Was passiert mit dem Mietvertrag beim Hausverkauf?
Beim Hausverkauf mit Mieter gilt in der Schweiz ein klarer Grundsatz: «Kauf bricht Miete nicht» (Art. 261 OR). Das bedeutet: Der bestehende Mietvertrag geht automatisch und mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Eigentümer über. Weder Verkäufer noch Käufer können den Mietvertrag allein aufgrund der Handänderung auflösen. Der Mieter hat nach dem Verkauf exakt dieselben Rechte und Pflichten wie zuvor – es muss kein neuer Vertrag abgeschlossen werden.
Dieser Grundsatz schützt den Mieter vor dem Verlust seiner Wohnung allein aufgrund eines Eigentümerwechsels. Gleichzeitig hat er Auswirkungen auf den Verkaufsprozess: Ein vermietetes Haus ist für Käufer, die selbst einziehen möchten, weniger attraktiv als ein leeres – was sich im Preis niederschlagen kann.
Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer
Der neue Eigentümer hat nach dem Kauf die Möglichkeit, den Mietvertrag wegen dringenden Eigenbedarfs zu kündigen (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). «Dringend» bedeutet: Der Eigenbedarf muss objektiv begründet und dem neuen Eigentümer nicht zumutbar sein, länger auf die Räumlichkeiten zu verzichten. Die Kündigung erfolgt mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin.
Allerdings: Der Mieter kann die Eigenbedarfskündigung bei der Schlichtungsbehörde anfechten und eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen. Erstreckungen werden je nach Härtefall für ein bis vier Jahre gewährt. Das bedeutet: Selbst nach einer erfolgreichen Eigenbedarfskündigung kann es Monate oder Jahre dauern, bis der neue Eigentümer das Haus tatsächlich beziehen kann.
Wichtig: Die oft zitierte «10-Jahres-Frist» für Kündigungsschutz beim Hausverkauf existiert im Schweizer Recht nicht. Es gibt keine gesetzliche Frist, die den neuen Eigentümer an einer Kündigung hindert – der Schutz liegt im Anfechtungsrecht und der Erstreckungsmöglichkeit.
Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch
In seltenen Fällen ist der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt. Eine solche Vormerkung bietet dem Mieter einen stärkeren Schutz: Der neue Eigentümer kann das Mietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, solange die Vormerkung besteht. Die Vormerkung ist zeitlich begrenzt (maximal 10 Jahre bei Wohnräumen) und muss im Kaufvertrag offengelegt werden.
Verkaufsstrategien bei vermietetem Haus
Verkauf mit Mieter als Renditeobjekt
Für Anleger, die eine Renditeimmobilie suchen, ist ein Hausverkauf mit bestehendem Mieter sogar ein Vorteil: Das Objekt generiert vom ersten Tag an Mieteinnahmen, und der Vermieter muss keinen Mieter suchen. Der Preis orientiert sich in diesem Fall am Ertragswert – also an den Mieteinnahmen, kapitalisiert mit einem marktüblichen Zinssatz.
Mieter vor dem Verkauf kündigen
Manche Eigentümer kündigen dem Mieter vor dem Verkauf, um das Haus leer verkaufen zu können. Das ist zulässig, aber an Bedingungen geknüpft: Die Kündigung darf nicht missbräuchlich sein (Art. 271 OR) – sie darf nicht allein dem Zweck dienen, eine höhere Miete vom Nachmieter zu verlangen oder den Verkaufspreis zu maximieren. Der Eigentümer muss einen sachlichen Grund vorbringen, etwa Eigenbedarf oder umfassende Renovationsabsichten.
Einvernehmliche Lösung
In vielen Fällen ist die einvernehmliche Lösung der beste Weg: Der Eigentümer spricht mit dem Mieter, erklärt die Verkaufsabsicht und bietet allenfalls eine finanzielle Entschädigung für den vorzeitigen Auszug an. Eine Auszugsvereinbarung, die beide Seiten unterzeichnen, schafft Rechtssicherheit und vermeidet langwierige Verfahren.
Auswirkung auf den Verkaufspreis
Ein Hausverkauf mit Mieter kann den Preis in beide Richtungen beeinflussen. Für Selbstnutzer ist ein vermietetes Haus weniger attraktiv – sie kalkulieren den Aufwand und die Unsicherheit der Eigenbedarfskündigung ein und verlangen einen Abschlag von typischerweise 5 bis 15 Prozent. Für Anleger kann das vermietete Haus dagegen attraktiver sein als ein leeres, weil sofort Mieteinnahmen fliessen und kein Vermietungsaufwand entsteht.
Fazit
Beim Hausverkauf mit Mieter gilt «Kauf bricht Miete nicht» – der Mietvertrag überlebt den Eigentümerwechsel. Für Eigentümer empfiehlt sich eine klare Strategie: Entweder als Renditeobjekt an Anleger vermarkten, den Mieter vor dem Verkauf einvernehmlich zum Auszug bewegen oder das Haus vermietet verkaufen und den Preisabschlag einkalkulieren. In jedem Fall ist Transparenz gegenüber Käufer und Mieter der Schlüssel zu einem reibungslosen Verkaufsprozess.
