Nebenräume wie Keller, Estrich und Reduit sind bei der Immobilienbewertung keine Wohnfläche – aber sie beeinflussen den Wert trotzdem. Wie stark, hängt von Grösse, Zustand und Nutzbarkeit ab.
Keller: Stauraum mit begrenztem Wert
Ein Kellerabteil gehört bei den meisten Stockwerkeigentumswohnungen dazu. Für die Bewertung gilt: Ein durchschnittlicher Keller (5 bis 10 Quadratmeter) erhöht den Wohnungswert um rund 5'000 bis 15'000 Franken. Ein trockener, gut zugänglicher Keller ist mehr wert als ein feuchter, schwer erreichbarer Raum. Ein Kellerabteil wird typischerweise zu 5 bis 10 Prozent der Innenfläche gewichtet.
Estrich: selten, aber geschätzt
Ein eigener Estrich (Dachboden) ist in neueren Gebäuden selten, in Altbauten aber verbreitet. Der Wert hängt stark von der Nutzbarkeit ab: Ein begehbarer, trockener Estrich mit Tageslicht und Stromanschluss ist wertvoller als ein niedriger, dunkler Dachboden. Die Bewertung liegt in der Grössenordnung eines Kellerabteils.
Reduit: klein, aber praktisch
Ein Reduit (Abstellraum innerhalb der Wohnung) ist ein Komfortmerkmal, das den Wohnwert erhöht. Bei der Flächenberechnung zählt ein Reduit zur Wohnfläche, sofern es innerhalb der Wohnung liegt und eine lichte Höhe von mindestens 1,50 Metern hat. Ein zusätzlicher Abstellraum ausserhalb der Wohnung (z. B. im Untergeschoss) zählt hingegen nicht zur Wohnfläche.
Fehlen die Nebenräume, fehlt Komfort
Wohnungen ohne Kellerabteil oder Abstellraum werden von Käufern als weniger praktisch wahrgenommen. Der Abschlag ist schwer zu beziffern, aber das Fehlen kann die Vermarktungsdauer verlängern und die Attraktivität reduzieren.
Fazit: Nebenräume sind kein Preistreiber, aber ein Komfortfaktor
Keller, Estrich und Reduit steigern den Immobilienwert moderat. Ihr Hauptwert liegt in der Funktionalität und im Komfort, nicht im Quadratmeterpreis. Beim Verkauf sollten sie als Pluspunkte kommuniziert werden, aber die Preiserwartung nicht massgeblich beeinflussen.
