La résilience des prix des propriétés du logement a de quoi en étonner plus d’un. En effet, nous avions toujours été habitués à une forte corrélation entre hausse des taux d’intérêts et diminution des prix. Lorsque le coût d’être propriétaire augmente, l’alternative de la location reprend des couleurs, la demande diminue, faisant chuter les prix. Logique. Pourtant, depuis le début de l’année, le taux interbancaire a pris 2%, avec pour conséquence des taux d’intérêts pour les particuliers qui triplent - passant de 1% à 3% sur une référence en taux fixe à 10 ans - et les prix des propriétés continuent de monter. Comment expliquer ce phénomène contre-intuitif ?
Il faut d’abord se plonger dans le contexte et comprendre quel était l’état des lieux avant la montée des taux. Commençons par l’offre. En décembre 2021, les analystes nous disaient que le taux de l’offre n’avait jamais été aussi bas depuis 13 ans. Peu d’objets disponibles donc. Les causes ? D’une part, la nouvelle LAT entrée en vigueur en 2014 qui restreint les possibilités de construction de nouveaux logements et dont les effets commencent à se faire sentir et, d’autre part, la crise sanitaire. Car, lorsque l’on est confronté à l’instabilité, on a naturellement tendance à camper sur ses positions, ne pas prendre de risques.
La demande à des niveaux records
Au niveau de la demande, un cocktail explosif à 3 ingrédients - des taux historiquement bas depuis plusieurs années, la croissance démographique liée à l’immigration et une envie de contrer l’instabilité ambiante via un investissement dans la pierre - a engendré une demande qui a atteint des niveaux records. Conséquence? Une hausse des prix de presque 8% des propriétés du logement sur l’année 2021.
Le contexte posé, revenons maintenant sur les événements de 2022. La crise sanitaire maîtrisée, nous avons assisté à une forte reprise de l’activité économique, et, malgré un afflux démographique record dû à la crise ukrainienne, un taux de chômage extrêmement bas. Le corollaire est un taux de logements vacants qui diminue, remettant un peu de tension sur le marché du locatif et des prix qui repartent à la hausse. Du jamais vu depuis 5 ans. L’alternative de la location perd ainsi un peu de son attrait pour les indécis. Revenons à présent sur la crise ukrainienne, au centre de nombreux enjeux. Outre l’aspect démographique, elle a évidemment engendré un surplus d’instabilité. Mais elle est également en partie responsable de la hausse des coûts des matières premières, un facteur de risque supplémentaire pour les promoteurs, qui y réfléchissent à deux fois avant de se lancer dans un nouveau projet, n’étant pas certains de pouvoir répercuter la hausse sur des prix de vente déjà très hauts.
En résumé donc, des taux hypothécaires qui s’envolent d’un côté, mais de l’autre, toujours très peu d'offres - que ce soit des biens à la revente et des nouveaux logements - et l’attrait de la location qui diminue. L’effet taux l’emporte tout de même et on assiste ainsi depuis mai à une diminution conséquente - près de 35% - du nombre de personnes en recherche d’un bien. Mais il reste tout de même un contingent de 65% d’une base historiquement haute !
Diminution des prix improbable à court terme
Et cela suffit pour l’heure pour ne pas basculer sur une tendance des prix à la baisse.. La question qui reste cependant sur toutes les lèvres : pour combien de temps encore ? A court terme, rien ne devrait influencer favorablement l’offre. Il faut donc aller chercher la réponse au niveau de la demande. Et si les taux restent relativement stables sur les 12 prochains mois, une hypothèse soutenue par les plus grandes banques du pays, les prix ne devraient pas diminuer de si tôt.