Wie haben sich die Mietpreise in der Schweiz entwickelt?
Die Entwicklung der Mietpreise in der Schweiz zeigt seit 2020 einen klaren Aufwärtstrend. Die Angebotsmieten – also die Preise, zu denen Wohnungen auf dem Markt ausgeschrieben werden – sind zwischen 2020 und 2026 je nach Region um 15 bis 25 Prozent gestiegen. Besonders stark war der Anstieg in den wirtschaftlichen Zentren: In der Stadt Zürich beträgt die Medianmiete für eine 4-Zimmer-Wohnung 2026 rund CHF 2'680 pro Monat (Angebotspreis), in Zug sogar noch höher.
Die Bestandsmieten – also die Mieten, die langjährige Mieter tatsächlich zahlen – sind weniger stark gestiegen, weil sie an den hypothekarischen Referenzzinssatz gekoppelt sind und durch das Mietrecht geschützt werden. In Zürich liegt die durchschnittliche Bestandsmiete für 4 Zimmer bei rund CHF 2'050 – gut CHF 600 unter dem Angebotspreis. Diese Kluft zwischen Angebots- und Bestandsmieten ist ein Kennzeichen des aktuellen Marktes und erklärt, warum viele Mieter in ihren bestehenden Verträgen bleiben, selbst wenn die Wohnung nicht mehr ideal passt.
Was treibt die Mietpreisentwicklung?
Mehrere Faktoren treiben die Entwicklung der Mietpreise in der Schweiz.
Bevölkerungswachstum und Zuwanderung
Die Schweiz verzeichnet seit Jahren eine starke Nettozuwanderung. Jede zusätzliche Person braucht Wohnraum – und der wird vor allem in den Zentren knapp. Die Zuwanderung konzentriert sich auf die wirtschaftsstarken Regionen (Zürich, Genf, Basel, Zug), was die Nachfrage in genau den Gebieten erhöht, die ohnehin schon teuer sind.
Geringe Bautätigkeit
Die Bautätigkeit hat in den letzten Jahren nicht mit dem Bevölkerungswachstum Schritt gehalten. Die Zahl der bewilligten Neubauwohnungen liegt unter dem Bedarf, und der Leerstand in den grossen Städten ist auf Rekordtiefs gesunken – in der Stadt Zürich liegt er unter 0,1 Prozent. Wenig Angebot bei hoher Nachfrage treibt die Preise nach oben.
Tiefe Zinsen und Eigentumsmarkt
Die tiefen Hypothekarzinsen machen Wohneigentum zwar erschwinglicher, führen aber gleichzeitig zu steigenden Immobilienpreisen. Wer sich trotz tiefer Zinsen kein Eigentum leisten kann – weil die Eigenkapitalhürde zu hoch ist oder die Tragbarkeit nicht reicht –, bleibt Mieter. Das erhöht den Druck auf den Mietmarkt zusätzlich.
Der Referenzzinssatz als Mietpreishebel
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist das zentrale Instrument für Mietzinsanpassungen bei bestehenden Verträgen. Er liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 Prozent und wurde per 2. September 2026 unverändert bestätigt. Sinkt der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte, haben Mieter Anspruch auf eine Senkung des Nettomietzinses um rund 2,9 Prozent. Steigt er, kann der Vermieter eine entsprechende Erhöhung geltend machen.
Der Referenzzinssatz ist ein träger Durchschnitt über den gesamten Hypothekenbestand und folgt der Zinsentwicklung mit Verzögerung. Im aktuellen Umfeld (SNB-Leitzins bei 0 Prozent, tiefe Hypothekarzinsen) ist ein weiteres Sinken des Referenzzinssatzes möglich, aber nicht in grossem Ausmass. Für die Entwicklung der Bestandsmieten bedeutet das: moderate Senkungen für Mieter, deren Verträge auf einem höheren Referenzzinssatz basieren – aber keine drastischen Veränderungen.
Regionale Unterschiede
Die Mietpreisentwicklung verläuft regional sehr unterschiedlich. In den grossen Städten und ihren Agglomerationen steigen die Mieten überdurchschnittlich – in Zürich und Genf sind die Angebotsmieten seit 2020 um über 20 Prozent gestiegen. In ländlichen Regionen und Kantonen mit höherem Leerstand (Jura, Neuenburg, Solothurn) ist die Entwicklung deutlich moderater – teilweise stagnieren die Mieten oder steigen nur um 3 bis 5 Prozent.
Ein besonderer Fall sind Tourismusregionen, wo das Zweitwohnungsgesetz (ZWG) den Wohnungsmarkt beeinflusst. Die Umnutzung von Erst- in Zweitwohnungen verknappt den Mietwohnungsbestand für Einheimische und treibt die lokalen Mietpreise nach oben – ein Problem, das in Gemeinden wie Zermatt, Verbier oder St. Moritz besonders ausgeprägt ist.
Was bedeutet die Mietpreisentwicklung für Eigentümer?
Für Eigentümer von Renditeliegenschaften sind steigende Mietpreise grundsätzlich positiv: Höhere Mieteinnahmen bedeuten einen höheren Ertragswert und damit einen steigenden Immobilienwert. Allerdings sind Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen an den Referenzzinssatz und die Teuerung gebunden – pauschal auf Marktmiete anzupassen ist nicht zulässig. Nur bei Mieterwechsel kann der Mietzins frei neu festgesetzt werden – ein weiterer Grund, warum die Angebotsmieten so viel schneller steigen als die Bestandsmieten.
Für Eigentümer, die einen Verkauf erwägen, sind die Mietpreise ebenfalls relevant: Sie beeinflussen den Ertragswert, der bei Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften die zentrale Bewertungsgrösse ist.
Fazit
Die Entwicklung der Mietpreise in der Schweiz wird von Zuwanderung, geringer Bautätigkeit und dem Referenzzinssatz geprägt. Die Angebotsmieten steigen deutlich stärker als die Bestandsmieten – ein Trend, der sich 2026 fortsetzt, wenngleich mit abnehmender Dynamik. Für Eigentümer bedeutet das steigende Ertrags- und Immobilienwerte; für Mieter sind Senkungsbegehren beim Referenzzinssatz der wichtigste Hebel, um die Wohnkosten zu begrenzen.
