Que sont les vices cachés ?
Les vices cachés sont des défauts ou des problèmes d'un bien immobilier qui n'étaient pas visibles lors de la conclusion du contrat de vente. Selon l'article 197 du Code des obligations, est considéré comme un défaut le fait qu'une chose ne présente pas les qualités promises ou attendues. Peu importe que le vendeur ait eu connaissance des défauts - il est en principe responsable de tous les défauts qui diminuent considérablement la valeur ou l'utilité de la chose. Il peut s'agir aussi bien de qualités promises par le vendeur que de qualités que l'acheteur peut implicitement supposer.
Quels sont les différents types de défauts ?
En matière d'immobilier, on distingue généralement trois types de défauts :
- Les vices apparents : il s'agit de défauts qui sont facilement reconnaissables par l'acheteur. Le vendeur n'est pas tenu de signaler séparément les vices apparents.
- Vices cachés : un vice caché n'est pas visible au premier coup d'œil. Il n'était pas connu du vendeur et l'acheteur ne le remarque qu'après coup.
- Défauts frauduleusement dissimulés : les défauts sont considérés comme frauduleusement dissimulés lorsqu'ils étaient connus du vendeur et qu'il les a volontairement cachés à l'acheteur. Le vendeur a donc délibérément donné à l'acheteur une fausse image de l'objet acheté.
Quels sont les vices cachés ?
Vous trouverez ci-dessous une liste des vices cachés les plus courants dans l'immobilier. Cette liste n'est pas exhaustive :
- les nuisances olfactives ou sonores
- Pollution au radon
- Sites contaminés, par exemple amiante dans la structure du bâtiment
- Moisissures ou humidité dans la cave
- Infestation de parasites ou de champignons
- Le bâtiment est classé monument historique
- Pas d'autorisations pour la construction, l'extension ou le type d'utilisation
Qui est responsable des vices cachés ?
Si un acheteur constate un défaut après l'achat, il doit immédiatement adresser une réclamation au vendeur. La notification des vices doit contenir les plaintes exactes.
S'il peut être prouvé que le vendeur a délibérément trompé l'acheteur, il est responsable du défaut - même si les droits de garantie ont été exclus dans le contrat de vente. Le vendeur peut alors être appelé à fournir les prestations suivantes :
- Exécution ultérieure : le vendeur doit réparer le défaut ou livrer une chose du même type sans défaut.
- Réduction : le vendeur rembourse une partie du prix d'achat.
- Résiliation : Si le défaut ne peut pas être corrigé, le contrat de vente peut être annulé en dernier recours.
- Dommages et intérêts : en cas de violation des obligations du vendeur, l'acheteur peut, dans certaines circonstances, avoir droit à des dommages et intérêts.
Délai de prescription pour les vices cachés
Sauf disposition contraire dans le contrat de vente, le Code des obligations s'applique. Selon le Code des obligations, le vendeur est responsable de tous les défauts de la chose vendue jusqu'à 2 ans après la remise. Pour les prestations de construction, le délai de garantie est de 5 ans.
Dans la pratique, il est toutefois courant, lors de la vente de biens immobiliers anciens, d'exclure explicitement tout droit de garantie dans le contrat de vente ("acheté comme vu"). Le vendeur n'est alors responsable que si un défaut a été intentionnellement dissimulé. La responsabilité en cas de défauts dissimulés dolosivement s'étend sur une période de dix ans.
Pour faire valoir sa responsabilité dans un tel cas, l'acheteur doit toutefois pouvoir convaincre le tribunal que le vendeur était au courant du vice caché et qu'il y avait donc une intention de tromper. Dans la pratique, il est toutefois très difficile de prouver l'intention du vendeur.
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