Rénover et préserver la valeur d’un bien immobilier

lundi 3 août 2020 Angelo Mellone

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Rénover et préserver la valeur d’un bien immobilier

Par Angelo Mellone, le 3 août 2020

Au fil des années, un bâtiment se délite. Les affres du climat, l’usage, la vétusté, les dégradations plus ou moins volontaires… sont autant de causes potentielles à cette usure. Une question se pose alors : faut-il rénover, et dans quelles proportions, en vue de préserver voire augmenter la valeur du bien immobilier ? Cette réflexion est d’ailleurs justifiée tant dans le cadre d’une vente que d’une location. Alors, qu’en est-il réellement ?

Comment est calculée la valeur d’un bien ?

Lorsque l’on parle de valeur d’un bien immobilier, deux variables entrent en jeu : le bâti et le foncier. Concrètement, il s’agit, respectivement, de la valeur de la construction et de la valeur résiduelle. Alors que la valeur du bâti varie relativement peu dans le temps, le foncier quant à lui est soumis à des variations permanentes, principalement à la hausse.

Ainsi, un bien en mauvais état extérieurement peut tout de même voir son estimation augmenter grâce à sa valeur résiduelle. Toutefois, cette tendance connaît des proportions variables en fonction des cantons. Il est donc délicat de généraliser l’ampleur de ces évolutions.

Une chose est sûre, l’historique des suivis dans le canton de Vaud montre une tendance à la croissance des prix depuis presque trente ans et notamment depuis une quinzaine d’années. Or, un propriétaire ne peut pas vraiment influencer la valeur du foncier. Son rôle consiste donc à soigner le bâti. Pour cela, les travaux d’embellissement ou de rénovation sont ses meilleurs atouts.

Les travaux à privilégier pour préserver la valeur du logement

À l’heure du choix, plusieurs interrogations font surface. Que rénover ? Comment embellir les pièces ? Quel style envisager ? Quel budget ne pas dépasser ? Quel retour sur investissement espérer ? Si, bien sûr, les réponses sont propres à chacun et à chaque situation, nous allons vous donner quelques conseils pour initier votre réflexion.
 

Rénovations par petites touches ou en profondeur ?

Pour répondre à cette question, voyons les conditions sous-jacentes de ces différents procédés. Opérer petit à petit présente l’avantage de réduire le budget à y consacrer, bien que des déductions d’impôts soient envisageables. Cela peut aussi être l’occasion de réaliser les travaux soi-même, sur de courtes périodes, permettant ainsi de ne pas nuire à son habitabilité. Tandis que dans le cas d’une rénovation complète, le budget est conséquent et nécessite un investissement financier et humain bien plus important. La planification devient alors primordiale. Il est même conseillé de faire appel à un architecte afin de gérer la coordination des différents intervenants.
 

Quels travaux entreprendre ?

Tout d’abord, si vous souhaitez bénéficier des déductions fiscales, sachez que les travaux engagés ne doivent pas augmenter la valeur du bâti. Dès lors, les agrandissements de bâtiment sont à proscrire. En revanche, les autres investissements sont susceptibles d’être en partie remboursés.

Il est donc parfaitement possible d’engager des réparations, des remplacements d‘appareils électroménagers ou d’éléments de plomberie par exemple, ou des actions d’embellissement ou de rafraîchissement. Il est cependant important de faire particulièrement attention dès lors que cela touche à la décoration et au style. En effet, si l’objectif est de vendre ou louer le bien par la suite, il faut tenir compte des goûts de chacun. Dès lors, il est préférable de rester dans la neutralité pour ne pas rebuter d’éventuels intéressés.

Une question se pose en revanche dans le cas d’une future vente : est-ce utile de réaliser tous ces travaux ? En effet, comme nous l’écrivions précédemment, les goûts sont propres à chacun. Embellir à sa façon et risquer que cela ne plaise pas au futur propriétaire serait tout de même contre-productif. Deux solutions sont possibles dans cette situation : faire appel à un architecte d’intérieur pour recueillir son avis et des idées qui puissent convenir au plus grand nombre, ou tenir compte des besoins de travaux dans l’estimation du bien immobilier.
 

Les performances énergétiques du logement

En plein cœur de l’actualité, les performances énergétiques des logements constituent la pierre angulaire des rénovations. L’enjeu est de taille : outre l’aspect environnemental, la réduction des consommations et l’anticipation d’une probable hausse des taxes liées aux énergies font partie des motivations principales.

De nombreuses aides existent pour financer en partie ces travaux à hauteur de 30 % maximum en moyenne. Attention cependant, le programme de subventions prévoit des procédures spécifiques pour en bénéficier. Ces dispositifs peuvent couvrir les dépenses liées à l’isolation de la toiture ou des murs, à la pose de panneaux solaires ou à des systèmes de chauffage plus écologiques.

La démarche pour bénéficier de ces aides se déroule en six étapes : réaliser un audit énergétique, demander des devis, effectuer la demande de subvention, attendre la décision des instances concernées, lancer les travaux et attester de la fin de ceux-ci.

Pour conclure, la rénovation d’un bien immobilier sous-entend une réflexion approfondie. En effet, en fonction de l’objectif recherché et du budget disponible, une planification, une demande de subventions ou la sollicitation d’un architecte permettra de gérer son projet de la meilleure manière qui soit et ainsi optimiser l’opération financière. Au bout du compte, c’est la valeur du bâti, et donc du bien immobilier, qui en bénéficiera.


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