Abolition de la valeur locative - une solution enfin en vue ? (2025)
Après plus de sept ans de débats intensifs au Conseil national et au Conseil des États, la session d'hiver 2024 a abouti à la décision suivante :
- Abolition de la valeur locative : La valeur locative sera supprimée pour les résidences principales et secondaires. Cette décision met fin à plus de 100 ans de taxation fictive des « loyers propres » pour les biens immobiliers utilisés à titre personnel.
- Réduction des déductions fiscales : Les déductions pour entretien ne seront plus possibles. Les déductions pour intérêts hypothécaires ne seront accordées que selon une méthode restrictive et proportionnelle.
- Taxe cantonale sur les résidences secondaires : Les cantons pourront introduire une taxe sur les résidences secondaires pour compenser les pertes fiscales, notamment dans les cantons montagneux.
- Changement constitutionnel requis : La taxe sur les résidences secondaires nécessitera une modification constitutionnelle et donc un référendum populaire. L'entrée en vigueur de l'abolition de la valeur locative dépendra de ce vote.
Quand l'abolition de la valeur locative entrera-t-elle en vigueur ?
Ce n’est pas encore clair. Pour l’instant, le système actuel reste en place. L’incertitude provient principalement des implications fiscales pour les résidences secondaires. Les cantons montagneux, qui possèdent une forte concentration de résidences secondaires, seraient particulièrement affectés par cette réforme. Une compensation par une taxe sur ces propriétés est prévue, mais elle nécessite une modification constitutionnelle, soumise à référendum obligatoire.
Si le référendum est rejeté, l’abolition de la valeur locativeéchouera également.
Contexte : Réforme globale plutôt qu'abolition partielle
La fiscalité de la propriété immobilière en Suisse est un système complexe et fortement interconnecté. Ce système inclut la valeur locative pour les biens immobiliers occupés par leurs propriétaires, mais ne se limite pas à cela. Avec la valeur locative, les propriétaires doivent déclarer la valeur locative théorique de leur bien comme un revenu imposable, dès lors qu'ils utilisent ce bien pour eux-mêmes. Parallèlement, le système permet de nombreuses déductions fiscales sur l'impôt sur le revenu, telles que les intérêts hypothécaires, les coûts d'entretien, les rénovations énergétiques et les mesures de préservation du patrimoine.
Bien que la valeur locative et les déductions fiscales puissent théoriquement être ajustés indépendamment, ils forment en pratique un tout. Modifier un élément du système a nécessairement des répercussions sur les autres. C'est pourquoi toute réforme doit considérer l'ensemble du système fiscal lié à la propriété immobilière.
La complexité de l'abolition de la valeur locative
La difficulté de supprimer la valeur locative réside précisément dans cette interdépendance systémique. Une réforme ne nécessite pas seulement une décision concernant la valeur locative, mais doit aussi déterminer comment traiter à l’avenir les nombreuses déductions fiscales directement ou indirectement liées à ce dernier.
Actuellement, les résidences secondaires sont également soumises à la valeur locative, sauf si elles sont louées. L’abolition de la valeur locative affecterait donc particulièrement les cantons montagneux, où les résidences de vacances représentent une part importante du parc immobilier. Pour compenser les pertes fiscales dans ces cantons, il est proposé de permettre l’introduction d’une taxe sur les résidences secondaires (appelée "Objektsteuer"). Cependant, une telle mesure nécessite une modification de la Constitution fédérale et est donc soumise à un référendum obligatoire.
Clause de liaison entre deux propositions
Les deux propositions – l’abolition de la valeur locative et l’introduction d’une taxe sur les résidences secondaires – sont liées par une clause spécifique. Si la modification constitutionnelle est rejetée par le peuple, l'abolition de la valeur locative échouera également. De plus, un référendum facultatif peut être lancé contre l’abolition de la valeur locative elle-même.
Transition complète ou partielle du système ?
