Wie lange dauert der Verkauf meiner Immobilie?

Freitag 11 September 2020 Frédéric Frachon

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Wie lange dauert der Verkauf meiner Immobilie?

Von Frédéric Frachon, 11. September 2020

Erfahren Sie in diesem Beitrag, wie viel Zeit Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie durchschnittlich einplanen sollten und wie Sie die geschätzte Dauer bis zum Verkauf weiter optimieren können!

In bestimmten Fällen ist es möglich, die ungefähre Dauer eines Immobilienverkaufs zu schätzen. Dazu müssen mehrere Faktoren berücksichtigt werden: z.B. die aktuelle Marktlage, die Genauigkeit der Schätzung, die potenzielle Konkurrenz in Ihrer Nachbarschaft und die Nachfrage.

Von diesen vier Aspekten ist jedoch nur der Verkaufspreis direkt beeinflussbar. So hängt der geschätzte bzw. verlangte Verkaufspreis für Ihre Immobilie sowohl von der Fachkenntnis des Immobilienmaklers als auch von Ihren Preisvorstellungen ab:  

  • Ist der Preis zu hoch angesetzt, könnten potenzielle Käufer vergrault werden und der Verkauf wird sich in die Länge ziehen;
  • Bei einem marktüblichen bzw. stimmigen Verkaufspreis, werden Sie sehr schnell viele Anfragen erhalten.
     

Wie kann man sich ein Bild der ungefähren Dauer eines Immobilienverkaufs machen?

Seien Sie sich bewusst, dass es bei der Bestimmung der etwaigen Verkaufsdauer verschiedene Variablen zu berücksichtigen gilt. Der Immobilienmakler ist und bleibt die Person, die am besten in der Lage ist, Ihnen eine möglichst präzise Antwort zu liefern. Dank seiner fundierten Marktkenntnis hat er eine klare Vorstellung von den marktüblichen Preisen und kann Ihnen daher einen fundierten Schätzwert vorlegen.

Wenn Sie keinen Immobilienmakler für den Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung beauftragen, können Sie sich dennoch ein Bild der durchschnittlich zu erwartenden Verkaufsdauer machen. Vergleichen Sie dazu Ihre Immobilie mit ähnlichen Objekten auf Portalen wie Homegate, NewHome, Immoscout24... Vorzugsweise die Bekanntesten. Wählen Sie jeweils die Häuser / Wohnungen aus, die vergleichbare Merkmale wie Ihr eigenes Zuhause haben (Fläche, Stockwerke, Anzahl Zimmer, Quartier, Stadt…) und verfolgen Sie deren Verkauf. Die durchschnittliche Zeitspanne zwischen Inseratschaltung und Verkauf (bis die Anzeige auf dem Portal gelöscht ist) gibt Ihnen einen Richtwert für die zu erwartende Verkaufsdauer.

Eine andere, gängige Methode ist der Besuch der Webseiten von Immobilienagenturen. Tatsächlich zeigen einige von ihnen auch bereits verkaufte Objekte inklusive Dauer des Verkaufs an. Halten Sie sich auch hier an Immobilien, die mit der Ihrigen vergleichbar sind.
 

Sie wohnen in einer aussergewöhnlichen Immobilie?

Diese Art von Immobilien zu verkaufen bedeutet, sich in einem Nischenmarkt zu positionieren. Viele  potenzielle Käufer werden möglicherweise nicht daran interessiert sein, weil sie nach etwas Klassischerem suchen. Dafür werden einige Personen die Originalität Ihrer Liegenschaft umso mehr wertschätzen. Solche Häuser / Wohnungen lassen sich aufgrund ihrer besonderen Merkmale nur schwer mit anderen Objekten vergleichen, weshalb das Hinzuziehen einer Expertenmeinung sehr zu empfehlen ist.

