Verkäufer und Käufer erleben es regelmässig: Die Bank bewertet eine Immobilie tiefer als der Markt. Doch warum, und was bedeutet das in der Praxis?
Was ist der Marktwert?
Der Marktwert (auch Verkehrswert) ist der Preis, der unter normalen Umständen am Markt erzielt werden kann. Er basiert auf Angebot und Nachfrage und spiegelt wider, was Käufer tatsächlich zu zahlen bereit sind.
Was ist der Belehnungswert?
Der Belehnungswert ist der Wert, den die Bank als Grundlage für die Hypothek ansetzt. Er ist in der Regel konservativer als der Marktwert, weil die Bank ihr Kreditrisiko begrenzen will. Typischerweise liegt der Belehnungswert 5 bis 15 Prozent unter dem Marktwert.
Warum die Differenz?
- Vorsichtsprinzip: Die Bank muss sicherstellen, dass die Immobilie im Verwertungsfall genug einbringt, um die Hypothek zu decken.
- Kalkulatorische Abschläge: Die Bank rechnet mit konservativen Annahmen für Zustand, Marktentwicklung und Verwertungsdauer.
- Niedrigstwertprinzip: Bei mehreren Bewertungen setzt die Bank den tiefsten Wert an.
Auswirkung auf den Kauf
Wenn der Belehnungswert unter dem Kaufpreis liegt, muss der Käufer die Differenz mit Eigenkapital decken. Ein Kaufpreis von 1 Million Franken bei einem Belehnungswert von 900'000 Franken bedeutet: 20 Prozent Eigenkapital auf den Belehnungswert (180'000 Franken) plus die Differenz von 100'000 Franken – insgesamt 280'000 Franken Eigenkapital statt 200'000.
Fazit: Zwei Werte, zwei Zwecke
Marktwert und Belehnungswert dienen unterschiedlichen Zwecken. Verkäufer sollten wissen, dass die Bankbewertung tiefer ausfallen kann, und Käufer sollten die Eigenkapitalanforderungen im Voraus klären.
