Beim Verkauf oder der Schenkung einer Immobilie im Kanton Nidwalden fallen zwingend Notariatsgebühren an. Diese richten sich nach der kantonalen Verordnung über die Notariatsgebühren und betreffen insbesondere die öffentliche Beurkundung von Verträgen sowie die damit verbundenen Zusatzleistungen. In diesem Artikel erläutern wir im Detail, wie sich die Notariatsgebühren im Kanton Nidwalden zusammensetzen, welche Tarife bei Immobiliengeschäften gelten und worauf Käufer:innen und Verkäufer:innen achten sollten.
1. Wer bezahlt im Kanton Nidwalden die Notariatsgebühren?
Im Kanton Nidwalden zahlt die Person die Notariatsgebühren, die die notarielle Amtshandlung veranlasst – in der Praxis sind dies meist Käufer:innen oder Verkäufer:innen. Bei mehreren Beteiligten haften alle Parteien solidarisch, d. h. jede Partei kann für die gesamten Notariatsgebühren belangt werden, unabhängig davon, was die Parteien untereinander vereinbart haben.
2. Was ist in Nidwalden in den Notariatsgebühren enthalten – und was nicht?
Die eigentlichen Notariatsgebühren umfassen im Kanton Nidwalden laut § 3 folgende Leistungen:
- Identitätsprüfung der Beteiligten
- Feststellung des Parteiwillens
- Ausarbeitung und Ausfertigung der Urkunde
- Prüfung vorgelegter Vertragsentwürfe
- Anmeldung von Rechtsgeschäften zur Eintragung
- Mitteilung genehmigungspflichtiger Geschäfte
Nicht enthalten sind laut § 3a u. a.:
- umfangreiche Vorbereitungsarbeiten wie Parzellierungen oder Erstellung von Nutzungs- und Verwaltungsordnungen bei Stockwerkeigentum
- Nacharbeiten wie Einholen von Zustimmungserklärungen oder steuerliche Abklärungen
- Mehrwertsteuer
Diese Zusatzarbeiten werden separat in Rechnung gestellt, weshalb es wichtig ist, sich im Vorfeld über mögliche Zusatzkosten zu informieren.
3. Notariatsgebühren bei Immobilienübertragungen in Nidwalden
Ein zentrales Element bei Immobilientransaktionen ist der Kauf-, Schenkungs- oder Tauschvertrag, welcher beurkundet werden muss. Die Notariatsgebühr wird dabei im Kanton Nidwalden prozentual zur Vertragssumme erhoben.
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Vertragssumme |
Notariatsgebühren |
|---|---|
|
Bis CHF 200'000 |
2.5 ‰ |
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Über CHF 200'000 bis 500'000 |
+2 ‰ |
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Über CHF 500'000 bis 1'000'000 |
+1.5 ‰ |
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Über CHF 1'000'000 bis 5'000'000 |
+1 ‰ |
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Über CHF 5'000'000 |
+0.5 ‰ |
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Mindestgebühr |
CHF 300 |
Ist im Vertrag keine oder eine tiefere Vertragssumme angegeben, werden die Notariatsgebühren auf Basis des mutmasslichen Verkehrswerts berechnet.
Beispiel:
Bei einem Kaufpreis von CHF 750'000 betragen die Notariatsgebühren in Nidwalden:
- 200'000 × 2.5 ‰ = CHF 500
- 300'000 × 2 ‰ = CHF 600
- 250'000 × 1.5 ‰ = CHF 375
Total: CHF 1'475
4. Stockwerkeigentum und selbständiges Miteigentum
Für die Begründung von Stockwerkeigentum oder selbständigem Miteigentum (§ 23) gelten im Kanton Nidwalden dieselben Notariatsgebühren wie bei einem Kaufvertrag – allerdings wird hier der Wert aus dem Bodenwert plus den Gebäude- bzw. Baukosten berechnet. Auch hier gilt eine Mindestgebühr von CHF 300.
5. Grundpfandrechte
Wenn beim Immobilienkauf ei Hypothekarkredit aufgenommen wird, ist zusätzlich ein Grundpfandvertrag zu beurkunden (§ 28). Die Notariatsgebühren hierfür richten sich nach der Pfandsumme:
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Pfandsumme |
Gebührensatz |
|---|---|
|
Bis CHF 200'000 |
1.5 ‰ |
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Über CHF 200'000 bis 500'000 |
+1.25 ‰ |
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Über CHF 500'000 bis 1'000'000 |
+1 ‰ |
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Über CHF 1'000'000 bis 5'000'000 |
+0.5 ‰ |
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Über CHF 5'000'000 |
+0.2 ‰ |
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Mindestgebühr |
CHF 200 |
Auch bei Änderungen von Pfandrechten (z. B. Umwandlung, Aufteilung) fallen Notariatsgebühren an, teilweise aber zu reduzierten Sätzen (§ 28 Abs. 4).
6. Weitere immobilienrelevante Vorgänge
- Die Notariatsgebühren für Baurechte (§ 26) werden in Nidwalden ebenfalls nach den Ansätzen des § 20 berechnet, wobei als Bemessungsgrundlage die Leistung des Bauberechtigten oder der mutmassliche Verkehrswert gilt.
- Die Errichtung von Nutzniessungen (§ 24) und Wohnrechten (§ 25) wird in Nidwalden mit Pauschalen zwischen CHF 300 und 1'000 verrechnet.
- Dienstbarkeiten (§ 26a) (z. B. Wegrechte) sind ebenfalls gebührenpflichtig, in der Regel zwischen CHF 300 und 1'000.
7. Sonderregelungen und Ermässigungen
- Wird ein Vorvertrag erstellt (§ 5) und der Hauptvertrag später durch dieselbe Urkundsperson beurkundet, wird für letzteren nur die Hälfte der üblichen Gebühr fällig.
- Bei nicht zustande gekommenen Beurkundungen können im Kanton Nidwalden die Notariatsgebühren reduziert werden (§ 4b).
- Liegt ein fertig ausgearbeiteter Vertragsentwurf vor, der ohne Änderungen übernommen wird, reduzieren sich die Notariatsgebühren um ein Drittel.
- Bei aussergewöhnlichem Aufwand (z. B. Termin ausserhalb Bürozeiten, Eilfälle) dürfen die Notariatsgebühren erhöht werden (§ 4a).
8. Recht auf Beschwerde
Gegen die Notariatsgebühren kann gemäss § 10 innert 20 Tagen Beschwerde bei der Beurkundungskommission erhoben werden. Diese Entscheide können wiederum ans Verwaltungsgericht weitergezogen werden.
9. Fazit: Transparenz und Vorbereitung lohnen sich
Die Notariatsgebühren im Kanton Nidwalden sind klar geregelt, jedoch abhängig vom Vertragswert und vom konkreten Aufwand. Gerade bei komplexen Immobiliengeschäften oder zusätzlichen Dienstleistungen kann die Endabrechnung deutlich über den Grundgebühren zu liegen kommen. Eine frühzeitige Absprache mit der Urkundsperson und die Einholung einer Kostenschätzung sind daher empfehlenswert.
