Tableau : Droits de mutation par canton
| Canton | Taux d'imposition | Obligation fiscale | Remarques | Perception par |
|---|---|---|---|---|
| Genève | 3,0 % normal; 1–2 % réduit | Notaire (transféré à l'acquéreur) | 1 % pour les partages d'héritage, les servitudes et l'exercice d'un droit de rachat; 1,5 % pour l'échange; 2 % pour l'échange de terrains agricoles | Canton |
| Vaud | 2,2 % | Acquéreur | Les communes peuvent imposer jusqu'à 50 % de taxe supplémentaire par rapport à celle du canton. | Canton, Commune (optionnel) |
| Valais | 1,0–1,5 % | Acquéreur | Taux progressif selon la valeur de la propriété | Canton, Commune (optionnel) |
| Neuchâtel | 3,3 % normal; 2,2 % réduit | Acquéreur | Taux réduit de 2,2 % pour l'échange ou l'achat de la résidence principale permanente | Canton |
| Jura | 2,1 % normal; 1,7 % et 1,1 % réduit | Acquéreur | 1,7 % pour le premier achat d'une propriété résidentielle occupée par l'acheteur; 1,1 % pour les transferts aux descendants ou conjoints | Canton |
| Fribourg | 1,5 % | Acquéreur | Les communes peuvent imposer jusqu'à 100 % de taxe supplémentaire par rapport à celle du canton. | Canton, Commune (fakultativ) |
| Berne | 1,8 % | Acquéreur | Canton | |
| Bâle-Ville | 3,0 % normal; 1,5 % réduit | Acquéreur | Taux réduit dans certains cas de résidence principale | Canton |
| Bâle-Campagne | 2,5 % | Acquéreur et vendeur | Partagée à parts égales | Canton |
| Soleure | 2,2 % normal; 1,1 % réduit | Acquéreur | Taux réduit pour les acquisitions entre époux ou descendants. | Canton |
| Appenzell Rhodes-Extérieures | 2,0 % normal; 1,0 % réduit | Selon accord | Les communes peuvent fixer un taux inférieur. Transferts entre parents et descendants au taux réduit. | Commune (obligatoire) |
| Appenzell Rhodes-Intérieures | 1,0 % | Acquéreur | Le vendeur est solidairement responsable | Canton |
| Saint-Gall | 1,0 % normal; 0,5 % réduit | Acquéreur | Taux réduit pour les transferts entre parents et enfants ou division de la succession parentale. | Commune (obligatoire) |
| Grisons | 2,0 % maximum | Acquéreur | Taux maximal. Les communes fixent leurs propres taux. | Commune (optionnel) |
| Thurgau | 1,0 % | Acquéreur | Le vendeur est solidairement responsable | Canton |
| Nidwald | 1,0 % | Acquéreur | Le vendeur est solidairement responsable | Canton |
| Obwald | 1,5 % | Partagée ou selon accord | Solidarité dans l'obligation | Canton |
| Lucerne | 1,5 % | Acquéreur | Canton |
Qu'est-ce que les droits de mutation ?
Définition des droits de mutation
Les droits de mutation sont un impôt qui s'applique au transfert du droit de propriété d'un bien immobilier. Il est prélevé sur l'achat du bien immobilier en tant que tel, c'est-à-dire que les droits de mutation permettent de taxer la transaction en tant que telle.
En Suisse, cet impôt n'est pas prélevé par la Confédération, mais par les cantons et/ou leurs communes. La dénomination de cet impôt n'est pas uniforme ; selon les cantons, il est appelé "taxe", "impôt" ou "émolument".
Qu'est-ce qu'un immeuble ?
Selon le droit suisse, est considéré comme immeuble non seulement le morceau de terre, mais aussi tous les objets et droits indissociables de la terre. Sont notamment considérés comme immeubles les éléments suivants :
les biens immobiliers (y compris les terrains, les bâtiments, les plantes)
les parts de copropriété sur des immeubles (p. ex. propriété par étages)
droits autonomes et permanents inscrits au registre foncier (p. ex. droits de superficie, droits d'habitation)
Mines
Impôt ou taxe ?