Die Schätzung der ungefähren Verkaufsdauer einer Immobilie ist keine exakte Wissenschaft - es gibt Universallösung. Wenn Sie Ihre Anzeige veröffentlichen und Ihre Immobilie genau den Vorstellungen und Erwartungen eines Käufers entspricht, kann der Verkauf in nur wenigen Tagen abgeschlossen werden. Umgekehrt können Objekte auch für Monate auf dem Markt bleiben.

Sollte Ihnen letzteres bekannt vorkommen, empfiehlt es sich, bestimmte Punkte in Ihrer Anzeige überprüfen:

1. Der Verkaufspreis

Entspricht der Verkaufspreis der Immobilie dem Markt, wird üblicherweise innert kürzester Zeit ein Käufer gefunden. Ist Ihr Inserat jedoch schon mehrere Monate veröffentlicht und es gibt keine oder nur wenige Interessenten, ist der Preis oftmals die Ursache und er sollte überdacht werden. 

2. Die Lage des Objekts

Der Standort Ihres Objekts ist, nach dem Verkaufspreis, eines der wichtigsten Kriterien beim Immobilienverkauf. Jede Region, jede Stadt, jeder Bezirk hat dabei eine ganz eigene Anziehungskraft. Befinden sich Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und weitere Einrichtungen in unmittelbarer Nähe, wird das Objekt einer höheren Nachfrage gerecht. Befindet es sich dagegen in einer lauten Gegend oder liegt an einer Hauptstrasse, kann sich der Verkauf etwas komplizierter gestalten. 

Der Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln ist ebenso wichtig. Die Nähe zu Bahnhöfen, Autobahn und Flughäfen (natürlich ohne dass man von der Lärmbelästigung betroffen wird) wird ebenfalls hoch geschätzt.

3. Der Zustand der Immobilie

In Bezug auf die Marktgängigkeit ist der Zustand der Immobilie der Lage etwas untergeordnet. So verkauft sich beispielsweise eine mittelmässig ausgestattete Immobilie an guter Lage schneller, als eine “gute” Immobilie an schlechter Lage. 

Dennoch, ein Haus in gutem Zustand, das sauber und ordentlich ist, bereit, seine neuen Bewohner ohne weitere Verzögerungen zu empfangen, verkauft sich meist schneller. Denn Käufer müssen sich in ihr zukünftiges Zuhause hineinversetzen können und sich ihr Leben und ihren Alltag darin vorstellen können. Ist die Immobilie bei Besichtigungen aber zu sehr von Ihrer Anwesenheit geprägt, fällt dies schwer. Daher kann es sinnvoll sein, die Immobilie etwas zu entpersonalisieren und beispielsweise beschädigte Wände neu zu streichen, ohne gleich ein komplettes Home-Staging durchführen zu müssen.

Sind grössere Reparaturen oder Arbeiten am Haus erforderlich, kann dies zu Rückfragen, Verhandlungen und im Endeffekt zu Verzögerungen beim Verkauf führen (vgl. Hineinprojizieren, Projektplanung, Kalkulation, Preisverhandlung...).
 

Was kann zu Verzögerungen führen, wenn der Käufer einmal gefunden ist?

In der Regel dauert es nach Vertragsunterzeichnung zwischen 1 und 2 Monate, bis der Verkauf offiziell eingetragen ist.

Dieser Prozess kann sich in bestimmten Fällen aber in die Länge ziehen: 

  • Wenn der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) älter als 10 Jahre oder einfach nicht konform ist, muss eine neue Prüfung durchgeführt und ein entsprechendes Gutachten erstellt werden.
  • Dasselbe gilt für die Asbest-Diagnose, wenn Sie sich dazu entschliessen, Arbeiten durchzuführen. Dies kann das Hinzuziehen spezialisierter Unternehmen erfordern, die die Räumlichkeiten vor der Beseitigung des Gefahrguts absperren müssen.
  • Schliesslich verlängern Terminverkäufe die Verkaufszeit entsprechend der mit den neuen Käufern getroffenen Vereinbarung.

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