Augmentation des loyers et taux d'intérêt de référence - Bases légales :
En Suisse, le loyer de la plupart des contrats de location est lié au taux d'intérêt hypothécaire de référence. Ce taux est déterminé trimestriellement par l'Office fédéral du logement (OFL) et est basé sur la moyenne des taux d'intérêt de toutes les hypothèques en Suisse, arrondie au quart de pourcentage le plus proche. Le taux de référence est publié au début de mars, juin, septembre et décembre et entre en vigueur le jour suivant sa publication.
Le taux d'intérêt de référence existe depuis le 1er janvier 2008. Il a remplacé les taux d'intérêt des banques cantonales souvent utilisés auparavant comme référence. Avec l'introduction du taux d'intérêt hypothécaire de référence, le droit du bail a été uniformisé et rendu transparent à l'échelle nationale.
Pour certains contrats de location, comme ceux des appartements de coopérative et des logements subventionnés, le loyer est sous contrôle étatique et n'est pas lié au taux de référence. Les contrats de location indexés sont également indépendants du taux de référence ; dans ce cas, le loyer suit l'indice des prix à la consommation (IPC), qui reflète l'inflation.
À quel moment une augmentation de loyer est-elle possible en 2024 ?
Une augmentation de loyer peut avoir lieu au plus tôt à la prochaine date de résiliation. Si l'augmentation de loyer, comme dans de nombreux contrats de location, a lieu le 1er avril 2024, le formulaire doit être reçu par le locataire au plus tard le 21 décembre 2023. Dans les cantons avec des dates de résiliation trimestrielles, la prochaine augmentation de loyer n'est donc possible qu'à la fin de juillet 2024.
Quelle peut être l'ampleur d'une augmentation de loyer en 2024 ?
L'Ordonnance sur le loyer et la location de locaux d'habitation et commerciaux, articles 12-13, stipule qu'une modification du taux d'intérêt hypothécaire de référence d'un quart de pourcentage justifie une augmentation ou une réduction du loyer selon les valeurs suivantes :
- 3 % si le taux de référence est inférieur à 5 %
- 2,5 % si le taux de référence se situe entre 5 et 6 %
- 2 % si le taux de référence est supérieur à 6 %
Comme le taux de référence est actuellement inférieur à 5 %, le loyer peut être augmenté de 3 % si le taux de référence augmente de 0,25 %.
Combien d'augmentations de loyer sont possibles en 2024 ?
Le nombre d'augmentations de loyer possibles en 2024 dépend de l'évolution du taux de référence et donc des taux d'intérêt hypothécaires.
Il y a encore un ou deux mois, de nombreux experts prévoyaient que le taux de référence pourrait encore augmenter une ou deux fois en 2024. Entre-temps, cependant, les taux d'intérêt hypothécaires ont baissé et la Banque nationale suisse (BNS) n'a pas augmenté davantage le taux directeur. Compte tenu de l'environnement des taux plus stable, la plupart des analystes ne s'attendent donc pas à une nouvelle augmentation du taux de référence en 2024.
Dans quels cas une augmentation de loyer est-elle légitime ?
Un propriétaire peut actuellement ajuster le loyer si, depuis la signature du contrat de location ou la dernière adaptation du loyer, le taux de référence a augmenté d'au moins 0,25%.
Le taux de référence indiqué dans le contrat de location est déterminant. Si le loyer actuel est toujours basé sur un taux de référence de 1,5% ou 1,25%, une augmentation du loyer de 3 ou 6% respectivement est possible.
Comment les propriétaires doivent-ils procéder pour une augmentation de loyer ?
Une augmentation de loyer constitue une modification unilatérale du contrat. En tant que telle, elle doit toujours être communiquée au locataire à l'aide d'un formulaire approuvé par le canton. Les formulaires correspondants sont disponibles sur les sites web des cantons.
Les augmentations de loyer et autres modifications contractuelles ne peuvent avoir lieu qu'à une date de résiliation habituelle. Dans la plupart des cantons, les résiliations sont possibles soit trimestriellement, soit à la fin de chaque mois.
Une augmentation de loyer doit également être correctement justifiée. Si ces formalités ne sont pas respectées, l'augmentation de loyer n'est pas légitime et peut être contestée par le locataire auprès de l'autorité de conciliation.
Dans quels cas le loyer ne peut-il pas être augmenté ?
Qu'une augmentation de loyer soit légitime dépend de la date de conclusion du contrat de location, du taux de référence à ce moment-là et si les baisses du taux de référence des années précédentes ont déjà été répercutées sur le locataire.
Une augmentation de loyer n'est pas possible si le taux de référence mentionné dans le contrat de location est égal ou supérieur au taux de référence actuel. Cela signifie que si le loyer actuel est encore basé sur un taux de référence de 1,75 % ou plus, une augmentation de loyer justifiée par un changement du taux de référence est exclue.
Cependant, une augmentation de loyer pour d'autres raisons peut encore être possible.
Quelles autres raisons peuvent justifier une augmentation de loyer ?
Outre une augmentation du taux de référence, il existe plusieurs autres raisons pour lesquelles le loyer peut être augmenté :
- Inflation : le propriétaire peut répercuter jusqu'à 40% de l'inflation sur le locataire. L'indice des prix à la consommation (IPC) au moment de la conclusion ou de l'ajustement du contrat est déterminant.
- Augmentations générales des coûts : chaque année, entre 0,5 et 1% des augmentations supplémentaires de coûts peuvent être répercutées sur le locataire. Cela inclut les coûts qui ne sont pas déjà facturés comme des charges supplémentaires, tels que les primes d'assurance, les frais ou les coûts d'entretien.