Les droits de mutation sont désignés différemment selon les cantons. Indépendamment de la désignation, on peut en outre distinguer quel est le caractère fiscal des droits de mutation.
Il convient notamment de distinguer les types de droits suivants :
- Impôt proprement dit : un impôt proprement dit est prélevé sans contrepartie. Dans ce cas, le droit de mutation est un impôt sur les transactions juridiques.
- Taxe causale/redevance : une taxe causale est une rémunération pour un service spécifique fourni par une autorité à une personne. Une taxe causale ne peut pas être supérieure à ce qui est nécessaire pour couvrir les coûts.
- Taxe mixte : une taxe mixte associe un impôt à une taxe causale.
- Dans certains cantons (ZH, GL, ZG et SH, UR), les droits de mutation ont exclusivement le caractère d'une taxe. Dans les autres cantons, les droits de mutation sont perçus soit comme un impôt proprement dit, soit comme un impôt mixte.
Calculer les droits de mutation
Dans presque tous les cantons, la base de calcul des droits de mutation est le prix d'achat du bien immobilier. S'il n'y a pas de prix d'achat (par exemple à la suite d'une donation, d'une succession ou d'un échange) ou si le prix d'achat est clairement inférieur à la valeur du marché, c'est la valeur vénale ou la valeur officielle qui sert de base de calcul pour les droits de mutation. Certains cantons ont des dispositions différentes.
Dans la plupart des cas, les droits de mutation sont donc calculés selon la formule suivante :
Quand les droits de mutation sont-ils dus ?
Les droits de mutation s'appliquent à chaque aliénation d'un bien immobilier. Par aliénation, on entend le transfert d'un bien immobilier à un nouveau propriétaire. Les achats, les donations ou les héritages sont toutes des formes d'aliénation.
Dans de nombreux cantons, les transferts de propriété dits économiques sont assimilés à l'aliénation et ont le même effet qu'une aliénation en termes de pouvoir de disposition. En font partie, selon les cantons :
- le transfert d'un immeuble ou de parts d'un immeuble de la fortune privée à la fortune commerciale
- Transfert de la propriété commune en copropriété et inversement
- Modification des parts de copropriété
- Charge d'un immeuble par des servitudes ou des restrictions de droit public à la propriété foncière
- Transfert de droits de participation à des sociétés immobilières
Il convient de noter que les lois fiscales cantonales diffèrent parfois considérablement et que chacun de ces cas ne déclenche pas de droits de mutation dans chaque canton. En cas de doute, renseignez-vous auprès de votre administration fiscale locale pour savoir si des droits de mutation s'appliqueront dans votre cas concret.
Qui paie les droits de mutation ?
Dans la plupart des cantons, c'est l'acheteur qui paie les droits de mutation. Dans certains cantons, c'est à la fois l'acheteur et le vendeur. Si le vendeur est également assujetti, l'impôt est partagé par moitié entre les deux parties. La plupart des cantons permettent toutefois aux parties contractantes de fixer librement la répartition des droits de mutation.
L'acheteur est seul assujetti à l'impôt dans les cantons suivants :
- avec responsabilité et assujettissement exclusifs à BE, BS, LU, SO, FR, NE, VS, JU
- à AI, TG, TI, SG, NW, où le vendeur est solidairement responsable des droits de mutation
- à VD, le vendeur étant solidairement responsable, sauf convention contraire.
L'acheteur et le vendeur sont redevables des droits de mutation pour moitié chacun dans les cantons suivants :
- Canton de Bâle-Campagne
- Canton d'Obwalden, les parties pouvant fixer d'autres dispositions. La responsabilité solidaire s'applique toutefois dans tous les cas.
L'acheteur ou le vendeur est assujetti à l'impôt dans les cantons suivants :
- Canton d'Argovie selon la convention, mais toujours avec responsabilité solidaire des deux parties.
- Canton d'Appenzell Ausserrhoden selon la disposition, sinon à parts égales.
Exceptions à la taxe de transfert de propriété
Exceptions subjectives à la taxe de transfert de propriété
Une exception subjective signifie que la taxe ne s'applique pas à certaines personnes, institutions ou entités. Cela inclut notamment la Confédération et ses établissements et institutions, les cantons et les communes, ainsi que les églises nationales. Certains cantons prévoient également d'autres exemptions subjectives de taxe, généralement pour les institutions ayant un but public ou d'intérêt général.