La proposition de réforme actuelle concernant la valeur locative (17.400) a été introduite en 2017 par la Commission de l'économie et des redevances du Conseil des États (WAK-S). La WAK-S souhaitait initialement supprimer la valeur locative uniquement pour les résidences principales. En revanche, le Conseil national soutenait un changement complet du système, qui inclurait non seulement l'abolition de la valeur locative mais aussi la suppression des déductions pour entretien et pour intérêts hypothécaires.
Ces divergences ont conduit à des allers-retours prolongés entre les deux chambres et leurs commissions, sans qu’un accord ne soit trouvé pendant plusieurs années.
Consensus trouvé en 2024
Cette situation a changé lors de la session d’hiver 2024, lorsque la WAK-S a finalement adopté la position du Conseil national. Pour la première fois, le Parlement s'est accordé sur une approche visant à abolir la valeur locative dans le cadre d’un changement complet de système. Ce consensus a obtenu un large soutien lors du vote final : les deux chambres, le Conseil national et le Conseil des États, ont approuvé la proposition.
Cette décision ouvre la voie à une réforme globale de la fiscalité de la propriété immobilière.
| Aspect | Position du Conseil des États/WAK-S | Position du Conseil national |
|---|---|---|
| Valeur locative | Abolition uniquement pour les résidences principales | Abolition pour toutes les propriétés |
| Déductions pour entretien | Suppression pour les résidences principales | Suppression également pour les résidences secondaires (conservation pour les biens loués) |
| Déductions pour intérêts hypothécaires | 70 % des revenus imposables sur la fortune | 40 % des revenus imposables sur la fortune |
| Avantage pour primo-acquéreurs | Nouvelle déduction pour intérêts hypothécaires | Nouvelle déduction pour intérêts hypothécaires |
| Déductions pour rénovations énergétiques | Suppression au niveau fédéral | Suppression au niveau fédéral |
| Déductions pour travaux patrimoniaux | Pas de changement / toujours possibles | Pas de changement / toujours possibles |
Pourquoi l'abolition de la valeur locative est controversée
Point de discussion 1 : Équité
L'abolition de la valeur locative fait l'objet de débats en Suisse depuis longtemps, car elle touche à de multiples aspects économiques et sociaux.
- Critiques : Certains estiment que le système actuel est injuste, car il impose un revenu fictif aux propriétaires simplement parce qu’ils habitent dans leur propre bien immobilier.
- Défenseurs : D'autres soutiennent que la valeur locative garantit une équité entre propriétaires et locataires, ces derniers finançant leurs frais de logement avec un revenu imposable, tandis que les propriétaires bénéficient d'avantages fiscaux par le biais de déductions.
Point de discussion 2 : Financement et endettement
Le système actuel est également jugé inéquitable sous un autre angle : il pénalise les propriétaires qui amortissent leur hypothèque.
- Raisons : Lorsque la dette hypothécaire diminue, les intérêts à payer (et donc les déductions fiscales possibles) baissent également. Toutefois, la valeur locative reste constant, quelle que soit la part de la dette.
- Conséquences : Cela crée une situation absurde où la charge fiscale augmente à mesure que la dette est remboursée.
- Effets de l'abolition : La suppression de la valeur locative réduirait cet effet et limiterait les incitations à maintenir des dettes stratégiques pour profiter des déductions fiscales.
Point de discussion 3 : Recettes fiscales
Un autre aspect controversé concerne l’impact sur les finances publiques.
- Conséquences : L’abolition de la valeur locative allégerait la charge fiscale des propriétaires mais entraînerait une baisse significative des recettes fiscales.
- Critiques : Les opposants craignent que ces pertes ne soient compensées par une augmentation d’autres taxes, annulant ainsi les gains d’équité supposés.
Qui profiterait de l'abolition de la valeur locative ?
Un endettement réduit devient avantageux
L'abolition de la valeur locative allégerait principalement la charge fiscale des propriétaires de maisons et d'appartements ayant amorti leur hypothèque ou financé leur bien immobilier en grande partie avec leurs propres moyens. Ces propriétaires sont désavantagés par le système actuel. Sans la valeur locative, il n’y aurait plus de raison de s’endetter uniquement pour profiter des déductions fiscales.
