1. Grundsatz: Hausverkauf bricht Miete nicht
In der Schweiz gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ (Art. 261 Abs. 1 OR). Das bedeutet, dass der Käufer in die Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses eintritt. Ein Hausverkauf alleine berechtigt den neuen Eigentümer also nicht automatisch, dem Mieter zu kündigen.
2. Kündigung durch den Verkäufer
Nach einem Urteil des Bundesgerichts von 2019 ist eine Kündigung durch den Verkäufer im Hinblick auf einen Hausverkauf nicht missbräuchlich. Solange die Immobilie noch im Besitz des aktuellen Eigentümers ist, kann er demnach die Mietverträge vor dem Hausverkauf kündigen, beispielsweise um einen besseren Verkaufspreis zu erzielen. Dabei müssen allerdings wie bei jeder Kündigung die ordentlichen Kündigungsfristen eingehalten werden.
Um ein Schlichtungsverfahren zu vermeiden, ist es ratsam, die Kündigung gut zu begründen und mögliche Einwände der Mieterschaft zu berücksichtigen. Mieter haben das Recht, innerhalb von 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde Einspruch zu erheben, falls sie die Kündigung für ungerechtfertigt halten.
3. Ordentliche Kündigung durch den neuen Eigentümer
Der neue Eigentümer kann das Mietverhältnis natürlich normal kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt im Wohnbereich in der Regel drei Monate (Art. 266c OR) und muss auf einen ortsüblichen Termin erfolgen. Eine ordentliche Kündigung muss im Prinzip erst auf Verlangen des Mieters begründet werden. Wer aber einen glaubwürdigen Grund für die Kündigung angibt, macht es für den Mieter schwerer, die Kündigung erfolgreich anzufechten.
4. Ausserordentliche Kündigung wegen Eigenbedarf
Der neue Eigentümer hat das Recht, dem Mieter ausserordentlich zu kündigen, falls er das Mietobjekt für den Eigenbedarf oder für nahe Verwandte benötigt (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). Der Eigenbedarf muss glaubwürdig sein und nicht willkürlich wirken. Eine Eigenbedarfskündigung muss im Unterschied zu einer ordentlichen Kündigung nicht auf den vertraglichen Kündigungstermin erfolgen, sondern auf den nächsten ortsüblichen Kündigungstermin, auch wenn gemäss Mietvertrag eine Kündigung auf diesen Termin nicht möglich wäre. Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen dennoch eingehalten werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass eine Eigenbedarfskündigung nach dem Hausverkauf nur auf den nächsten ortsüblichen Kündigungstermin möglich ist. Verpasst der neue Eigentümer diesen Termin, ist er an die vertraglichen Kündigungstermine gebunden.
5. Kündigungsfrist und Formalitäten
Die Kündigung eines Mietvertrags aufgrund eines Eigentümerwechsels muss formell korrekt erfolgen. Die Kündigung muss schriftlich und mit dem vom Kanton genehmigten Formular erfolgen. Die Kündigungsfristen müssen berücksichtigt werden. Eine Begründung ist bei einer ordentlichen Kündigung nicht erforderlich, kann aber einem Schlichtungsverfahren vorbeugen. Mieter haben das Recht, diese Kündigung innerhalb von 30 Tagen bei der örtlichen Schlichtungsbehörde anzufechten, wenn sie als ungerechtfertigt oder missbräuchlich empfunden wird.
6. Recht des Mieters zur Anfechtung und Verlängerung der Kündigungsfrist
Nach einer Kündigung haben Mieter das Recht, die Kündigung anzufechten, wenn sie als ungerecht oder missbräuchlich betrachtet wird. Missbräuchlich ist eine Kündigung beispielsweise, wenn sie lediglich dazu dient, das Mietobjekt zu einem höheren Mietzins neu zu vermieten. Hierbei kann der Mieter bei der Schlichtungsbehörde Einsprache erheben.
In einigen Fällen kann ein Mieter auch eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen (Art. 272 OR). Die Behörden prüfen dabei, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann, um dem Mieter eine angemessene Zeit zur Wohnungssuche zu geben.
7. Zusammenfassung
Der Verkauf einer Immobilie bedeutet in der Schweiz nicht automatisch das Ende eines bestehenden Mietverhältnisses. Der neue Eigentümer übernimmt das Mietverhältnis und muss sich an die Kündigungsfristen halten, sofern keine speziellen Gründe wie Eigenbedarf vorliegen. Folgende Punkte sind wichtig:
- Kündigung vor Verkauf nicht missbräuchlich: Gemäss einem Urteil von 2019 ist eine Kündigung im Hinblick auf einen Hausverkauf nicht missbräuchlich.
- Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“: Der Mietvertrag bleibt bei einem Hausverkauf bestehen.
- Kündigungsfrist: Bei ordentlichen Kündigungen muss die gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist beachtet werden.
- Eigenbedarfskündigung: Eine ausserordentliche Kündigung ist nach einem Hausverkauf möglich, wenn der neue Eigentümer das Objekt für den Eigenbedarf benötigt.
- Anfechtung und Erstreckung: Mieter haben das Recht, die Kündigung anzufechten und in bestimmten Fällen eine Verlängerung des Mietverhältnisses zu beantragen.
