Wenn auf einem Grundstück gemäss Bau- und Zonenordnung mehr gebaut werden dürfte als aktuell vorhanden ist, spricht man von einer nicht ausgeschöpften Ausnützung. Diese Reserve hat einen messbaren Wert.
Was ist die Ausnützung?
Die Ausnützungsziffer (bzw. die Geschossflächenziffer in neueren Bauordnungen) legt fest, wie viel Gebäudefläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche gebaut werden darf. Ist die tatsächlich gebaute Fläche kleiner als die zulässige, besteht eine Ausnützungsreserve.
Wie steigert die Reserve den Wert?
Die nicht ausgeschöpfte Ausnützung ist im Prinzip ein Baurecht, das dem Grundstückseigentümer gehört. Der Mehrwert entspricht der zusätzlich bebaubaren Fläche multipliziert mit dem Quadratmeterpreis für Neubauten, abzüglich der Baukosten. In der Praxis ist die Berechnung komplexer, weil Erschliessung, Bauvorschriften und Marktnachfrage berücksichtigt werden müssen.
Wann ist die Reserve besonders wertvoll?
- In Gemeinden mit hoher Nachfrage und knappem Bauland
- Wenn die Reserve gross genug für eine zusätzliche Wohnung oder ein zusätzliches Stockwerk ist
- Wenn die Erschliessung bereits vorhanden ist
- Nach einer Zonenplanrevision, die die zulässige Ausnützung erhöht hat
Einschränkungen
Nicht jede Reserve ist realisierbar. Bauabstände, Denkmalschutz, Nachbarschaftsrecht oder Erschliessungsdefizite können die theoretische Ausnützung einschränken. Eine Machbarkeitsstudie ist deshalb wichtig, bevor der Mehrwert eingepreist wird.
Fazit: Ausnützungsreserven sind bares Geld
Eine nicht ausgeschöpfte Ausnützung steigert den Grundstückswert erheblich, sofern die Reserve realisierbar ist. Verkäufer sollten die baurechtliche Situation prüfen und die Reserve als konkretes Verkaufsargument einsetzen.
