Abolition de la valeur locative - une solution enfin en vue ? (2025)
Après plus de sept ans de débats intensifs au Conseil national et au Conseil des États, la session d'hiver 2024 a abouti à la décision suivante :
- Abolition de la valeur locative : La valeur locative sera supprimée pour les résidences principales et secondaires. Cette décision met fin à plus de 100 ans de taxation fictive des « loyers propres » pour les biens immobiliers utilisés à titre personnel.
- Réduction des déductions fiscales : Les déductions pour entretien ne seront plus possibles. Les déductions pour intérêts hypothécaires ne seront accordées que selon une méthode restrictive et proportionnelle.
- Taxe cantonale sur les résidences secondaires : Les cantons pourront introduire une taxe sur les résidences secondaires pour compenser les pertes fiscales, notamment dans les cantons montagneux.
- Changement constitutionnel requis : La taxe sur les résidences secondaires nécessitera une modification constitutionnelle et donc un référendum populaire. L'entrée en vigueur de l'abolition de la valeur locative dépendra de ce vote.
Vous pouvez lire l'article entier sur l'abolition de la valeur locative à venir en Suisse sur cet article.
La valeur locative à Genève
La valeur locative d’un bien immobilier dont le contribuable se réserve l’usage, en raison de son droit de propriété ou d’un droit de jouissance obtenu à titre gratuit, fait partie de son revenu imposable.
Cette valeur correspond à la somme que le propriétaire devrait payer pour louer un bien similaire ou, à l’inverse, au montant qu’il pourrait percevoir en louant son bien à un tiers.
La détermination de cette valeur repose sur un questionnaire de valeur locative destiné aux propriétaires de villas et d'appartements. Ce document doit être complété lors de l’année d’acquisition du bien par le nouveau propriétaire ou en cas de modifications susceptibles d'influer sur les coefficients définis par ce questionnaire (ex. : agrandissement, rénovation).
Le terme peut sembler technique, mais c’est la surface habitable fiscalement déterminante qui sert de base pour fixer la valeur locative.
Pour définir cette surface, deux méthodes sont possibles :
- Méthode simplifiée (recommandée pour les appartements en PPE sans combles habitables ni mansardes)
On se base ici sur les données existantes, généralement issues du cahier de répartition PPE. - Calcul détaillé (obligatoire pour les appartements en PPE avec combles habitables et villa)
Chaque pièce doit être mesurée avec précision, selon les critères définis par l’administration fiscale.
Une fois la surface habitable déterminée, la valeur locative de base est ensuite ajustée en fonction de plusieurs facteurs :
- Type de bien immobilier (villa, appartement, immeuble locatif...).
- Aménagement et qualité des finitions (standard, standing supérieur, équipements spéciaux...).
- Vétusté de l’immeuble (ancienneté et état général).
- Nuisances environnementales (proximité d’une route bruyante, ligne de chemin de fer...).
- Situation géographique et attrait du quartier (vue, proximité des commodités, accessibilité...).
Ces critères sont détaillés dans la brochure officielle publiée par l’Administration Fiscale Cantonale. Vous trouverez les liens utiles en fin d’article.
Calcul de la valeur locative à Genève
Une famille achète un appartement en PPE, construit en 2003, dans la commune de Genève :
- Prix d’achat : CHF 1'450'000
- Surface habitable : 130 m² (selon acte notarié ou cahier de répartition PPE).
La famille choisit la méthode simplifiée pour déterminer la surface habitable fiscalement déterminante. Cette surface, combinée aux autres critères et ajustements mentionnés ci-dessus, permettra d'établir la valeur locative imposable.
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Surface habitable selon acte notarié ou cahier de répartition |
130.0m2 |
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Déduction forfaitaire pour les murs (-12%) |
15.6m2 |
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Surface habitable fiscalement déterminante |
114.4m2 |
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Une surface habitable fiscalement déterminante de 114.4m2 correspond à une valeur locative de CHF 24’258 (cf. Information fiscale 5/2007 - Nouvelle détermination de la valeur locative genevoise)
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Coefficient |
Valeur locative |
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Valeur locative de base d’après le barème 2007 selon la surface habitable |
CHF 24’458 |
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Type d’habitation : Appartement en PPE |
0.80 |
CHF 19’406 |
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Aménagement de l’immeuble (bonne isolation, chauffage central, avec bloc-cuisine, bain/douche et WC séparés, parking intérieur) |
1.00 |
CHF 19’406 |
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Vétusté (postérieure au 01.01.1971) |
1.00 |
CHF 19’406 |
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Nuisance (aucune) |
1.00 |
CHF 19’406 |
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Situation générale (vue sur le lac) |
1.10 |
CHF 21’347 |
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Indexation |
123.2 |
CHF 26’300 |
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Valeur locative (avant déduction des frais d’entretien) |
CHF 26’300 |
Cette valeur locative sera ajoutée au revenu imposable du nouveau propriétaire. Pour rappel, les propriétaires immobiliers peuvent déduire de cette valeur les intérêts de la dette hypothécaire correspondante, ainsi que les frais d’entretien du bien, qu'ils soient déclarés sous forme de déduction forfaitaire ou effective.
Liens utiles:
Questionnaire de la valeur locative 2024
https://www.ge.ch/document/questionnaire-valeur-locative-2024
Guide de remplissage du questionnaire valeur locative 2024
https://www.ge.ch/document/38081/annexe/0
Information fiscale 5/2007 - Nouvelle détermination de la valeur locative genevoise
