Was passiert mit dem gemeinsamen Haus bei einer Trennung ohne Ehe?
Wenn unverheiratete Paare (Konkubinatspaare) sich trennen und gemeinsam ein Haus besitzen, fehlt der rechtliche Rahmen, den das Eherecht bei verheirateten Paaren bietet. Es gibt kein Güterrecht, keine automatische hälftige Aufteilung und kein Gericht, das von Amtes wegen über die Zuteilung der Immobilie entscheidet. Stattdessen gelten die allgemeinen Regeln des Miteigentums nach Art. 646 ff. ZGB – und die können zu komplexen und konfliktträchtigen Situationen führen.
In der Schweiz kaufen immer mehr unverheiratete Paare gemeinsam eine Immobilie. Solange die Beziehung funktioniert, ist das unproblematisch. Bei einer Trennung zeigt sich jedoch, dass die fehlende rechtliche Absicherung zum grossen Problem werden kann – insbesondere wenn kein Konkubinatsvertrag besteht.
Rechtliche Grundlage: Miteigentum nach ZGB
Haben beide Partner das Haus gemeinsam gekauft, sind sie im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen – in der Regel zu je 50 Prozent, es sei denn, ein anderer Anteil wurde vereinbart. Jeder Miteigentümer hat nach Art. 650 ZGB das Recht, jederzeit die Aufhebung des Miteigentums zu verlangen. Das bedeutet: Wenn ein Partner das Miteigentum auflösen will und der andere nicht einverstanden ist, kann gerichtlich die Versteigerung oder der Verkauf des Hauses verlangt werden.
Ist nur ein Partner im Grundbuch eingetragen, hat der andere grundsätzlich kein dingliches Recht am Haus – auch wenn er jahrelang Hypothekarraten und Unterhaltskosten mitbezahlt hat. In diesem Fall hat der nicht eingetragene Partner allenfalls eine Forderung auf Rückzahlung seiner Beiträge – muss diese aber beweisen und gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen.
Die drei Optionen beim Hausverkauf
Option 1: Ein Partner übernimmt das Haus
Der häufigste Wunsch bei einer Trennung ist, dass ein Partner das Haus übernimmt und den anderen auszahlt. Der Übernahmepreis richtet sich nach dem aktuellen Verkehrswert, der durch eine professionelle Bewertung ermittelt werden sollte. Der übernehmende Partner muss die Hypothek allein tragen können – die Tragbarkeit wird von der Bank neu geprüft. Reicht das Einkommen nicht aus, scheitert die Übernahme an der Finanzierung.
Option 2: Verkauf des Hauses
Wenn keiner der Partner das Haus übernehmen kann oder will, wird es auf dem freien Markt verkauft. Der Erlös nach Abzug der Hypothek, der Grundstückgewinnsteuer und der Verkaufskosten wird nach den Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Ein professioneller Makler kann den Verkauf neutral abwickeln, was in einer emotional belasteten Situation hilfreich ist.
Option 3: Miteigentum beibehalten
Theoretisch können die Ex-Partner das Miteigentum beibehalten – etwa wenn einer im Haus wohnen bleibt und dem anderen eine Nutzungsentschädigung zahlt. In der Praxis ist diese Lösung selten dauerhaft tragfähig, weil sie eine fortlaufende Zusammenarbeit erfordert und Konflikte vorprogrammiert sind.
Konkubinatsvertrag: Vorsorge vor der Trennung
Der wirksamste Schutz gegen Streit beim Hausverkauf nach einer Trennung ist ein Konkubinatsvertrag, der vor oder spätestens beim Kauf des Hauses abgeschlossen wird. Ein guter Konkubinatsvertrag regelt, wer welchen Anteil am Eigenkapital eingebracht hat, wie Hypothekarraten und Unterhaltskosten aufgeteilt werden, was bei einer Trennung geschieht (Übernahmerecht, Verkauf, Fristen) und wie der Übernahmepreis ermittelt wird (Verkehrswert per Gutachten). Ohne einen solchen Vertrag ist die Auseinandersetzung fast immer komplizierter, teurer und emotionaler als nötig.
Finanzierung der Übernahme: Tragbarkeit allein erfüllen
Wenn ein Partner das Haus übernimmt, muss er den anderen auszahlen und die Hypothek allein tragen. Das ist bei unverheirateten Paaren besonders heikel, weil kein Unterhalt geschuldet wird und die Bank die Tragbarkeit streng auf Basis eines einzelnen Einkommens prüft. Bei einem Haus im Wert von CHF 900'000 und einer Hypothek von CHF 700'000 benötigt der übernehmende Partner ein Bruttoeinkommen von mindestens CHF 150'000 – kalkuliert mit 5 Prozent Zins, 1 Prozent Nebenkosten und Amortisation. Liegt das Einkommen darunter, verweigert die Bank die Finanzierung, und der Verkauf auf dem freien Markt wird unvermeidlich. Klären Sie die Finanzierbarkeit frühzeitig mit der Bank, bevor Sie über eine Übernahme verhandeln.
Fazit
Beim Hausverkauf nach einer Trennung von nicht verheirateten Paaren fehlt der güterrechtliche Schutz des Eherechts. Es gelten die Regeln des Miteigentums – und die können im schlimmsten Fall zum erzwungenen Verkauf führen. Die Optionen sind Übernahme durch einen Partner, Verkauf oder (selten) Beibehaltung des Miteigentums. Ein Konkubinatsvertrag ist die wichtigste Vorsorgmassnahme – wer vor dem Kauf eines gemeinsamen Hauses keinen abschliesst, riskiert bei einer Trennung einen teuren und nervenaufreibenden Prozess.