Exemption objective de la taxe de transfert de propriété
Les exceptions objectives sont plus pertinentes pour les propriétaires privés. Objectif signifie que certains types de transferts de propriété sont exemptés de la taxe de transfert de propriété. Les principales exceptions à la taxe de transfert de propriété sont énumérées ci-dessous.
- Succession : exemptée de la taxe de transfert de propriété dans tous les cantons sauf AG et JU, sous certaines conditions selon le canton.
- Transfert de propriété entre proches parents : exempté dans tous les cantons sauf BE, SO, AG, TI, les conditions précises dépendent du canton.
- Regroupement de biens : exempté dans tous les cantons sauf GE et VS, les dispositions précises varient selon le canton.
- Vente forcée : taxée dans les cantons de BE, LU, FR, BS, AR, AG, TG, TI, VD, VS, NE, GE, exemptée dans les autres cantons (avec parfois des dispositions plus précises).
Cantons sans taxe de transfert de propriété
Dans les cantons de Zurich, Uri, Glaris, Schwyz, Zoug et Schaffhouse, il n'y a pas de taxe de transfert de propriété au sens strict.
Taxes dans les cantons sans droits de mutation
| Canton | Type de frais | Taux des frais |
|---|---|---|
| Zurich | Frais de notarisation et d'inscription au registre foncier | 0,1 % chacun |
| Uri | Frais de registre foncier | 0,2 % |
| Glarus | Frais de registre foncier | 0,35 % pour le transfert de propriété foncière<br>0,2 % en cas de succession<br>0,3 % pour la création ou l'augmentation d'une hypothèque |
| Zoug | Frais de registre foncier | Tarif horaire de 180 CHF ainsi que multiples |
| Schaffhouse | Frais de notarisation et d'inscription | 0,7 % pour le transfert de propriété foncière<br>0,3 % pour la création d'une hypothèque |
| Argovie | Taxe du registre foncier (taxe communale) | 0,4 % du montant de l'achat |
| Tessin | 1/8 de taxe causale, 7/8 de taxe sur le transfert de propriété | 0,5–1,3 % du montant de l'achat |
| Schwyz | - | 0,09 % mais maximum 13'500 CHF pour la création d'une hypothèque<br>Inscription au registre foncier : compensation modique |
Autres taxes et frais lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier
Lors de l'achat ou de la vente d'une propriété, en plus de la taxe sur les transferts de propriété, d'autres taxes et frais sont applicables. Les coûts uniques dans une transaction immobilière incluent également :
- Taxe sur le gain immobilier : Elle est due par le vendeur sur la différence entre le prix de vente et les coûts d'acquisition. L'acheteur est solidairement responsable. Elle peut être annulée, notamment en cas de remplacement.
- Frais de notaire : Le notaire authentifie le contrat de vente pour que le transfert de propriété soit légalement valide. Pour cette tâche, le notaire facture des honoraires, selon le canton, un pourcentage allant de 0,1 à 0,5 % du prix d'achat, ou selon le temps de travail. Comme le notaire travaille pour les deux parties, les frais de notariat sont généralement partagés entre l'acheteur et le vendeur dans la plupart des cantons.
- Frais du registre foncier : Après l'authentification du contrat de vente, l'inscription au registre foncier doit être mise à jour. C'est ce qui rend le transfert de propriété officiellement valide. À l'office du registre foncier, ce service coûte encore environ 1 à 2 pour mille du prix de vente.
- Frais pour la lettre de gage : Si l'acheteur finance le nouveau bien immobilier par une hypothèque, une lettre de gage doit être créée. Cela entraîne des frais, généralement un pourcentage du montant hypothécaire.
- Indemnité de remboursement anticipé : Si un contrat hypothécaire est résolu prématurément, la banque demande une indemnité de remboursement anticipé, parfois appelée pénalité ou paiement punitif. Elle peut être évitée en transférant l'hypothèque à l'acheteur.
Lisez aussi notre article détaillé sur le sujet : Aspects fiscaux lors de la vente d'un bien immobilier.
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