Das 3a-Guthaben wird der Bank als Sicherheit verpfändet. Die Hypothekarschuld bleibt konstant – und damit auch die Schuldzinsen und der Steuerabzug.
Die Berechnung: Sie zahlen jährlich CHF 7'258 (Maximalbetrag 2026) in die Säule 3a ein. Diesen Betrag können Sie vollständig vom steuerbaren Einkommen abziehen. Gleichzeitig bleibt die Hypothekarschuld unverändert, sodass Sie weiterhin die vollen Schuldzinsen abziehen können. Nach 15 Jahren haben Sie rund CHF 120'000 in der Säule 3a angespart (ohne Rendite), die zur Amortisation der Hypothek verwendet werden.
Der steuerliche Vorteil der indirekten Amortisation beläuft sich über 15 Jahre typischerweise auf CHF 20'000 bis 35'000 – je nach Grenzsteuersatz und Kanton.
Direkt oder indirekt: Was lohnt sich mehr?
In den meisten Fällen ist die indirekte Amortisation über die Säule 3a steuerlich vorteilhafter. Sie profitieren vom doppelten Steuerabzug (Säule-3a-Einzahlung und Schuldzinsen) und bauen gleichzeitig Vorsorgekapital auf. Die direkte Amortisation lohnt sich vor allem dann, wenn Sie kein steuerbares Einkommen haben, dem der 3a-Abzug nützen würde, oder wenn Sie kurz vor der Pensionierung stehen und die Schuldenlast reduzieren möchten.
Wichtig zu beachten: Ab 2029 entfällt voraussichtlich der steuerliche Abzug für Hypothekarzinsen. Die Säule-3a-Einzahlung bleibt aber weiterhin abzugsfähig. Diese Änderung reduziert den steuerlichen Vorteil der indirekten Amortisation, macht aber die Säule-3a-Einzahlung an sich nicht weniger attraktiv.
Rechenbeispiel: Direkter vs. indirekter Vergleich
Ein konkretes Beispiel zeigt den Unterschied: Bei einer 2. Hypothek von CHF 150'000 und einer Amortisation über 15 Jahre zahlen Sie bei der direkten Methode CHF 10'000 pro Jahr an die Bank zurück. Die Hypothek sinkt jährlich, und der Schuldzinsabzug wird geringer – bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent und einem Zinssatz von 1,5 Prozent verlieren Sie über 15 Jahre rund CHF 5'000 an Steuerabzügen. Bei der indirekten Methode zahlen Sie CHF 7'258 pro Jahr in die Säule 3a ein (Maximum 2026). Die Hypothek bleibt bei CHF 150'000, der volle Schuldzinsabzug bleibt erhalten, und die 3a-Einzahlung ist zusätzlich abzugsfähig. Über 15 Jahre sparen Sie rund CHF 8'000 bis 12'000 mehr an Steuern als bei der direkten Methode – je nach Progression und Kanton. Ab 2029 entfällt der Schuldzinsabzug auf dem Hauptwohnsitz – dann muss die Strategie neu bewertet werden.
Fazit
Die Amortisation zu berechnen ist unkompliziert – die strategische Entscheidung zwischen direkter und indirekter Amortisation ist es weniger. In den meisten Fällen ist die indirekte Amortisation über die Säule 3a steuerlich die bessere Wahl. Lassen Sie sich individuell beraten, denn die optimale Lösung hängt von Ihrem Einkommen, Ihrem Grenzsteuersatz und Ihrer Lebenssituation ab.
