Ce que la loi encadre
La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, connue sous le nom de Lex Koller, soumet à autorisation l’acquisition de certains immeubles en Suisse par des personnes considérées comme étant à l’étranger au sens de cette loi.
Le dispositif comporte de nombreuses nuances : la notion de « personne à l’étranger » dépend de la nationalité, du domicile et du titre de séjour ; certains types d’acquisition ne sont pas soumis à autorisation, notamment l’acquisition d’un logement destiné à servir de résidence principale à l’acquéreur qui s’établit effectivement en Suisse ; et un régime particulier s’applique aux logements de vacances dans les communes touristiques, avec des contingents cantonaux.
À faire établir par un notaire dans chaque cas : la qualification d’un acquéreur et le régime applicable à une acquisition donnée sont techniques et dépendent de la situation personnelle de l’acheteur. Ne donnez jamais d’indication à un acheteur potentiel sur son assujettissement : orientez-le vers un notaire.
Quels biens sont réellement concernés
| Type de bien | Exposition au sujet | Commentaire |
|---|---|---|
| Logement de vacances en commune touristique | Forte | Segment où le sujet se pose le plus fréquemment, avec des contingents |
| Logement en ville, destiné à la résidence principale de l’acquéreur | Faible | Des exceptions existent lorsque l’acquéreur s’établit effectivement en Suisse |
| Immeuble de rendement résidentiel | Variable | Régime spécifique, à examiner au cas par cas |
| Immeuble commercial ou industriel | Faible | Les immeubles servant à une activité économique bénéficient d’un régime distinct |
| Terrain à bâtir | Variable | Dépend de l’affectation et du projet |
Dans la pratique, pour la très grande majorité des ventes résidentielles en Suisse romande hors zones touristiques, le sujet ne se pose pas. Il devient central dans les stations, et pour certains biens de prestige.
L’effet concret sur une vente
Lorsque le bien est concerné, l’effet n’est pas une décote de prix mais une réduction du nombre d’acheteurs possibles. Dans un segment où les acquéreurs internationaux représentent une part significative de la demande, cette réduction pèse sur le délai de vente et sur la concurrence entre offres.
À l’inverse, un bien disposant d’une autorisation ou d’un contingent attaché devient rare, et cette rareté est un argument. C’est pourquoi il est essentiel de savoir exactement où se situe votre bien avant de communiquer.
Les erreurs à éviter en tant que vendeur
- Affirmer qu’un bien est « accessible aux étrangers » sans base documentaire : c’est le type d’affirmation qui fait échouer une vente au stade de l’acte.
- Ignorer la question jusqu’à l’offre : un acheteur soumis à autorisation allonge considérablement le calendrier, ce qui doit être anticipé.
- Confondre Lex Koller et Lex Weber : les deux régimes sont indépendants et peuvent s’appliquer cumulativement.
- Négliger la vérification du statut de l’acquéreur : elle relève du notaire et doit intervenir tôt.
- Oublier que les règles ont évolué et continuent d’évoluer : une information datée vaut moins que pas d’information.
Ce qu’il faut faire
Avant de mettre en vente un bien susceptible d’être concerné — logement de vacances en zone touristique, bien de prestige, immeuble de rendement — faites établir la situation par un notaire. Vous saurez alors à quel public vous vous adressez, et vous pourrez construire le marketing en conséquence.
Nous travaillons systématiquement avec le notaire sur ces dossiers avant la publication de l’annonce. Pour en discuter, demandez une estimation gratuite.
Comment neho vous aide sur ce point
Le bassin d’acheteurs réel de votre bien ne se lit pas dans un barème : cela se lit dans les transactions comparables de votre quartier. neho combine l’analyse des données de marché et le regard d’un courtier local qui connaît les immeubles, les rues et les acheteurs de votre secteur.
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