Ein Haus unter dem Marktwert zu verkaufen, ist grundsätzlich möglich. Dennoch sollten Sie die rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Folgen genau prüfen. Gerade bei Verkäufen innerhalb der Familie oder an nahestehende Personen kann ein unter dem Verkehrswert liegender Kaufpreis erhebliche Konsequenzen haben.
Im Folgenden erfahren Sie, wann ein Verkauf unter Wert zulässig ist, welche Risiken bestehen und worauf Sie in der Schweiz besonders achten sollten.
1. Ist ein Verkauf unter Marktwert grundsätzlich erlaubt?
Ja. In der Schweiz gilt Vertragsfreiheit. Das bedeutet: Sie dürfen den Kaufpreis grundsätzlich frei festlegen – auch unter dem effektiven Marktwert.
Allerdings gilt diese Freiheit nicht uneingeschränkt. Besonders in folgenden Konstellationen kann ein tiefer Verkaufspreis kritisch werden:
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Verkauf an Familienmitglieder (kann als Schenkung gewertet werden)
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Verkauf kurz vor oder während eines Betreibungs- oder Konkursverfahrens
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Verkauf im Rahmen einer Erbteilung
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Verkauf bei bestehender Hypothek
2. Steuerliche Folgen eines Verkaufs unter Wert
Schenkungssteuer
Wird ein Objekt deutlich unter Marktwert verkauft, kann der Verkauf als Schenkung gelten. Ob Schenkungssteuer anfällt, hängt vom Kanton und vom Verwandtschaftsgrad ab.
In vielen Kantonen sind direkte Nachkommen (Kinder) allerdings von der Schenkungssteuer befreit – Geschwister oder Drittpersonen jedoch oft nicht.
3. Verkauf innerhalb der Familie: Besonderheiten
Der Verkauf unter Wert innerhalb der Familie ist in der Praxis häufig – beispielsweise bei der vorweggenommenen Erbfolge.
Dabei sollten Sie folgende Punkte beachten:
✔ Gleichbehandlung der Erben
Ein unter Wert verkaufter Liegenschaftsanteil kann bei späterer Erbteilung ausgleichspflichtig sein.
✔ Pflichtteilsrecht
Wird ein Erbe durch eine gemischte Schenkung soweit begünstigt, dass die Pflichtteile der anderen Erben verletzt werden, können andere gesetzliche Erben Ansprüche geltend machen.
✔ Transparente Bewertung
Eine unabhängige Immobilienbewertung schafft Klarheit und reduziert Konfliktpotenzial.
Gerade hier zeigt sich: Ein professionelles Gutachten schützt Sie vor späteren Streitigkeiten.
4. Auswirkungen auf Hypotheken und Banken
Falls auf der Immobilie noch eine Hypothek lastet, spielt der Verkaufspreis ebenfalls eine Rolle.
Die Bank beurteilt:
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Belehnungswert
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Tragbarkeit
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Finanzierungsstruktur des Käufers
Liegt der Verkaufspreis deutlich unter dem Marktwert, kann das bei der Finanzierung zu Fragen führen. Schliesslich muss mit dem Verkauf ja auch die verbleibende Hypothek zurückgezahlt werden.
5. Risiko einer Anfechtung
In bestimmten Situationen kann ein Verkauf unter Wert angefochten werden:
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Bei Gläubigerschädigung (Paulianische Anfechtung)
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Bei Scheidung oder güterrechtlichen Auseinandersetzungen
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Bei Konkurs innerhalb bestimmter Fristen
6. Wann ist ein Verkauf unter Wert sinnvoll?
Ein Verkauf unter Marktwert kann strategisch sinnvoll sein:
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Vorweggenommene Erbregelung
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Vermögensnachfolge innerhalb der Familie
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Schnellere Verkaufsabwicklung
Entscheidend ist, dass Sie die Folgen kennen und sauber dokumentieren.
7. Empfehlung: Marktwert professionell bestimmen lassen
Selbst wenn Sie bewusst unter Wert verkaufen möchten, sollten Sie den effektiven Marktwert kennen.
Eine professionelle Bewertung bietet Ihnen:
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Verhandlungsbasis
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Steuerliche Sicherheit
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Transparenz gegenüber Behörden
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Schutz vor späteren Streitigkeiten
Gerade in der aktuellen Marktlage können erhebliche Unterschiede zwischen gefühltem und tatsächlichem Marktwert bestehen.
Fazit
Ja, Sie dürfen ein Haus unter Wert verkaufen. Doch insbesondere bei Verkäufen an nahestehende Personen können steuerliche, erbrechtliche und finanzielle Folgen entstehen. Eine sorgfältige Planung und eine unabhängige Immobilienbewertung sind daher entscheidend.
Wer langfristig Vermögen sichern und Konflikte vermeiden möchte, sollte den Verkauf unter Marktwert strategisch und professionell begleiten lassen.
