Wann kommt der Eigenmietwert im Kanton Thurgau zur Anwendung?
Der Eigenmietwert muss immer dann als Einkommen versteuert werden, wenn ein Besitzer in seiner eigenen Immobilie wohnt. Eigennutzung wird dabei relativ breit aufgefasst. Es ist z.B. nicht nötig, dass die Immobilie dauerhaft bewohnt wird; es reicht aus, wenn sie dauerhaft zur Verfügung stehen würde. Das bedeutet, dass der Eigenmietwert auch bei Ferienhäusern und Zweitwohnsitzen versteuert werden muss.
Bei sogenannter Unternutzung (d.h. bei Nichtbenutzung bestimmter Zimmer, z.B. aufgrund einer Trennung oder Auszug eines Kindes) kann ein Abzug des Eigenmietwerts geltend gemacht werden. Im Kanton Thurgau kann ein Unternutzungsabzug nur bei der direkten Bundessteuer gewährt werden, nicht bei der Staatssteuer.
Wie wird der Eigenmietwert im Kanton Thurgau festgelegt?
Für die Umsetzung ist die kantonale Steuerbehörde zuständig. Sie legt das Verfahren fest, das bei der Festlegung des Eigenmietwerts zum Einsatz kommt.
Im Kanton Thurgau werden die Liegenschaften alle 15 Jahre amtlich geschätzt. Der amtliche Schätzwert bildet die Grundlage für die Liegenschaftssteuer und den amtlichen Mietwert. Dieser amtliche Mietwert wird jedes Jahr indexiert, also mit einem Faktor multipliziert. Damit wird der Eigenmietwert den veränderlichen Marktverhältnissen angepasst. Von diesem indexierten Mietwert kann bei selbstbenutzten Liegenschaften 40 Prozent abgezogen werden, was den steuerbaren Eigenmietwert ergibt.
Eigenmietwert im Kanton Thurgau erfahren
Den indexierten Mietwert finden Sie auf der jährlichen Steuerrechnung für die Liegenschaftssteuer. Es wird jeweils der Mietwert für das Vorjahr publiziert: Auf der Liegenschaftssteuerrechnung von 2024 ist also der Mietwert für die Steuerperiode 2023 ausgewiesen.
Eigenmietwert im Kanton Thurgau berechnen
Die Berechnung für den Eigenmietwert im Kanton Thurgau lautet:
Indexierter Mietwert x 0.6 = Eigenmietwert
Der Eigenmietwert im Kanton Thurgau beträgt 60 Prozent des indexierten Mietwerts. Anders gesagt: Vom indexierten Mietwert, den man auf der Liegenschaftssteuerrechnung des nächsten Jahres findet, können bei selbstbewohnten Liegenschaften 40 Prozent abgezogen werden, um den steuerbaren Eigenmietwert zu erhalten.
Der Eigenmietwert für die direkte Bundessteuer beträgt im Thurgau 80 Prozent des indexierten Mietwerts.
Was bedeutet der Eigenmietwert im Kanton Thurgau für mich als Eigentümer?
Für Sie als Eigentümer stellt der Eigenmietwert ein steuerbares Einkommen dar, das zu Ihrem eigentlichen Einkommen (durch Erwerbstätigkeit, Vermögenserträge, etc.) addiert wird. Selbst nach Abzug der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten entsteht daraus in vielen Fällen eine höhere Steuerbelastung, als wenn es den Eigenmietwert nicht gäbe.
Kann ich den Eigenmietwert umgehen?
Da es sich um eine Steuer handelt, können Sie den Eigenmietwert nicht komplett umgehen. Sie können ihn jedoch potenziell reduzieren, z.B. wenn Sie nicht alle Räume in Ihrer Immobilie nutzen (sogenannte Unternutzung). Ein Unternutzungsabzug ist im Kanton Thurgau nur bei der direkten Bundessteuer möglich. Einen Abzug bei der Staatssteuer gibt es im Thurgau nicht.
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert (auch: Mietwert für selbstgenutzte Liegenschaften) ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer in der Schweiz versteuern müssen, wenn sie in ihrer eigenen Immobilie wohnen. Er basiert auf den marktüblichen Mieteinnahmen, die ein Eigentümer erzielen könnte, wenn er seine Immobilie vermieten würde.
Es ist ein ‘fiktives’ Einkommen, weil der Eigentümer nicht wirklich Geld mit seiner Immobilie generiert, sondern dadurch einen Nutzen erhält, dass er in seinem Eigentum lebt. Die Besteuerung des Eigenmietwerts gleicht dabei die Vorteile aus, die Eigentümer gegenüber Mietern haben: Sie zahlen keine Miete und können einen Teil ihrer Wohnkosten (Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten) vom steuerbaren Einkommen abziehen.
Abschaffung des Eigenmietwerts
Nach mehrjährigem Hin und Her haben sich der National- und der Ständerat 2023 auf die Abschaffung des Eigenmietwerts einigen können. Offen sind aktuell noch die genaue Umsetzung und das Ausmass des Systemwechsels.
Aktuelle Informationen zum Politikum Eigenmietwert finden Sie in unserem Artikel.
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