Un marché de l’offre en tension
Depuis plusieurs années déjà, le marché immobilier est marqué par une diminution importante du nombre de biens à vendre, si bien que l’offre n’a jamais été aussi réduite qu’actuellement. Une nette baisse entraînée par plusieurs facteurs dont notamment le ralentissement de l’activité de construction de logements destinés à la propriété. On constate en effet depuis de nombreux mois un recul du nombre de demandes et d’accords de permis de construire qui semble être au plus bas et ce, sur l’ensemble du territoire suisse. On remarque de surcroît qu’il a été construit davantage de loge- ments destinés à la location que de biens en propriété, réduisant ainsi encore plus l’offre de logements disponibles sur le marché de la vente.
S’ajoute à cela des problèmes d’approvisionnement de plus en plus importants sur les matières premières, liés au conflit russo-ukrainien mais aussi à la stratégie zéro Covid de la Chine. Des difficultés qui entraînent une hausse des coûts des matériaux et une augmentation du délai de construction, impactant encore un peu plus l’offre de nouveaux logements disponibles et accentuant le manque de biens disponibles à la vente.
Au cours du troisième trimestre 2022, aucun de ces facteurs ne semble s’être atténué, bien au contraire, et l’on peut aisément dire que la pénurie de biens à vendre sévit toujours.
Des taux d’intérêt à la hausse
Depuis 2021, le taux SWAP 10 ans ne cesse d’augmenter et se montre, ces derniers temps, très volatil. Il a d’ailleurs atteint des sommets en juin et en septembre. Cela fait notamment écho aux différentes annonces de la Banque Nationale Suisse concernant l’augmentation de son taux directeur par deux fois. Il devrait toutefois se stabiliser au cours des douze prochains mois si l’on en croit les hypothèses soutenues par les plus grandes banques du pays.
Pour le consommateur, et plus précisément pour les nouveaux acquéreurs, ces changements ont une incidence directe sur la charge d’intérêts hypothécaires qui s’est nettement alourdie en comparaison à l’année passée. Une augmentation qui risque également d’impacter les propriétaires actuels lors de leur renégociation si le taux de leur hypothèque actuelle arrivant à échéance est moindre comparativement aux taux pratiqués par leur établissement financier lors de cette renégociation.
Même si le coût pour devenir propriétaire est devenu plus important, la propriété reste bénéfique puisqu’elle présente de nombreux avantages fiscaux qui méritent d’être discutés avec un conseiller financier. On remarque également que des facteurs non-financiers, plus personnels, entrent en considération dans l’équation et motivent aujourd’hui davantage les futurs acquéreurs à accéder à la propriété.
Un nombre d’acheteurs à la baisse, bien que toujours élevé
Chez Neho, nous constatons une certaine corrélation entre les fluctuations des taux hypothécaires et l’intérêt des acheteurs potentiels, même si l’on observe un délai entre ces deux évènements.
En effet, si l’on en croit le graphique ci-dessus, il semble que l’attrait des acheteurs pour la propriété ait été grandissant entre août 2021 et avril 2022. Et pour cause, même si les taux hypothécaires n’ont cessé d’augmenter, ils se sont maintenus à des niveaux toujours intéressants pour quiconque souhaitait accéder à la propriété. Ainsi, la demande s’est montrée élevée pendant plusieurs mois avant de connaître une nette diminution en mai 2022 et atteindre son niveau le plus bas en juin, suite au passage du taux SWAP 10 ans à plus de 1% en avril 2022.
Même si la demande reste en net recul au cours du troisième trimestre 2022, en comparaison au début d’année, on constate tout de même qu’elle se stabilise et reste supérieure au niveau atteint à la fin du second trimestre. Preuve donc que les acheteurs commencent à accepter cette situation de hausse des taux et recherchent toujours à devenir propriétaires malgré tout.
Une baisse qui se fait également ressentir sur le nombre de profils acheteurs créés sur la plateforme Neho.
Un nombre de profils créés en retrait
Si au second trimestre 2022 plus de 13’000 acquéreurs se sont enregistrés, ils ne sont plus que 11’700 à s’être créés un accès personnel à la plateforme au cours du troisième trimestre, soit un déclin de 10% en seulement quelques mois. Même si cette baisse peut sembler, de prime abord, conséquente, elle n’est cependant pas alarmante étant donné que le nombre d’acquéreurs potentiels se porte toujours à un niveau élevé, si bien qu’il reste toujours au moins un acheteur prêt à faire une offre au prix demandé par le vendeur.
Au-delà d’une diminution du nombre d’acheteurs, on assiste également à une augmentation des délais de vente en comparaison à l’année passée.
En 2021, nous comptions 71% d’offres acceptées durant les 5 premiers de parution des propriétés mises en vente en mai. En 2022, soit un an plus tard, ce chiffre est en net recul et atteint 58%, soit 13 points de moins.
On peut alors aisément constater que les propriétés mises en vente depuis le début de l’année mettent plus de temps à trouver preneur que celles publiées l’année passée. Un phénomène qui fait écho à la baisse de la demande observée précédemment.
Des prix toujours à la hausse
Il semble que les derniers événements et changements n’aient pour autant pas inversé la dynamique des prix de l’immobilier qui poursuivent leur ascension. Selon l’indice SWX IAZI Private Real Estate Price Index, le prix des maisons individuelles a connu une augmentation de +2%. Les appartements en PPE ont quant à eux subi une hausse des prix de +0.7% entre le second et le troisième trimestre 2022.
Pour l’heure, pas de contre-indication à la vente
Finalement, malgré un essoufflement de la demande qui s’est récemment fait ressentir, il semble que les prix du marché immobilier suisse n’aient pas été impactés au cours du troisième trimestre 2022, bien au contraire, puisque la demande est restée toujours excédentaire à l’offre, même si les délais de vente ont été revus à la hausse.