Commentaire d’Eric Corradin, PDG de Neho
Monsieur Corradin, l'abolition de la valeur locative sera soumise au vote populaire en 2025. Quel impact cela aurait-il sur les coûts de la propriété immobilière ?
Cela ne peut pas être répondu de manière générale. Il ne s'agit pas seulement de la valeur locative, mais de l'ensemble de la fiscalité immobilière, y compris les déductions pour intérêts hypothécaires et pour frais d'entretien. Les conséquences varieraient en fonction de la structure de financement, de l'âge du bien immobilier et du canton. D'un point de vue psychologique, le fait qu'un impôt soit entièrement supprimé pourrait avoir un effet positif – même si, en parallèle, moins de déductions fiscales sont possibles.
Lisez l'intégralité de l'interview avec Eric Corradin sur le marché immobilier suisse dans notre rapport de marché actuel (publication le 22 janvier).
Pourquoi la valeur locative existe-t-elle?
Il est difficile à croire, mais les origines de la valeur locative remontent à plus de 100 ans. Il a été introduit pour la première fois en 1915 comme impôt de guerre, suite à la baisse des recettes douanières provoquée par la Première Guerre mondiale. En 1934, le Conseil fédéral a de nouveau instauré la valeur locative afin de stabiliser le budget fédéral, lourdement affecté par la Grande Dépression. Cette mesure devait initialement être temporaire, mais le Parlement a décidé de la prolonger jusqu’en 1941.
Cependant, à cette époque, la Seconde Guerre mondiale avait commencé, et la valeur locative a été maintenu sous le nom de "taxe de défense" pour couvrir les dépenses de défense nationale. En 1958, la valeur locative a finalement été intégré au droit ordinaire suite à un référendum populaire et constitue depuis lors une partie essentielle du système fiscal suisse.
La valeur locative expliquée
Qu'est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative est définie fiscalement comme un "revenu en nature". Un revenu en nature représente un avantage pécuniaire dont bénéficient les propriétaires en habitant leur propre bien immobilier. Cet avantage est évalué et imposé sous la forme de la valeur locative afin de garantir une égalité de traitement entre les propriétaires et les locataires.
Comment la valeur locative est-elle calculée ?
La valeur locative est inscrite dans la loi fédérale sur l'impôt fédéral direct (section 5, article 21) :
Sont imposables les revenus provenant des biens immobiliers, en particulier :
- tous les revenus provenant de la location, de la location-bail, de l'usufruit ou de toute autre forme d'utilisation ;
- la valeur locative des propriétés ou parties de propriétés mises à la disposition du contribuable pour un usage personnel en raison d'un droit de propriété ou d'un droit d'usage gratuit.
La mise en œuvre relève des autorités fiscales cantonales, qui déterminent comment la valeur locative est calculée. Selon une décision du Tribunal fédéral, la valeur locative ne doit jamais être inférieure à 60 % du loyer pratiqué sur le marché.
Quand la valeur locative doit-elle être imposée ?
Biens immobiliers utilisés à titre personnel
La valeur locative doit toujours être déclarée comme un revenu lorsque l’on utilise soi-même un appartement ou une maison. Cela s’applique même si le bien est vacant, tant qu’il est potentiellement disponible pour un usage personnel. Ainsi, la valeur locative est également appliquée aux résidences secondaires, comme les maisons de vacances, tant qu’elles ne sont pas louées.
Biens immobiliers loués
La valeur locative ne s’applique qu’aux biens immobiliers non loués. Les propriétaires d’un appartement ou d’une maison loué(e) à l’année sont exonérés de la valeur locative et déclarent les revenus locatifs comme revenu imposable. Si un bien est loué seulement une partie de l’année, la valeur locative est imposée proportionnellement pour la période où il n’a pas été loué.
Biens inutilisables ou invendables
La valeur locative peut être suspendue temporairement si un bien est inutilisable, par exemple en raison de travaux de rénovation ou de transformation majeurs. De plus, en cas de vacance, la valeur locative ne s’applique généralement pas, à condition que des efforts de location puissent être prouvés.
