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Notaire : son rôle lors de l’achat et la vente d’un bien immobilier

Par Frédéric Frachon , le 10 juin 2022

Lors de l’achat et la vente d’un bien immobilier, il est obligatoire d’avoir recours à un notaire afin de valider le changement de propriétaire. Nous vous expliquons dans cet article quel est son rôle et comment choisir votre notaire selon votre situation.

En Suisse, selon l’article 216 du Code des obligations, la vente d’un bien ne peut être valable que si elle est certifiée par acte authentique. Autrement dit, vous avez l’obligation de vous rendre devant un notaire pour authentifier le contrat de vente comme il est le seul habilité à le faire. Cet acte doit être signé par l’ensemble des parties : l’acheteur, le vendeur ainsi que le notaire afin d’être valide. 

 

Comment choisir un notaire ?

Selon le canton où se tient la vente, les situations peuvent différer. S’il est de coutume que ce choix revienne à l’acheteur, il est aussi possible qu’aucun choix ne vous soit laissé, puisque cela dépend du type de notariat en vigueur dans le canton. 

  • Dans les cantons de Zürich et de Schaffhouse, un notariat d’Etat est en vigueur. Cela veut donc dire que les notaires sont employés par le canton. Ainsi, il est indispensable de s’adresser au service adéquat de la commune ou du canton afin de trouver le notaire pour effectuer l’ensemble des démarches. 
  • Dans les cantons d’Argovie, Berne, Bâle-Campagne, Bâle-Ville, Fribourg, Genève, Neuchâtel, Jura, Tessin, Uri, Vaud et Valais, c’est un notariat libéral qui est appliqué. Autrement dit, les notaires exercent de manière indépendante tout en restant sous la surveillance du canton. Dans ce cas, le choix du notaire reste libre. 
  • Enfin, des formes de notariat “mixtes” sont présentes dans les cantons d'Appenzell Rhodes-Intérieures, Appenzell Rhodes-Extérieures, Glaris, Grisons, Lucerne, Nidwald, Obwald, Saint-Gall, Soleure, Schwytz, Thurgovie et Zoug. Dans ces cantons le choix du notaire est également libre. Cependant, il n’aura pas la charge de l’ensemble des démarches citées plus loin. Votre agent immobilier pourra vous renseigner sur les spécificités de ces cantons.

 

Quel est son rôle ?

Comme pour le choix du notaire, des spécificités sont observées selon les cantons. Dans tous les cas, plusieurs étapes doivent être accomplies afin de certifier la vente et d’enregistrer le changement de propriétaire. 

 

  • La rédaction du projet d’acte

Dès lors que le notaire a été choisi ou désigné, il est impératif qu’il procède à la rédaction du projet d’acte de vente. Selon le type de notariat, il est de la responsabilité du notaire de regrouper l’intégralité des informations nécessaires. Sinon, dans le cas du notariat d’Etat notamment, c’est à l’agent immobilier en charge de la vente de s’en charger et de soumettre la demande de rédaction de projet d’acte au notaire. Dès lors qu’il est finalisé, le document est envoyé au vendeur et à l’acheteur pour examen. En tant que tierce personne neutre, le notaire peut conseiller chacune des deux parties et répondre à l’ensemble de leurs questions. Il peut également les aider à trouver des solutions si des points suscitent des désaccords. 

 

  • La signature de l’acte définitif 

Dès qu’un accord a été trouvé sur l’ensemble des termes du contrat, un rendez-vous chez le notaire est alors planifié afin de procéder à la signature de l’acte. Acheteur et vendeur doivent être présents. Le notaire procédera à une lecture attentive de l’acte aux deux parties avant signature.

Selon la situation, plusieurs options peuvent être envisagées :  

  • Si le transfert de propriété peut avoir lieu lors de la signature, alors le paiement complet doit être effectué le jour du rendez-vous et les clés seront également remises à l’acheteur. Il s’agit d’une vente dite directe
  • Si le transfert de propriété ne peut avoir lieu le jour de la signature de l’acte alors le paiement et la remise des clés ont lieu à une date ultérieure. On parle alors d’une vente à terme. Dans ce cas, un acompte est généralement versé. Cette option permet d’obtenir un accord des deux parties tout en laissant le temps au vendeur de trouver un nouveau logement par exemple.

Dans tous les cas, le notaire s’assure que l’acheteur possède l’intégralité des fonds ou le montant de l'acompte le jour de la signature. 

 

  • Inscription au registre foncier 

Une fois l’acte authentique signé, il est impératif de procéder à l’inscription auprès du registre foncier. En effet, ce n’est qu’à ce moment précis que l’acheteur devient réellement le nouveau propriétaire du bien. Dans les cantons où le notariat libéral est appliqué, c’est le notaire qui se charge de cette tâche. Dans les autres cantons, cela dépend de l’organisation du notariat. Votre agent local Neho pourra vous renseigner à ce sujet et vous indiquer vers qui vous tourner. 

 

  • Établissement de la cédule hypothécaire

Si l’acheteur finance son bien grâce à un prêt hypothécaire, il est nécessaire de constituer une cédule hypothécaire. Il s’agit d’un document qui assure à l’établissement prêteur que l’acquéreur s’acquittera des sommes dues et qui met donc en gage le bien. Dans certains cas, la cédule déjà existante peut être cédée gratuitement ou revendue à l’acheteur. Peu importe l’option choisie, c’est au notaire ou à l’autorité compétente de procéder aux formalités. 

 

Vous avez effectué toutes ces démarches ? Félicitations, le transfert de propriété a bien été pris en compte et votre vente ou achat est désormais finalisé. 

 

Il est important de noter que l’ensemble de cette procédure engendre des frais dits “de notaire” dont vous trouverez le détail dans notre article dédié. Un potentiel impôt sur les gains immobiliers peut également être appliqué selon le canton et la valeur du bien vendu.


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